초보자들이 공통으로 헷갈리는 세 글자, LTV·DTI·DSR입니다. 이 포스팅에서는 세 지표의 뜻과 차이, 실제 계산 흐름, 심사에서 자주 실수하는 포인트까지 알려드리게요. 끝까지 읽으면 본인 상황을 숫자로 정리하고, 무리 없는 대출 전략을 스스로 설계할 수 있습니다.
LTV: 담보가치 기준 “최대 얼마까지 빌릴 수 있나”
LTV(Loan To Value)는 집값(담보가치) 대비 대출 비율입니다. 5억 원 아파트에 LTV 70%라면 이론상 최대 3억 5천만 원까지 가능합니다. 계산은 단순합니다. 집값 × LTV 비율 = 최대 대출금. 다만 지역·주택유형·보유주택 수 등에 따라 허용 비율이 달라질 수 있으니, 본인 케이스에 해당하는 기준을 반드시 확인해야 합니다. LTV는 “문턱”을 정합니다. 이 문턱이 낮아지면 대출 한도가 줄고, 높아지면 늘어납니다.
DTI: 소득 기준 “주담대 이자·원금이 소득에서 차지하는 비율”
DTI(Debt To Income Ratio)는 연소득 대비 주택담보대출의 원리금(또는 원금+이자) 부담 비율입니다. 예를 들어 연소득 6천만 원, 연간 상환액 2천만 원이면 DTI=33%입니다. DTI는 주택담보대출 위주로 부담을 보며, 신용대출 전체까지 묶는 DSR보다 완화적입니다. 은행은 DTI가 높을수록 추가 대출을 보수적으로 판단합니다.
DSR: 소득 기준 “모든 빚의 원리금을 합쳐 본다”
DSR(Debt Service Ratio)은 연소득 대비 ‘모든 금융부채’의 연간 원리금 상환 비율입니다. 주담대 뿐 아니라 신용대출·마이너스통장·카드론·학자금대출 등까지 합산합니다. 같은 소득이라도 신용대출이 많다면 DSR이 치솟아 주담대 한도가 급격히 줄 수 있습니다. 일부 심사에서는 금리 상승을 가정해 여유를 보수적으로 보는 방식(일명 스트레스 가정)이 쓰이기도 합니다. 핵심은 “내 총부채가 소득에서 차지하는 몫”을 넉넉하게 관리하는 것입니다.
LTV·DTI·DSR, 무엇이 어떻게 다른가
세 지표는 기준 축이 다릅니다. LTV는 담보(집값)로 한도 상한을 정하고, DTI·DSR은 소득으로 상환 능력을 봅니다. DSR이 가장 넓은 범위의 부채를 보기에 보수적입니다. 아래 표를 먼저 머리에 넣어두면 판단이 쉬워집니다.
| 지표 | 기준/의미 | 포함 범위 |
|---|---|---|
| LTV | 담보가치 기준 최대 한도 | 주택담보대출 |
| DTI | 소득 대비 주담대 상환부담 | 주담대 원리금(또는 원금+이자) 중심 |
| DSR | 소득 대비 모든 부채 상환부담 | 주담대 + 신용·마통·학자금 등 전부 |
정리하면, LTV=‘얼마까지 빌릴 수 있는가’, DTI/DSR=‘갚을 능력이 되는가’를 본다고 이해하면 됩니다.
숫자로 보는 간단 사례: 한도와 심사 감 잡기
아래는 초보자가 가장 많이 묻는 두 가지 상황입니다. 동일 소득에서 신용대출 유무만 바꿔 DSR이 어떻게 달라지는지 비교해 봅니다.
| 조건 | A안: 신용대출 없음 | B안: 신용대출 5천만 원(5년 분할) |
|---|---|---|
| 연소득 | 6,000만 원 | 6,000만 원 |
| 주담대 연간 원리금 | 2,000만 원 | 2,000만 원 |
| 신용대출 연간 원리금(가정) | 0원 | 약 1,100만~1,200만 원 수준 |
| DTI | 약 33% | 약 33% (주담대 기준 동일) |
| DSR | 약 33% | 약 51~53% |
같은 집, 같은 주담대라도 신용대출이 끼면 DSR이 뛰어 주담대 한도나 심사 통과 가능성이 달라질 수 있습니다. 실제 심사에서는 금리·만기·상환방식, 기타 대출 존재 여부, 보유주택 수, 지역 규정 등 복합 요소가 들어갑니다.
초보자가 자주 틀리는 포인트 5가지
첫째, “LTV만” 보고 한도를 착각합니다. LTV로 3.5억이 가능해 보여도, DSR 때문에 실제 실행액이 낮아질 수 있습니다. 계산은 항상 LTV와 DSR 양쪽을 봐야 현실적입니다.
