집값 때문에 마음이 불편한 사람들 사이에서 한 가지 질문이 커졌어요. 왜 정부가 이렇게까지 수도권 전역을 묶어버렸을까. 왜 서울 전역, 경기 남부까지 규제지역으로 확대했을까. 저는 이 질문에 답하기 위해 김용범 대통령실 정책실장이 직접 밝힌 속내를 정리해봤습니다. 핵심은 ‘지금은 평상시가 아니다’라는 인식이에요. 아래에서 어떤 문제가 터지기 직전이라고 보는지, 이 대책이 누구를 겨냥했는지, 앞으로 공급은 어떻게 하겠다는 건지 차근차근 풀어볼게요.
10·15 부동산 대책, 왜 이렇게 세게 나왔나
10·15 대책 이후 서울 전역과 경기 남부 12개 지역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 한꺼번에 묶였죠. 이 말은 간단히 말해서, 사고팔 때 편하게 못 한다는 뜻이에요. 마음대로 집을 사려면 ‘허가’를 받아야 하고, 담보대출 한도도 확 줄어듭니다. 시장에서는 바로 불만이 나왔어요. “이 정도까지 묶을 상황이 맞나?”, “아직 덜 오른 곳까지 왜 같이 묶느냐?” 같은 반응이죠.
여기에 대해 김용범 실장의 입장은 선명해요. 지금은 그냥 수요가 좀 붙은 정도가 아니라, 이미 ‘가격 급등의 뇌관’을 품은 상태라서 선제적으로 꺾어야 한다는 거예요. 그는 지금 시장을 ‘유동성과 기대심리가 한꺼번에 몰리는 국면’이라고 표현했어요. 쉽게 말하면, 돈이 쉽게 풀리고(대출이 다시 숨통이 트이고), “집값 다시 간다”는 기대도 커지면서, 시중 자금이 부동산 쪽으로 빠르게 몰리고 있다는 판단이에요. 이런 상황을 방치하면 거래 한두 건이 아니라 전체 벨트가 들썩이기 시작하고, 한 번 불붙은 기대는 정책으로 잡기 훨씬 어려워진다는 거죠.
실수요자까지 불편하게 만드는 거 아니냐는 질문
이번 조치가 욕을 먹는 이유 중 하나는 아주 현실적이에요. “나는 투기 세력도 아니고 그냥 이사하려는 사람인데, 왜 나까지 규제 대상이 되냐”라는 거죠. 실제로 토지거래허가구역으로 지정되면 집을 사려는 사람도 관할 구청 허가를 받아야 하고, 일정 기간은 실제로 거주해야 해요. 투자 목적으로 ‘잠깐 샀다가 바로 전세 놓는’ 방식이 막히는 대신, 진짜 이사하려는 사람도 더 복잡해지는 구조예요.
이 부분에 대해 김용범 실장도 “그 불편은 송구하다”, “행정 절차는 최대한 간소화하겠다”는 식으로 낮은 톤을 썼어요. 즉 불편하다는 걸 알고 있다는 얘기예요. 다만 여기서 멈추지 않고, 왜 그래도 이 방식을 고수하느냐가 중요하죠. 그는 지금의 수요가 단순한 ‘내 집 마련 수요’만은 아니라고 봅니다. 특정 자산가 집단의 공격적인 매입 행동이, 중산층 일반 아파트 가격까지 끌어올리는 식으로 번지고 있다는 분석이에요. 즉 “상위 동네만 오른다”가 아니라 “상위 동네가 신호탄이 돼서 전반을 끌어올린다”는 구조를 문제로 본 거예요.
“자유방임으로 두면 알아서 안정된다?” 왜 그 말을 거부했나
시장 쪽에서는 늘 이런 주장이 있어요. “집값은 시장에 맡겨라. 규제 너무 걸면 거래만 얼어붙고 더 왜곡된다.” 이번엔 이 논리를 정부가 정면으로 반박했어요. 김용범 실장은 수도권 주택 시장을 하나의 거대한 연결망으로 보고 있습니다. 강남·성수 같은 초고가 아파트의 가격 움직임이 그 옆 동네, 그 다음 동네, 그리고 수도권 전체의 ‘적정 가격선’을 계속 다시 써 버린다는 거죠. 결국 상층부의 투기성 매수 행동이 중산층, 신혼부부, 젊은 가구까지 직격탄이 된다는 설명이에요.
제가 보기엔 이 대목이 이번 메시지의 핵심이에요. “그들 돈 놀음은 그들 문제”가 아니라 “그들 돈 놀음이 곧 너희 월세·전세, 분양가”라는 인식을 공식화한 거예요. 그래서 ‘자유방임’, 즉 시장 자율만으로는 더 이상 방어가 안 된다는 선언이 나온 거예요. 여기서 자유방임은 그냥 ‘자유시장’이 아니라, 고가 아파트 거래를 규제 없이 놔두면 결국 전반 가격이 계단처럼 따라 뛴다는 걸 인정하지 않고 싶어하는 태도를 가리킵니다.
