10월 15일 공개된 ‘갭투자 금지’ 패키지는 전세·대출·전매를 동시에 죄어 단기 레버리지 매수를 사실상 막았어요. 거래는 식고, 판단은 어려워졌습니다. 이 글은 변화의 핵심을 간단히 풀고, 1주택 실수요자가 지금 무엇을 점검하고 어떻게 움직여야 덜 다치는지 실전 관점에서 정리합니다.
핵심 한 줄 요약: 전세=부채, 집은 ‘들어서 2년’
이번 대책의 결정적 포인트는 두 가지예요. 첫째, 전세대출 이자가 총부채원리금상환비율(DSR)에 들어갑니다. 전세를 지렛대로 쓰던 공식이 바로 무너졌어요. 둘째, 토지거래허가구역에서 아파트를 사면 2년 실거주 의무가 붙습니다. 전세 끼고 매입하는 구조는 원천 봉쇄에 가깝습니다.
어떤 장치로 막았나: 레버리지·회전·세제 삼중 잠금
각 조치는 같은 목표를 겨냥합니다. 레버리지(전세·주담대)를 줄이고, 매매 회전(전매)을 늦추고, 보유·양도 구간의 세 부담을 높이는 방식이에요. 아래 표를 읽고 내 상황에 무엇이 먼저 걸리는지 체크해 보세요.
표는 핵심 장치와 체감 영향을 한눈에 보여줍니다. 특히 전세대출 DSR 반영과 2년 실거주 의무가 매수 구조 자체를 바꿉니다.
| 장치 | 내용 | 체감 영향 |
|---|---|---|
| 토지거래허가제 확대 | 서울 전역·경기 주요지정, 아파트 매입 시 2년 실거주 | 임대·전대 금지, 전세 끼고 매입 불가 |
| 전세대출 DSR 반영 | 전세이자 원리금에 포함 | 총 대출여력 급감, 레버리지 붕괴 |
| 전세대출 한도·자격 | 1주택 2억 한도, 고가주택 보유자 제한 | 전세-매매 동시 운용 난이도 상승 |
| 주담대 한도 축소 | ~15억 6억, 15~25억 4억, 25억 초과 2억 | 중대형·중고가 매수 자금 공백 |
| 전매 제한 강화 | 수도권 3년, 지방 1년 | 단기 차익 회수 차단 |
| 세제 유지·강화 | 다주택 취득세 8~12%, 양도세 중과 | 보유·매도 비용 증가 |
표만으로는 부족합니다. 실제 이동·갈아타기 시나리오에서 ‘자금 동선’이 어디서 막히는지 보는 게 중요해요.
1주택자의 동시 매도·매수: 막힌 곳부터 푼다
같은 날 잔금·입주를 맞추던 익숙한 방식은 위험해졌어요. 전세대출이 DSR에 들어오니, 기존 전세를 유지한 채 새 집 주담대를 얹는 순간 대출승인이 흔들립니다. 안전한 절차는 ‘현금흐름 버퍼’와 ‘순차거래’예요.
1) 현금흐름 버퍼: 최소 3~6개월치 이자·관리비·이사비를 미리 확보해요. 대출심사 지연이나 잔금일 조정이 생겨도 버틸 체력이 생깁니다. 2) 순차거래: 기존주택 매도 계약을 먼저 체결해 확정된 자기자본을 확보한 뒤, 새 매수 계약을 진행해요. 잔금일은 매도→매수 순으로 두고, 새 집 잔금 전 다리자금(브릿지) 의존을 줄이는 게 핵심입니다.
토지거래허가가 필요한 지역은 타임라인이 더 깁니다. 계약 전 허가신청, 허가 후 잔금·소유권 이전, 전입신고까지 촘촘히 이어져요. ‘들어서 2년’이 전제가 되니 이사 계획·직주근접·자녀 교육을 함께 검토해야 실제로 이행 가능합니다.
예외와 빈틈처럼 보이는 것들: 왜 조심해야 하나
시장에는 언제나 ‘우회’가 돌아다녀요. 전세를 먼저 넣고 매매를 나중에 붙이는 순서 바꾸기, 짧은 전입으로 요건만 채우는 방식 등이 거론됩니다. 하지만 허가구역의 실거주 의무는 임대·전대를 금지해 사실상 전셋살이와 양립하지 않아요. 편법 구조를 취하다 허가 취소나 이행강제금에 걸리면 비용·시간이 눈덩이처럼 불어납니다.
