“한 채만 제대로 들고 가자.” 몇 년 사이 시장에 뿌리내린 이 전략이 다시 논쟁의 중심에 섰습니다. 최근 정책 시그널을 보면, 고가 1주택이라고 해서 세 부담이 가볍지 않다는 메시지가 분명해졌어요. 이번 글에서는 왜 이런 변화가 나오는지, 무엇을 점검해야 하는지, 그리고 지금 당장 개인이 바꿔야 할 계산법을 정리해봅니다. 핵심은 ‘가액 중심 정밀 과세’와 레버리지 관리, 그리고 실제로 체감되는 공급의 순서예요.
왜 다시 ‘똘똘한 한 채’인가
한 채에 자본을 집중하는 전략은 보유세를 낮게, 양도세는 완충장치로 줄이는 구조를 활용해 온 측면이 있었어요. 문제는 이런 쏠림이 도심 핵심지 가격 탄성을 키우고, 거래를 잠그는 ‘락인 효과’를 낳는다는 점입니다. 당국이 보유·거래 구조 자체를 재정비하겠다고 나선 이유가 여기 있어요. 고가 1주택자라도 가격 구간에 따라 보유 부담을 합리화하겠다는 신호, 즉 “예외는 없다”는 메시지가 읽힙니다.
핵심은 ‘가액 과세’의 정밀 타깃
세율 그 자체보다 중요한 건 기준입니다. 주택 ‘수’가 아니라 ‘가액’을 정교하게 보겠다는 방향이죠. 공시가격 현실화율, 공정시장가액비율, 장기보유·고령자 공제 같은 완충장치를 ‘초고가 구간’에서 미세조정하면, 동일한 1주택이라도 가격대별 부담이 달라집니다. 50억 한 채 vs 5억 세 채처럼 형평성이 어긋나는 지점을 정밀 겨냥하는 셈이죠. 공급 체감이 같이 따라주면 거래 유인도 생깁니다. 반대로 공급이 지연된 상태에서 보유세만 올리면 거래절벽—전세불안—가격 재반등의 롤러코스터가 재현될 수 있어요.
대출 규제가 바꾸는 계산서
레버리지는 여전히 부동산의 장점이지만, ‘소득으로 감당 가능한 범위’가 기준입니다. 여기서 많이 헷갈리는 두 가지를 먼저 정리할게요.
아래 표는 용어를 간단히 재정리한 거예요. 표만으로는 맥락이 부족하니, 각자의 소득·부채 구조에 대입해 읽어야 합니다.
| 용어 | 짧은 정의 |
|---|---|
| DSR(총부채원리금상환비율) | 연 소득 대비 모든 대출(주담대+신용+할부 등) 원리금 상환 비중 |
| LTV(주택담보인정비율) | 주택 가격 대비 담보대출 허용 비율(규제지역·가격구간 따라 다름) |
중요한 포인트는 이겁니다. LTV가 넉넉해 보여도 DSR에서 막히면 실제 승인액은 줄어든다는 사실이에요. 즉, 같은 집을 보더라도 신용대출·할부·카드론을 줄인 가구가 더 큰 주담대를 확보합니다. “대출이 안 나와 집을 못 산다”는 푸념의 이면에는 DSR이 조용히 작동하고 있는 경우가 많아요.
15억·25억 구간이 갈라지는 이유
가계의 체감은 가격 구간에서 달라집니다. 최근 시장 담론에서 자주 언급되는 선이 15억과 25억이에요. 15억 이하는 비교적 높은 대출 한도를 유지하는 반면, 15억 초과~25억 이하, 그리고 25억 초과는 자기자본 비중이 크게 올라갑니다. 아래는 독자 이해를 돕기 위한 단순화 예시입니다(실제 규정·승인액은 지역·개인별로 달라질 수 있어요).
| 시세 구간(예시) | 대출 가정(예시) | 필요 자기자본(예시) |
|---|---|---|
| 10억대 | 약 4억 | 약 6억 |
| 15억대 | 약 6억 | 약 9억 |
| 25억 초과 | 2~4억대 | 20억대 전후 |
이런 구조는 수요를 자연스럽게 재배분합니다. 고가·초고가 구간은 ‘현금 체력’ 경쟁이 되고, 15억 이하 구간은 무주택자·갈아타기 수요가 겹치며 거래가 살아날 여지가 커져요. 특히 59㎡(전용 25평 전후)처럼 ‘가격 접근성+관리비+생활 편의’가 맞물리는 평형은 수요의 기본값이 되기 쉽습니다.
서울·수도권, 공급 드라이브를 달력으로 본다
공급은 발표가 아니라 착공·분양·입주로 체감됩니다. 토지보상·인허가·공사비·인력까지 맞물려야 첫 입주가 나오죠. 그래서 정책을 읽을 때는 보도자료보다 분기별 착공 실적과 연간 분양·입주 캘린더를 먼저 보시길 권해요. 공급의 모멘텀이 쌓일 때 보유·금융 조정의 체감 저항도 완화됩니다. 반대로 공급 체감이 약한데 세제·대출만 손보면, 전세가 먼저 들썩이며 매매로 전이될 수 있어요.
지금 당장 점검할 4가지
첫째, 보유비용 스트레스 테스트입니다. 공시가격 구간, 공정시장가액비율, 세율을 보수적으로 넣고 ‘월 고정비’로 다시 계산해보세요. 금리 0.5%p만 움직여도 현금흐름이 흔들리는지 확인하는 게 핵심이에요.
둘째, 입지의 본질을 점수화합니다. 출근 시간, 학교·병원 접근성, 역세권, 생활편의시설을 10점 만점으로 적어보세요. 감정이 아닌 데이터로 대체 가능해집니다.
셋째, 대출 관성을 경계합니다. DSR을 막는 건 ‘이미 가진’ 신용성 부채예요. 주담대 여력을 늘리려면 그 원리금부터 줄여야 합니다.
넷째, 타임라인 관리입니다. 분기마다 착공·분양·입주, 금리 방향, 가계부채 총량을 한 화면에서 보세요. 네 지표가 동시에 완화될 때가 숨통이 트이는 타이밍이었어요.
결론은 단순합니다. 집값을 맞히는 사람보다 현금흐름을 지키는 사람이 이깁니다. 고가 1주택도 예외가 아니라면, 이제는 “한 채 올인”의 심리보다 “구간·현금흐름·타임라인”의 숫자가 전략이 되는 시대입니다. 세제는 형평성을 다듬는 도구, 대출은 소득표 위에서 작동하는 안전장치, 공급은 달력 위에서 천천히 현실이 됩니다. 이 세 가지가 균형을 이룰 때, 내 선택의 확률도 높아집니다.
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