최근 전세사기 때문에 “전세보증보험을 꼭 들어야 하나요?”라는 질문이 폭발적으로 늘었죠. 이 글은 보증보험의 핵심 조건, 보증료 변화, 실제로 거절될 때의 대안(전세권 설정)까지 한 번에 정리해 드리려는 목적이에요. 읽고 나면 내 계약이 안전한지 스스로 점검할 수 있을거에요.
전세보증보험 핵심 한 줄 요약
계약 종료에 보증금이 안 돌아오면 보증기관(HUG)이 먼저 지급하고 집주인에게 구상권을 행사합니다. 수도권 7억·비수도권 5억 이하 보증금이 기본 대상이에요. 정확한 상품명은 ‘전세보증금 반환보증’입니다.
누가, 언제, 얼마까지 가능한가
가입의 전제조건은 ‘전입신고+확정일자’입니다. 이 두 가지가 갖춰져야 우선변제권(경매 시 보증금 먼저 변제받을 권리)도 생기고, 보증 심사에서도 기본 안전장치로 인정돼요. 전입+확정일자는 계약 다음날 0시부터 효력이 발생한다는 점도 기억해 두세요.
보증 한도 계산은 간단해요. 보증가능액 = 주택가격 × 90% − 선순위채권. 주택가격 산정과 선순위(근저당 등) 비율에 따라 ‘전세가율이 높다’고 판단되면 일부만 인수되거나 거절될 수 있어요. 신청기한은 보통 계약기간의 절반 경과 전이 안전선입니다.
어디서 어떻게 신청하나(모바일 가능)
창구 방문(지사·위탁은행)도 되지만 요즘은 더 간단해졌어요. 네이버부동산·카카오페이·토스에서 ‘전세보증금반환보증’ 메뉴로 들어가 비대면 접수가 가능합니다. HUG ‘안심전세’ 앱에서도 24시간 신청·서류 제출·알림이 가능해요.
| 준비서류(예시) | 왜 필요한가 |
|---|---|
| 확정일자 받은 임대차계약서 | 계약의 실재·기간 증명 |
| 주민등록등본·전입세대열람내역 | 전입·점유 사실 확인 |
| 등기사항증명서 | 근저당 등 선순위 채권 확인 |
| 전세금 지급 증빙(이체내역 등) | 보증금 납부 사실 증명 |
서류는 기관·주택유형에 따라 달라질 수 있으니, 접수 전에 체크리스트처럼 점검해 두면 심사 지연을 줄일 수 있어요.
보증료, 왜 올랐나… 어느 정도 내나
2025년 보증료율이 연 0.097%~0.211% 구간으로 조정됐습니다. 위험도가 높은 주택유형(비아파트)이나 전세가율이 높은 계약일수록 요율이 올라갈 수 있어요. 일부 할인 요건도 조정되었으니 본인 조건을 꼭 확인하세요.
거절 땐 끝? ‘전세권 설정’이 실전 대안
보증보험이 전부는 아니에요. 대안으로 전세권 설정(등기)을 고려할 수 있습니다. 전세권은 등기부에 권리를 올려두는 형태라, 집이 경매에 넘어가도 권리자가 직접 매수 청구·배당요구 등으로 대응하기가 비교적 명확해집니다. 다만 등기 비용이 들고, 절차를 정확히 밟아야 해요.
| 구분 | 전세보증보험(HUG) | 전세권 설정 |
|---|---|---|
| 핵심 | 보증기관이 먼저 지급 | 내 권리를 등기로 확보 |
| 비용 | 연 보증료(0.097~0.211%) | 등기·법무사 비용(수만~수십만 원) |
| 요건 | 전입+확정일자, 90% 룰 등 | 설정계약·등기, 말소 시 추가절차 |
| 리스크 | 요율 인상·부분인수 가능 | 절차미숙 시 우선순위 분쟁 |
참고로 확정일자는 수수료가 아주 적지만, 전세권 등기는 금액에 비례한 비용이 드는 편이에요. 대략적 비용감각은 ‘확정일자 ≈ 소액, 전세권 등기 ≈ 수만~수십만 원’ 정도로 이해하면 됩니다.
실수 많이 하는 구간, 이렇게 피하세요
첫째, 전입신고·확정일자 선(先) 확보. 이 두 가지가 늦어지면 우선순위에서 밀릴 수 있어요. 등기부에 선순위가 있는지, 관리비·세금 체납은 없는지도 반드시 확인하세요.
둘째, 90% 룰 계산. “보증금+선순위채권 ≤ 주택가격×90%”가 안 맞으면 부분 보증 또는 거절을 예상해야 합니다. 지방·비아파트 등은 주택가격 산정 방식(공시가격 기준 등)에 민감하니 특히 보수적으로 계산하세요.
셋째, 보증료 체감 체크. 비아파트·고전세가율 계약은 요율 상단에 근접할 수 있어요. 여러 채널에서 미리 견적을 받아 비교한 뒤 결정하는 게 유리합니다.
넷째, 플랜 B 준비. 심사 지연·거절이 보이면, 곧바로 전세권 설정 검토로 넘어가 대응하세요. 등기 순위 관리, 배당요구 기한 등 절차를 함께 점검하면 ‘시간 손실’을 줄일 수 있습니다.
마지막으로 한 문장 정리해요. 내 계약을 수치로 점검(90%·선순위), 권리는 서류로 고정(전입·확정·등기), 절차는 모바일로 단순화(안심전세 앱)하면 리스크를 크게 줄일 수 있습니다.
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