LH 부채 문제는 단순히 한 공기업의 재정 문제에 그치지 않아요. 우리나라 주택 공급 구조와 직결된 사안이기 때문에, 앞으로의 정책 방향에 따라 시장에도 큰 파급력이 생길 수 있습니다. 최근 공개된 자료에 따르면 LH 부채는 2027년 200조 원을 넘어설 것으로 전망되고 있으며, 부채비율은 260% 이상까지 치솟을 가능성이 있습니다.
LH 부채가 왜 이렇게 늘어났을까
LH의 재무 구조를 이해하려면 먼저 ‘교차보전 방식’을 알아야 해요. 이는 토지 매각으로 벌어들인 수익으로 임대주택 운영 적자를 메우는 구조입니다. 쉽게 말해, 땅을 팔아 임대사업의 손실을 보전해왔던 것이죠.
하지만 최근엔 토지 판매가 원활하지 않거나 계약이 해약되는 경우가 늘어나면서 이 방식이 한계에 부딪혔습니다. 여기에 임대주택 운영 손실률도 악화되고 있어요. 2020년 116%였던 손실률은 2024년 147%까지 치솟았습니다. 즉, 임대주택을 운영할수록 손실이 더 커지는 구조가 고착화된 겁니다.
앞으로의 전망
재무 전망을 보면 우려가 커집니다. 2025년 부채는 170조 원을 넘기고, 2027년엔 219조 원, 2029년엔 261조 원에 이를 것으로 예상됩니다. 부채비율 역시 2025년 226%에서 2029년 260%를 넘어설 것으로 보입니다. 이미 LH는 2022년에 기획재정부로부터 재무위험기관으로 지정된 상태예요.
| 연도 | 부채 규모 | 부채비율 |
|---|---|---|
| 2025년 | 170조 원 | 226.1% |
| 2027년 | 219조 원 | 약 240%대 |
| 2029년 | 261조 원 | 260.3% |
정부 정책과 LH의 선택
정부는 LH에게 땅을 팔지 말고 직접 개발과 임대주택 운영에 집중하라고 요구하고 있어요. 이는 공공성 강화라는 측면에서는 긍정적이지만, 재무 구조상 적자를 더 키울 수 있는 양날의 검입니다.
LH는 자체적으로 신규 토지 판매 전략, 장기 미매각 용지 판촉, 임대료 체계 개선, 재정지원 단가 현실화 등을 내세우고 있지만, 정부 정책 방향과 충돌할 경우 오히려 부채가 더 빠르게 늘어날 수 있다는 지적이 나옵니다.
3기 신도시와 매입임대 사업
LH의 부채 증가는 3기 신도시 조성과도 맞물려 있습니다. 3기 신도시 보상비와 매입임대주택 11만 가구 공급을 위해 막대한 자금이 필요하기 때문이에요. 정부는 이에 대응해 LH의 부채비율 상한선을 208%에서 233%로 상향하는 방안을 협의 중입니다.
LH는 부채를 끌어와 자산을 취득하는 구조라, 토지 매각을 통해 장기적으로 회수할 수 있다는 논리를 펴고 있습니다. 하지만 단기적으로는 현금 흐름에 부담이 크고, 계획한 주택 공급 물량을 제때 맞출 수 있을지도 불확실합니다.
LH 부채의 긍정과 부정
공공기관 부채는 일반 기업 부채와 성격이 달라요. 공익적 목적을 위해 발생한 것이 많기 때문에 무조건 부정적으로만 볼 수는 없습니다. 실제로 LH 부채 153조 원 중 약 65조 원은 임대보증금 등 이자를 부담하지 않는 부채입니다. 또 공익사업을 위해 주택도시기금에서 융자받은 45조 원가량도 포함돼 있어요.
하지만 문제는 속도입니다. 자산 증가보다 부채 증가 속도가 훨씬 빨라지면서 재정 건전성에 경고등이 켜진 겁니다. 결국 국민 세금으로 메워야 할 가능성도 배제할 수 없습니다.
해결을 위한 과제
LH 부채 문제 해결을 위해선 단순한 택지 매각이나 임대료 인상만으로는 부족합니다. 다음과 같은 구조적 개혁이 필요해 보여요.
| 과제 | 내용 |
|---|---|
| 운영 효율성 개선 | 임대주택 운영 손실률을 낮추고 관리 시스템 개선 |
| 구조조정 | 확대 일변도 사업 구조에서 선택과 집중 전략으로 전환 |
| 민관 협력 | 민간 자본과 협력해 공공성과 효율성을 동시에 추구 |
| 재원 다각화 | 정부 지원 외에도 민간 투자 유치 등 다양한 재원 마련 |
정리
LH 부채는 우리나라 주택 정책의 뿌리와 맞닿아 있는 문제입니다. 공공주택 공급 확대라는 목표와 재정 건전성이라는 현실 사이에서 균형을 찾는 것이 핵심이에요. 당장은 부채가 늘어나더라도 장기적으로 회수할 수 있는 구조를 설계하고, 효율성을 높이는 개혁이 병행되지 않는다면 지속 가능성은 담보하기 어렵습니다. 앞으로 정부와 LH가 어떤 선택을 하느냐에 따라 우리나라 주택 시장의 미래도 크게 달라질 것입니다.
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