서울이나 분당처럼 규제가 걸려 있는 곳 집을 고민할 때 가장 많이 듣는 말이 있어요. “그냥 전세 돌리면 되지 않아?” 그런데 이게 지금은 거의 불가능에 가깝습니다. 투기 억제 규제가 너무 세게 걸려 있어서 ‘사는 순간부터 실제로 살아야 하는 집’이 되어버린 거예요. 이 글에서는 투기과열지역이 정확히 뭐고, 왜 실거주 얘기가 계속 따라붙는지, 얼마나 살아야 양도세에서 안전한지, 전세 놓으면 뭐가 문제인지까지 차근히 정리해볼게요.
투기과열지역은 왜 이렇게까지 규제가 세졌나
투기과열지역은 정부가 “여긴 너무 과열됐으니 투기로 못 사게 막겠다”라고 찍은 최상위 규제 구역입니다. 쉽게 말하면 투자 목적으로는 거의 숨도 못 쉬게 만드는 곳이에요. 집값이 갑자기 뛰거나 청약 경쟁률이 비정상적으로 높아지는 지역에 지정됩니다. 현재 서울 전역과 성남 분당 같은 핵심 지역이 이런 식으로 묶여 있죠. 실제로 이렇게 지정되면 바로 몇 가지가 동시에 걸립니다. 첫째, 대출이 거의 막혀요. 시가 6억짜리 아파트를 산다고 하면 보통은 담보대출로 절반 가까이 땡겨오는 그림을 떠올리는데, 투기과열지역은 주택담보대출비율(LTV)이 최대 40% 수준입니다. 6억이라면 2억4천 정도만 가능하다는 얘기예요. 둘째, 청약이 훨씬 어려워집니다. 그냥 통장만 오래 들고 있다고 끝이 아니고, 실제로 그 지역에 일정 기간 거주한 세대주여야 우선권을 줘요. 셋째, 세금이 무겁습니다. 다주택자는 양도세 중과가 붙고 취득세도 훅 올라갑니다. 결국 흐름은 하나로 모입니다. “실제로 살 사람만 들어와라.”
왜 ‘실거주’가 이렇게까지 강조될까
투기과열지역에서 새로 집을 얻는 순간 정부는 그걸 ‘실수요’라고 보고 싶은 거예요. 그래서 제도 설계를 아예 그 방향으로 고정해놨습니다. 첫 번째로 나타나는 게 대출 규제와 청약 자격입니다. 청약만 예로 들어도, 투기과열지역에서는 웬만하면 무주택 세대주만 넣을 수 있고, 당첨돼도 바로 팔아버리는 걸 막기 위해 전매가 길게 제한돼요. 이건 단기 차익을 차단하겠다는 의미죠. 두 번째는 세금 쪽입니다. 만약 집을 팔 때 양도소득세를 줄이고 싶다면, 단순히 ‘보유만 했다’로는 안 됩니다. 실제로 내가 들어가서 최소 2년 이상 거주한 1주택자여야 비과세가 가능한 구조예요. 즉, 실거주 여부가 곧 세금과 직결돼 버렸습니다. 세 번째는 분양주택 조건입니다. 요즘 투기과열지역 안에서 공급되는 분양아파트는 입주 후 일정 기간 반드시 살아야 한다는 ‘의무 거주기간’을 붙여 내보내는 경우가 많아요. 여기서 말하는 ‘살아야 한다’는 건 전입신고만 해두고 부모님 댁에 있는 게 아니라 정말 실제로 거주하는 걸 뜻합니다.
실거주 의무기간은 얼마나 길까
투기과열지역 분양 아파트에는 아예 “들어와서 최소 몇 년 살아라”라는 조건이 붙는 경우가 많습니다. 분양가나 공급 유형에 따라 달라지는데 일반적으로 분양가가 낮은 공공성 높은 물량일수록 더 빡세게 걸리는 편이에요. 보통 1~3년 정도의 거주 의무가 붙는 경우가 있고, 분양가가 높거나 투기 억제 필요성이 큰 단지는 최대 5년까지도 요구될 수 있어요. 이 기간 동안은 다른 데 전세 주고 나는 외부에서 사는 방식이 허용되지 않습니다. 그냥 책상 놓고 실제로 그 집에서 일상생활을 해야 하는 거예요. 만약 이걸 어기면 당첨 취소, 향후 청약 제한 같은 직접적인 불이익이 올 수 있습니다. 특히 중요한 건, 이제 이런 ‘실거주 의무’가 사후관리되는 분위기라는 점이에요. 과거엔 전입신고만 해두고 실제로는 안 사는 편법이 비일비재했지만, 지금은 거주 여부 확인을 실제로 합니다. 그만큼 시장을 실수요 위주로 잠그겠다는 거죠.
“전세 놓고 나는 다른 데 산다” 이거 아직도 되나
많은 사람들이 묻는 포인트가 이겁니다. “일단 청약을 받고, 입주만 찍어놓고, 집은 세입자 주고 나는 계속 지금 집 살면 안 돼?” 특히 갭투자식 구조를 떠올리는 질문이죠. 그런데 투기과열지역의 최근 흐름은 이런 루트를 원천 차단하는 쪽으로 가고 있어요. 우선 청약 단계에서부터 무주택 세대주 등 실거주 성향이 강한 사람에게 기회를 몰아주기 때문에 애초에 다주택자는 접근이 어려워졌습니다. 설령 당첨을 받았다고 해도, 입주 후 일정 기간은 본인이 직접 살아야 한다는 조건이 붙는 경우가 많기 때문에 바로 전세 돌리는 전략 자체가 봉쇄돼요. 의무기간 동안 임대를 주면 그게 ‘조건 위반’이 되고, 여기서 끝나는 게 아니라 이후 다른 청약 제한까지 걸립니다. 다시 말하면 이제 “일단 분양 받아서 키워서 파는” 구조는 거의 리스크가 돼버렸다고 보는 게 맞습니다.