“공급이 답이지 왜 수요만 조이냐”는 반론에 대한 답
부동산 얘기 나올 때마다 되풀이되는 말 있죠. “공급을 늘려야지 왜 규제만 하냐.” 이번에도 똑같이 나왔습니다. 이 지적은 상식적으로 들려요. 그런데 김용범 실장은 지금 국면을 “시간이 지연되는 순간 시장이 먼저 움직여 버리는 구간”이라고 말해요. 즉, 공급은 시간이 걸립니다. 인허가, 택지 조성, 공사, 분양까지 가려면 최소 몇 년이에요. 반면 시장의 돈과 기대심리는 몇 주, 몇 달 단위로 움직여요. 그래서 그는 “지금은 공급만으로 막기 어려운 비상한 상황”이라고 선을 그었어요. 당장 번지는 불을 먼저 눌러서 시간을 벌고, 그 사이에 서울·경기 지자체와 함께 공급 물량을 실제로 내놓겠다는 순서라고 보면 이해가 쉬워요.
이걸 더 명확하게 보기 위해 쟁점별 정리를 아래 표로 묶어봤습니다. 표는 이번 대책을 둘러싼 대표적 비판과, 정책실장의 해명을 나란히 둔 거예요. 이 비교를 보면 정부가 단기와 중장기를 어떻게 나눠서 보고 있는지가 드러납니다.
| 시장 비판 | 김용범 정책실장 설명 |
|---|---|
| “왜 이렇게 많은 지역을 토지거래허가로 묶었나?” | 수도권은 연결돼 있어서 한 구역만 풀어두면 바로 옆으로 풍선효과가 번진다. 그래서 초반부터 넓게 눌러야 한다. |
| “실수요자까지 규제에 같이 걸린다.” | 행정적 불편은 인정하지만, 지금 투자성 매수의 파급력이 중산층 주거 안정까지 치고 들어와서 방치가 어렵다. |
| “공급이 없으니 또 오른다.” | 맞다, 공급은 필요하다. 다만 공급은 시간이 걸리므로, 우선 급한 불(투기성 수요·과열 심리)을 진화해 시간을 벌겠다는 것이다. |
정리하면 이건 “규제냐 공급이냐”의 이분법이 아니라, “지금은 규제로 속도 늦추고, 그 사이에 공급안을 꺼내겠다”는 일정표에 더 가깝습니다. 즉 단기 브레이크와 중기 물량 확대를 한 세트로 본다는 거예요.
결국 앞으로 어떻게 간다는 건가
정책실장의 메시지를 그대로 받아 적어보면 이런 흐름입니다. 첫째, 지금은 ‘가격 급등의 뇌관’을 제거하는 단계다. 여기서 말하는 뇌관은 유동성, 기대심리, 대출 가능성, 공급 충격(공급이 한동안 끊겼다가 다시 수요가 몰리면서 생기는 왜곡) 등이 한꺼번에 섞인 상태를 말해요. 둘째, 이걸 방치하면 서울 핵심지 몇 군데의 고가 거래가 수도권 전체로 전이되고, 중산층 거주지까지 한꺼번에 흔들릴 수 있다고 본다. 셋째, 그래서 허가제·대출 규제로 “속도 조절”을 걸었다. 넷째, 이 시간 안에 서울시·경기도와 손잡고 공급 카드(공공·민간 가리지 않고)를 구체화하겠다고 밝힌 상황이에요.
저는 여기서 두 가지를 짚고 싶어요. 첫째, 정부가 드물게 ‘우리가 시장에 개입하겠다’고 아주 노골적으로 말한 순간이었다는 점. 그동안은 보통 “시장 자율을 존중한다”는 표현 뒤에 대책을 숨겼다면, 이번엔 정반대였어요. “자유방임으로는 안 된다”고 못 박았죠. 둘째, “실수요자 불편은 안타깝다, 미안하다”라는 문장은 단순한 사과가 아니에요. 그 말은 이 정책이 정말로 실수요자까지 건드린다는 걸 스스로 알고 있고, 그 정도 부담은 감수해달라고 공개적으로 요구한 거예요. 이건 향후 정치적 책임과도 바로 연결돼요. 규제는 효과가 체감되면 칭찬도 빨라지지만, 체감이 안 되면 곧바로 부담이 됩니다.
결국 앞으로의 관전 포인트는 여기예요. “시간을 벌겠다”고 한 그 시간 안에 서울·경기 공급 계획을 얼마나 빨리, 얼마나 구체적으로 꺼내놓느냐. 만약 그 약속이 늦어지면 이번 조치는 ‘실수요만 고생시킨 규제’로 기억될 거예요. 반대로 분양·재건축·공공택지 같은 실물 카드가 빠르게 구체화되면, 이 흐름은 “이번엔 초반에 틀어막고, 공급으로 내려앉혔다”는 사례로 남을 수도 있어요. 어느 쪽이 될지는 이제부터 드러나게 됩니다.
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