P2P 같은 고금리 보완대출로 빈 구간을 메우는 시도도 있어요. 그러나 금리가 두 자릿수로 치면 상환부담이 월 단위로 치명적입니다. 거래가 늘어지면 이자 누적이 발생하고, 전매 제한까지 겹치면 탈출구가 좁아져요. 규제가 강할수록 ‘레버리지로 시간 벌기’는 독이 됩니다.
그래도 살 사람은 산다: 실수요자의 합리적 경로
이번 대책은 투기 수요 차단이 목표예요. 반대로 말하면 실수요 경로는 남겨둡니다. 무주택·생애최초는 비교적 완화된 LTV를 적용받을 수 있고, 중저가 구간에서 자금계획이 단순해질수록 승인 가능성이 높아요. 다만 ‘아파트’에 집중된 규제라는 점을 기억하세요. 용도·건물유형에 따라 적용이 다르게 나옵니다. 실입주가 확실하고 생활권에 맞는 주택이면, 시간·비용을 구체적으로 계산해도 답이 나옵니다.
| 상황 | 실전 포인트 |
|---|---|
| 무주택·생애최초 | 구입가 8억 이하 구간 중심, LTV 우대 활용, DSR 내 월상환액 체크 |
| 1주택 갈아타기 | 기존주택 매도 선확정 → 새 집 계약, 잔금일 순차 설정, 브릿지 최소화 |
| 허가구역 내 매수 | 계약 전 허가신청 절차·전입 타임라인 확보, 출퇴근·교육 이동비용 고려 |
| 전세 활용 고민 | 전세이자 DSR 반영 전제, 전세-매매 동시 운용 지양, 월현금흐름 우선 |
표는 경로만 요약합니다. 중요한 건 ‘월현금흐름’이에요. 금리 5%대에서 4억을 쓰면 연 2천만 원 전후, 월 160만~180만 원의 원리금이 나갑니다(거치·혼합형 여부에 따라 변동). 여기에 관리비·교육·교통·이사·중개·인지세·취득세까지 더하면 ‘살 수 있느냐’와 ‘살 만하냐’가 다른 문제임을 체감해요.
체크리스트: 계약서에 싸인하기 전
첫째, DSR 상 월상환 한도를 실제 급여·현금흐름 캘린더에 대입해요. 대출 약정서의 가산금리·스트레스금리까지 넣어보면 보수적 한도가 나옵니다. 둘째, 허가·전입·잔금의 날짜를 역산해 이사·학사일정과 충돌이 없는지 확인해요. 셋째, 기존주택 매도는 특약을 구체화하세요(중도해지, 잔금일 조정, 잔금지연 이자 등). 넷째, ‘우회’는 비용·법적 리스크를 수치로 적어보면 대부분 답이 나옵니다. 단기 편의가 장기 구속으로 되돌아오기 쉽습니다.
앞으로의 시장: 거래절벽 이후의 두 갈래
단기적으로는 매수심리 위축과 거래량 급감이 불가피해요. 공급과 금리, 경기 민감 섹터의 고용이 변수입니다. 규제는 보통 시간을 벌어줍니다. 실수요자는 시간 동안 ‘생활권에 맞는 집’의 가격·전세수급·통근시간의 균형점을 찾을 수 있어요. 반대로 레버리지 기반 기대수익을 전제로 한 매수는 계산이 더 이상 맞지 않습니다.
결론: 이번 대책의 키워드는 “전세=부채, 집=거주”예요. 실수요자는 허가·전입·DSR의 시간표를 자금표와 겹쳐보고, 순차거래·현금버퍼로 충격을 흡수하면 됩니다. 투자의 언어로 접근하면 막힌 길이지만, 거주의 언어로 접근하면 여전히 갈 수 있는 길이 남아 있어요. 살아남는 건 타이밍이 아니라 판단입니다.
빗썸 10월 역대급 신규 이벤트, 내돈 0원으로 비트코인 7만원 받는법
유튜브 ‘공유 구독’ 괜찮을까? 겜스고 1년 써보고 느낀 장단점 솔직후기