양도세 비과세는 ‘보유 2년’이 아니라 ‘거주 2년’이 문제다
투기과열지역에서 1주택자가 집을 팔 때 양도세를 거의 안 내는 조건은 단순한 장기보유가 아니라 실제 거주 이력이에요. 여기서 많이 헷갈립니다. “나 한 채만 있어. 5년 가지고 있었어. 그러면 양도세 안 내도 되는 거 아니야?”라고 많이들 생각하죠. 그런데 핵심은 거주입니다. 투기과열지역에서는 단순히 오래 들고만 있었다고 해서 자동으로 비과세가 되지 않아요. 최소 2년 이상 내가 그 집에 실제로 살았다는 사실이 있어야 비과세로 갈 수 있는 구조예요. 만약 실거주를 채우지 못하면? 매도 시점에 양도세가 크게 나올 수 있습니다. 특히 다주택자인 경우엔 더 가혹해지는데, 기본세율에 20%포인트 혹은 30%포인트가 얹어지는 중과세가 붙습니다. 여기에 단기차익 규제까지 더해져서, 1년 안에 팔면 세율이 70%까지 올라가는 식의 초고강도 페널티도 존재합니다. 결국 ‘이 동네 집은 단기로 치고 빠질 수 없다’는 메시지가 굉장히 노골적으로 박혀 있는 셈입니다.
| 용어 | 뜻 (투기과열지역 기준으로 이해하면 편해요) |
|---|---|
| 실거주 의무 | 분양받은 사람이 실제로 들어가 살아야 하는 기간. 전입신고만 하고 비워두는 게 아니라 생활 흔적이 있어야 안전합니다. |
| 2년 거주 요건 | 1주택자가 집을 팔 때 양도세 비과세를 받기 위한 최소 실제 거주 기간. 단순 보유만으론 안 되고, 실제로 최소 2년은 살아야 해요. |
| LTV 40% | 집값의 40%까지만 주택담보대출이 가능하다는 뜻. 자기자금 비중이 커지므로 투기 목적으로 여러 채 담는 게 사실상 힘들어집니다. |
위 표에서 보듯이 투기과열지역은 제도의 방향이 한 곳을 보고 있어요. 대출(살 때), 의무 거주(사는 동안), 양도세(팔 때) 전부가 “이건 거주용 집이어야 한다”는 흐름으로 묶여 있습니다.
토지거래허가구역과 뭐가 다르지?
투기과열지역이 강력하다고 해도, 그래도 기본적으로 ‘사고팔 수는 있는 시장’입니다. 허가 없이도 매매 계약은 가능하죠. 그런데 토지거래허가구역은 아예 결이 달라요. 이 구역은 말 그대로 허가 없으면 거래 자체가 성립이 안 됩니다. 그리고 허가를 받으려면 “내가 여기 실제로 살겠다는 계획”을 제출해야 해요. 승인이 나면 그 집(또는 토지 포함 주택)에서 최소 2년 이상을 실제로 살아야 하고, 그 기간 동안은 매도도 못 하고 임대도 못 돌립니다. 즉, 전세나 월세를 놓는 순간 바로 위반이 되는 구조예요. 투기과열지역이 금융과 세금으로 옥죄는 제도라면, 토지거래허가구역은 실거주자 외에는 아예 못 들어오게 문 앞에서 걸러내는 제도라고 보면 됩니다. 그래서 만약 내가 “나는 정말 여기 들어가서 살 거다. 장기 거주 예정이다”라면 토지거래허가구역도 접근이 가능하지만, “일단 사두고 상황 봐서 돌려볼까?”라는 생각이라면 시작도 못합니다.
결국 어떻게 생각해야 하나
지금 서울이나 분당 같은 투기과열지역에서 집을 산다는 건 단순히 자산을 하나 늘린다, 이런 이야기가 아니에요. 내 생활 기반을 그 동네로 옮길 의사가 있는지까지 묻는 질문에 가깝습니다. 왜냐면 첫째, 대출 단계에서부터 이미 “너 이 집 진짜 네가 살 집 맞아?”라고 필터링을 하고, 둘째, 산 뒤에는 일정 기간을 직접 살아야 하고, 셋째, 팔 때도 “실제로 네 집으로 쓰고 있었어?”를 확인한 뒤에야 세제 혜택을 줍니다. 만약 ‘일단 사두고 나중에 어떻게든 되겠지’라는 접근이라면, 지금 제도 아래서는 거의 다 막힐 수밖에 없어요. 반대로 진짜로 내가 그 지역에 정착할 생각이고, 장기 거주를 염두에 두고 있다면 얘기가 달라집니다. 장기 거주자는 청약 기회, 세금 측면에서 방어할 여지가 충분히 생기고 불필요한 세금 누수를 줄일 수 있어요. 간단히 말하면 “투기과열지역은 실거주 약속을 요구하는 동네”라고 보면 됩니다. 그 약속을 지킬 생각이 있는 사람에게만 문이 열려 있는 구조라고 보셔야 합니다.
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