둘째, 신용대출을 “이자만 내니 괜찮다”고 생각합니다. 심사에선 원리금 상환으로 환산(예: 5년 분할 가정 등)해 잡히는 경우가 많아 DSR이 크게 늘어납니다.
셋째, 마이너스통장을 간과합니다. 한도 전체를 빚으로 간주하거나 일정 비율을 원리금으로 환산해 반영하는 사례가 있어, 한도만 크게 열어둬도 DSR을 악화시킬 수 있습니다.
넷째, 만기·상환방식의 영향을 무시합니다. 같은 대출액이라도 만기를 짧게 잡으면 연간 원리금이 커져 DSR이 나빠집니다. 거치기간 종료 후 상환액 급증도 고려해야 합니다.
다섯째, 지역·유형 규정을 뒤늦게 확인합니다. 규제지역·주택 유형·보유주택 수에 따라 LTV·심사 원칙이 달라질 수 있으니, 집을 보러 다니기 전 본인 케이스를 정리해야 합니다.
실전 설계: 내 숫자로 ‘가능 범위’를 먼저 좁혀라
1) 소득과 기존 부채를 표로 적는다. 연소득(세전/세후), 현재 보유한 신용대출·마통·학자금·카드론의 잔액, 만기, 금리를 정리합니다. 월 납입액이 아니라 연간 원리금 환산이 핵심입니다.
2) 희망 주담대의 가상 상환표를 만든다. 금리·만기·거치기간을 보수적으로 잡아 연간 원리금을 산출합니다. 이때 금리 상승 여지를 감안하면 안전합니다.
3) LTV와 DTI·DSR을 동시에 돌린다. LTV로 “천장”을 보고, DSR로 “실제 통과 가능한 수준”을 봅니다. 더 보수적인 숫자를 채택합니다.
4) 부족하면 레버리지의 순서를 바꾼다. 신용대출을 줄이거나, 마이너스통장 한도를 축소·해지해 DSR을 낮춥니다. 필요시 주담대 만기·상환방식을 조정해 연간 원리금을 낮추되, 총이자 증가와 상환 위험을 함께 검토합니다.
대출 순서·조합 전략: 흔한 실수 피하는 법
신용대출을 먼저 크게 받아 놓고 주담대를 진행하면 DSR이 막혀 한도가 크게 줄 수 있습니다. 목적이 내 집 마련이라면, 주담대 중심으로 구조를 설계하고 불필요한 신용성 부채(마통·카드론 등)를 정리하는 편이 유리합니다. 다만 대출 순서나 조합은 개인 상황·심사 정책에 따라 달라질 수 있으니, 사전에 여러 금융기관 조건을 비교해 보세요.
체크리스트: 계약 전 최소 점검
① 내 소득·부채 현황 엑셀화 – 연간 원리금 기준으로 정리
② 목표 매물 LTV 가늠 – 지역·주택유형·보유주택 수 반영
③ DTI·DSR 사전 계산 – 금리 상승 가정치 포함
④ 신용성 부채 다이어트 – 마통·카드론·단기대출 관리
⑤ 비교 견적 – 은행·보험·저축은행 등 조건 비교, 중도상환수수료·부대비용까지 확인
자주 묻는 질문 4가지
Q1. DTI와 DSR, 무엇이 더 중요한가요?
A. 최근엔 DSR 비중이 커지는 추세입니다. 신용대출이 있거나 복수 대출을 쓴다면 DSR을 먼저 봐야 현실적입니다.
Q2. 마이너스통장, 안 쓰면 괜찮지 않나요?
A. 심사에서 한도 자체를 부채로 추정하거나 일부 환산해 반영하는 사례가 있어 DSR에 불리할 수 있습니다. 필요 없으면 한도를 줄이거나 해지하는 선택지도 고려하세요.
Q3. 만기를 늘리면 DSR이 좋아지나요?
A. 연간 원리금이 줄어 DSR은 개선되지만, 총이자 부담 증가와 장기 상환 리스크가 생깁니다. 월 상환 가능액과 비상자금을 함께 고려해 결정하세요.
Q4. 금리 상승을 얼마나 반영해야 하나요?
A. 보수적으로 가산금리(+α)를 넣어도 버틸 구조인지 점검하면 안전합니다. 금리가 오를수록 DSR이 먼저 막힙니다.
결론은 간단합니다. LTV는 문턱, DTI·DSR은 체력입니다. 집값만 보지 말고, 소득에서 연간 원리금이 차지하는 비율을 먼저 산출하세요. 숫자가 보이면 협상과 선택이 쉬워집니다. 그 다음은 본인 상황에 맞춘 조합—불필요한 신용성 부채를 정리하고, 만기·상환방식을 현실화하는 것입니다. 과한 레버리지는 위험이고, 과도한 보수성도 기회를 없앱니다. 숫자를 기반으로 ‘감당 가능한 최대치’보다 한 단계 낮게 결정하는 것이 장기적으로 안정적입니다.
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