11월 중순이면 고지서가 도착하고, 12월 15일은 납부 마감일이에요. “나는 해당 없겠지?” 하다 뒤늦게 확인하면 손쓸 시간이 부족합니다. 오늘은 종합부동산세의 핵심만 뽑아, 누가 대상인지, 어떻게 계산되는지, 무엇을 신고해야 하는지 차근히 정리합니다. 읽고 나면 올해 내 상황을 스스로 점검하고 바로 대응할 수 있을 거예요.
종합부동산세 한눈에: 누가 내나요
종부세는 6월 1일 기준으로 고가 주택·토지를 보유한 사람에게 매겨지는 별도의 국세입니다. 아래 표로 대상 기준을 먼저 정리해 볼게요.
| 구분 | 과세 기준(공시가격 합계) | 비고 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택자 | 12억원 초과 | 6월 1일 현재 보유 기준 |
| 다주택자 | 9억원 초과 | 보유 주택 공시가격 합산 |
| 나대지·잡종지 등(일반 토지) | 5억원 초과 | 토지 공시가격 합산 |
| 상가·사무실 부속토지 등(별도합산 토지) | 80억원 초과 | 용도에 따라 구분 |
핵심은 ‘6월 1일’이에요. 그 이후에 매매·증여를 해도 올해 과세 대상 여부는 바뀌지 않습니다. 대상인지 모호하면, 내 보유자산의 공시가격 합계부터 정확히 확인하세요.
과세표준 계산, 어렵지 않습니다
종부세는 공시가격 전액으로 계산하지 않아요. 주택분의 경우 공정시장가액비율 60%가 적용돼 공시가격을 낮춰 잡습니다. 계산 흐름은 이렇습니다. ‘공시가격 합계 → 공정시장가액비율(60%) 적용 → 공제금액(예: 1세대 1주택 12억원) 차감 → 과세표준 산출 → 세율 적용’. 여기에 이미 납부한 재산세 일부가 공제돼 이중부담을 줄여요. 숫자가 낯설어도 구조만 알면 됩니다. 과세표준이 어떻게 줄어드는지 감이 오기 시작하면, 내 연말 세부담의 큰 그림이 보입니다.
합산배제, 놓치면 바로 세금
모든 주택이 종부세 합산에 들어가는 건 아닙니다. 요건을 갖춘 임대주택, 사원용 주택, 분양되지 않은 새 주택 등은 합산에서 빠질 수 있어요. 특히 임대주택은 지자체·세무서 등록, 임대료 증액 5% 이내 준수 등 요건을 충족해야 하며, 실제 과세기준일에 임차 중이어야 합니다. 최근에는 요건을 충족하는 단기 등록임대 일부도 합산배제 범위에 들어가 선택지가 조금 넓어졌습니다. 중요한 건 ‘자동 적용이 아니다’는 점이에요. 본인이 직접 기간 안에 신고해야 과세에서 제외됩니다. 신고 한 번으로 끝나는 게 아니라, 신규 편입이나 말소 등 변동이 생기면 다시 챙겨야 해요.
달력에 표시할 날짜 3개
일정은 간단하지만, 놓치면 비용으로 돌아옵니다. 아래 표를 캘린더에 그대로 옮겨 두세요.
| 항목 | 기간/기준일 | 무엇을 하나요 |
|---|---|---|
| 과세기준일 | 매년 6월 1일 | 이 날짜 보유분으로 과세 대상 확정 |
| 합산배제 신고 | 매년 9월 16~30일 | 홈택스·세무서에 합산배제 대상 직접 신고 |
| 고지·납부 | 고지 확인: 11월 중순 / 납부: 12월 1~15일 | 고지 내역 검토 후 납부, 이견 있으면 자진신고 |
세액이 크게 나올 것 같다면 11월 고지 직후에 합산 여부와 공제 적용 상황부터 점검하세요. 이의가 있거나 누락된 합산배제가 보이면 바로 정정이 필요합니다.
부담 줄이는 공식: 1주택 공제 전략
1세대 1주택자는 고령자 공제와 장기보유 공제를 통해 세부담을 크게 낮출 수 있어요. 만 60세 이상 또는 5년 이상 보유라면 공제 대상에 들어갑니다. 두 공제는 요건에 따라 합산되어 최대 80%까지 세액을 줄일 수 있어요. 다만 모든 사례가 상한까지 가는 건 아니니, 내 연령·보유기간·공시가격을 반영해 실제 공제율을 계산해보는 게 좋습니다. 세액이 300만원을 넘으면 분납으로 부담을 나눌 수 있고, 고령자나 장기보유자는 납부 유예도 신청 가능합니다. 현금흐름이 빠듯하다면 분납·유예를 미리 염두에 두는 게 안전합니다.
올해 점검 체크포인트, 끝까지
첫째, ‘대상자 맞나?’를 공시가격 합계로 확정하세요. 1주택 12억원, 다주택 9억원이 기준입니다. 둘째, 합산배제가 가능한 자산이 있나요? 임대주택, 사원용 주택, 미분양 신축 등 요건을 재확인하고 내년에도 해당되도록 관리해야 합니다. 셋째, 60세 이상 또는 5년 이상 보유라면 공제율을 정확히 적용해 보세요. 넷째, 고지서 수령 즉시 항목별 합산과 공제가 제대로 반영됐는지 대조하세요. 마지막으로, 분납·유예로 현금흐름 충격을 완화할지 결정합니다. 이 다섯 가지를 순서대로 밟으면 ‘생각보다 많이 나왔다’는 당황을 크게 줄일 수 있어요.
결국 종합부동산세는 ‘알아서 줄이는’ 세금이 아니라 ‘알면 줄어드는’ 세금입니다. 기준일과 신고, 공제 요건이라는 3개 축만 놓치지 않으면, 같은 자산을 가진 사람이라도 결과는 크게 달라져요. 12월 15일이 마감입니다. 오늘 확인하고, 올해는 계획대로 마무리하세요.
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