이번 조치로 서울 전지역과 수도권 주요 구역이 토지거래허가구역으로 지정됐어요. 제목만 보면 막막하죠. 하지만 조건과 절차를 정확히 이해하면 대응 방법이 보입니다. 이 글은 허가구역의 핵심 개념, 실제 매수·매도 시 체크포인트, 전세 끼고 거래 가능 여부, 대출·거주 요건까지 한 번에 정리합니다.
토지거래허가구역, 한 문장 요약
허가구역 안에서 주택·토지를 거래하려면 계약 전에 관할 지자체의 허가를 받아야 하고, 허가 목적(대부분 실거주)을 약속한 뒤 그 약속을 지켜야 합니다. 허가 없이 계약하면 등기를 못 하고, 처벌까지 받을 수 있어요.
지정 범위·기간과 즉시 영향
지정 범위는 서울 25개 전 구와 경기 일부 지역까지 확대됐습니다. 기간은 2025년 10월 20일~2026년 12월 31일로 공고됐고, 상황에 따라 연장 가능성이 거론돼요. 지정 발표 직후 현장에선 계약 보류가 늘고 관망세가 강해지는 게 일반적입니다. 가격이 급락한다기보다 거래가 얼어붙는 동결 효과가 먼저 나타나는 게 보통이에요.
매수자가 꼭 알아야 할 3가지
1) 허가 전제의 계약입니다. 일반 매매계약서를 쓰고 곧바로 소유권 이전을 하는 방식이 아니에요. 매도·매수인이 계약서를 작성한 뒤 구청에 허가를 신청하면, 부서 협의·현장조사 등을 거쳐 허가/불허가가 결정됩니다. 허가가 안 나면 등기 이전이 불가합니다.
2) 실거주 의무가 핵심입니다. 취득 즉시 입주해 2년 채워야 해요. 사정이 생겨 2년을 채우지 못하면 허가가 취소되거나 이행강제금 등 제재를 받을 수 있습니다. 허가신청서에는 왜 이 주택을 사는지, 자금 출처가 무엇인지도 소명해야 해요.
3) 대출 한도는 보수적입니다. 허가구역 내 주택담보대출은 통상 LTV 40% 수준으로 적용돼요. 주택가격이 높을수록 한도 축소·배제가 겹칠 수 있어, 자금계획을 계약 전 단계에서 확정해야 안전합니다.
유주택자의 매수, 정말 불가능할까?
법·제도 설명만 보면 유주택자도 “실거주 목적”이면 허가를 신청할 수 있습니다. 하지만 현장에선 기존 주택 처분 계획을 구체적으로 요구하는 경우가 많아요. 처분계약서·일정·자금흐름 등을 제출해도 심사에서 불허가가 나오는 사례가 보고됩니다. 결국 현실적으로는 무주택자 우선이라고 이해하는 편이 안전해요.
전세 끼고 거래, 가능한가요?
원칙은 ‘실입주’가 전제라 전세를 낀 매수는 매우 어렵습니다. 다만 소유권 이전까지 시간이 걸리는 특성상, 잔금일 이전에 임대차가 종료되고 인도·명도가 확정되는 경우에 한해 예외 허가가 나오는 사례가 있어요. 이때도 갱신 거절 통지, 묵시적 갱신 배제 약정 등 증빙서류를 제출해야 합니다. 계약갱신청구권을 이미 행사해 잔여 거주기간이 긴 경우라면 매도 자체가 지연되거나 불가능할 수 있어요.
허가 절차, 무엇을 준비할까
허가 신청은 ‘목적의 진정성’과 ‘실행 가능성’을 설득하는 과정입니다. 과장된 스토리보다 일관된 증빙이 관건이에요. 아래 표로 핵심 준비물을 정리했어요.
표는 요약일 뿐입니다. 구청별로 양식과 요구자료가 조금씩 달라 실제 신청 전 담당자와 체크하는 게 좋아요.
| 핵심 항목 | 준비 포인트 |
|---|---|
| 실거주 계획 | 입주 예정일, 통근·자녀교육 등 필요성, 가족 전입 계획을 명확히 기재 |
| 자금 조달 | 계약금·중도금·잔금 출처, 대출 예정액과 승인 가능성, 잔금 스케줄 |
| 기존 주택(유주택자) | 매각 계약서(또는 예정 증빙), 처분 기한, 잔금·명도 일정 |
| 임대차 동향 | 전세·월세 계약 종료일, 갱신 거절 통지, 명도 합의서 등 |
무주택·유주택·임차존재에 따른 허가 가능성
상황별로 체감 난이도가 확연히 달라요. 허가가 ‘가능/불가능’의 흑백논리로 움직이진 않지만, 평균적인 경향은 아래처럼 정리할 수 있습니다.
| 상황 | 현장 체감 |
|---|---|
| 무주택 + 즉시 입주 | 상대적으로 원활. 자금계획·입주일 명확할수록 유리 |
| 유주택 + 처분 예정 | 자료 요구가 많고 보수적으로 심사. 처분계약·잔금일 확정 시 가능성↑ |
| 전세 끼고 매수 | 원칙은 곤란. 잔금 전 임대차 종료·명도 완료 조건 등 예외 승인만 기대 |
허가 없이 계약하면 어떻게 되나
허가구역 내에서 허가 없이 계약을 체결하면 그 계약 자체가 무효가 될 수 있어요. 양 당사자 모두 제재 대상이고, 법 위반 시 2년 이하 징역 또는 토지가액 30% 이하 벌금 수준의 처벌 조항이 적용될 수 있습니다. 허가를 받았더라도 약속한 용도(실거주 등)를 지키지 않으면 이행강제금 등 후속 조치가 따릅니다.
LTV 40% 시대, 자금 전략은 이렇게
허가구역에선 대출몫이 줄어 현금 비중을 먼저 계산해야 합니다. 잔금일에 맞춰 예·적금, 증권계좌, 안심전환·대환 가능성까지 촘촘히 적어 보세요. ‘입주 즉시 전입’이 원칙이므로 기존 거주지 해지일과도 반드시 맞춰야 합니다. 달력상 하루라도 어긋나면 입주 지연으로 허가조건 위반 소지가 생겨요.
임대시장 파장: 전세→월세 전환 가속?
거래가 얼어붙으면 매도인과 임차인 모두 일정 조율이 어려워집니다. 전세기간과 잔금·입주일을 동시에 맞추기가 까다로워지면서, 일부 구역에선 전세보다 월세 선호가 커지는 신호가 관측돼요. 임차인이라면 갱신·이사 결정을 최소 3개월 이상 앞당겨 준비하는 게 안전합니다.
마지막 체크리스트(요약)
① 내가 허가구역에 있는지, ② 실거주 2년을 지킬 수 있는지, ③ LTV 40%로도 잔금이 되는지, ④ 전세·명도 일정을 잔금 전에 끝낼 수 있는지, ⑤ 유주택자라면 처분계획이 문서로 확정돼 있는지. 이 다섯 가지만 명확히 하면 허가 과정에서 불필요한 시행착오를 줄일 수 있어요.
결론은 간단합니다. 허가구역 거래는 더디지만 불가능하진 않아요. 종이로 증명되고 일정으로 확인되는 계획이 곧 설득력입니다. 시장이 식을수록 서두르기보다, 준비한 사람이 원하는 집을 더 합리적인 가격에 잡는 경우가 늘어납니다.
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