DSR 확대는 최근 부동산 정책에서 가장 뜨거운 키워드 중 하나예요. DSR은 총부채원리금상환비율을 뜻하는데, 쉽게 말해 개인이 벌어들이는 소득 대비 빚을 갚는 데 쓰는 돈의 비율을 제한하는 제도입니다. 그동안 주택담보대출(주담대) 위주로 적용됐던 DSR 규제가 이제 전세자금대출까지 확대될 가능성이 높아지고 있어 시장의 관심이 쏠리고 있습니다.
왜 전세대출까지 DSR을 확대할까
최근 몇 년간 전세대출 잔액은 꾸준히 증가해 2025년 4월 기준 약 166조 원에 달한다고 합니다. 특히 전세대출의 80%가량이 만기 2년짜리 거치식 구조인데, 2026년부터 만기 도래가 몰리면서 연체율이 급등할 수 있다는 우려가 제기됐습니다. 정부와 금융당국은 전세대출이 가계부채 증가의 마지막 고리라고 보고 규제 확대에 나서려는 거예요.
실제로 이재명 대통령도 “과거 전세대출 보증 비율을 100%까지 확대했던 정책이 전세사기 피해를 키웠다”고 언급하면서 규제 강화의 필요성을 공식화했습니다. 따라서 이번 대책은 단순한 검토가 아니라, 이미 정책 방향이 확정된 것에 가깝다고 볼 수 있습니다.
DSR 확대 적용 시 변화
현재 논의되는 안은 전세대출에도 DSR 40%를 적용하는 것입니다. 즉, 연소득의 40% 이상을 원리금 상환에 쓸 수 없도록 제한하는 거예요. 예를 들어 연소득이 5,000만 원인 가구라면 전세대출 한도가 약 2억 원 수준으로 줄어듭니다. 기존보다 대출 가능 금액이 확 줄어들게 되죠.
| 구분 | 현재 | DSR 40% 적용 후 |
|---|---|---|
| 전세대출 잔액 | 166조 원(2025년 4월 기준) | 규제 후 증가세 둔화 예상 |
| 연소득 5,000만 원 가구 | 최대 약 3억~4억 대출 가능 | 한도 약 2억 원 수준으로 축소 |
| 거치식 구조(2년) | 연장 후 상환 집중 | DSR 포함 시 신규 대출 어려움 |
시장에 미칠 영향
첫째, 전세가격 안정 또는 하락 가능성이 있습니다. 자금 조달이 어려워지면 고가 전세계약 수요가 줄어들고, 이는 전세금 하락 압력으로 이어질 수 있어요. 실제 일부 신축 단지에서 대출 제한이 걸리자 전세금이 내려간 사례가 있습니다.
둘째, 전세의 월세화가 빨라질 수 있습니다. 세입자들이 전세자금을 마련하기 어려워지면 집주인들이 전세 대신 월세로 전환할 수 있거든요. 이미 강남구의 경우 6.27 대책 이후 월세 계약 건수가 크게 증가했습니다. 다만 월세 물량이 늘면 경쟁으로 인해 일부 지역에서는 가격이 안정될 수도 있습니다.
셋째, 매매시장 위축도 예상됩니다. 전세대출은 매매로 갈아타는 자금줄 역할을 해왔는데, 이 통로가 막히면 중저가 아파트 매수 수요가 줄어들 수 있습니다. 이는 단기적으로 집값 하락 압력으로 작용할 가능성이 있어요.
찬반 논란
정책에 대한 시각은 엇갈립니다. 일부는 “과도한 레버리지를 막고 전세사기를 줄일 수 있다”며 환영하지만, 다른 한편에서는 “실수요자의 주거 사다리를 끊는 것”이라는 비판도 큽니다. 특히 보증금 1억 원을 월세로 전환하면 세입자가 매달 20만~30만 원을 더 부담해야 한다는 점에서 서민 주거 부담이 커질 수 있다는 지적이 나옵니다.
전문가 진단
서울연구원 박원철 실장은 “DSR 전면 확대는 효과가 분명하지만, 공급 확대와 보증 제도 보완이 동반되지 않으면 임대료 상승으로 이어질 수 있다”고 말했습니다. 한국금융연구원의 김정혁 연구위원은 “단기 충격은 불가피하지만 가계부채 구조 개선에는 필요하다”고 평가했습니다. 반면 일부 전문가들은 “금리, 세제, 지역별 수급까지 복합적으로 작용하므로 집값 급락을 단정하기는 어렵다”고 지적했습니다.
앞으로의 과제
정부는 9월까지 관계부처 합동 TF를 구성해 세부안을 확정할 계획입니다. 금융위원회는 ‘DSR 단계적 확대 → 보증료율 조정 → 금융사 리스크 관리 지표 개선’ 순서로 진행하고, 국토교통부는 공공임대·공공전세 등 25만 가구 이상 공급을 병행하겠다고 밝혔습니다.
결국 중요한 건 균형이에요. 가계부채를 줄이는 건 꼭 필요하지만, 실수요자의 주거 사다리가 무너지지 않도록 공급·보증 정책이 동시에 추진돼야만 부작용을 줄일 수 있습니다.
정리
DSR 확대는 단순한 금융 규제가 아니라, 부동산 시장 전반에 영향을 줄 수 있는 굵직한 변화입니다. 전세대출까지 포함되면 임차시장과 매매시장 모두 조정 국면에 들어설 수 있어요. 단기 충격은 불가피하겠지만, 장기적으로는 건전한 가계부채 구조를 만들 기회가 될 수도 있습니다. 앞으로 나올 세부안과 공급·보증 대책이 어떤 균형점을 찾을지가 가장 중요한 관전 포인트입니다.
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