전세·월세 계약은 대부분 평온하게 끝나지만, 한 번 삐끗하면 보증금과 이사 일정이 모두 흔들려요. 오늘은 세입자·집주인 모두가 꼭 알아야 할 주택임대차보호법의 핵심을 간결하게 정리합니다. ‘전입·확정일자·갱신청구권·임대료 인상 한도·묵시적 갱신·우선변제’까지, 실제 계약서에 바로 적용할 수 있게 사례와 순서 위주로 짚었어요.
대항력·확정일자: 보증금 방패 두 겹
세입자의 최우선 과제는 ‘내 돈 지키기’예요. 대항력은 전입신고+실거주(점유)로 생기고, 확정일자는 ‘보증금 돌려받기 순서’를 앞당기는 시간도장입니다. 전입과 확정일자는 같은 날 받아도 되고, 통상적으로 집에 들어오는 날 전입신고→동사무소(정부24)에서 확정일자를 함께 받으면 깔끔해요. 주택이 경매·공매로 넘어가도 우선순위가 생기므로, 잔금·입주 일정과 맞춰 빠르게 처리하세요.
| 용어 | 짧은 정의 |
|---|---|
| 대항력 | 전입신고+점유로 제3자에게 임차권 주장 |
| 확정일자 | 계약서에 날짜 도장 부여, 보증금 변제 순위 확보 |
| 우선변제권 | 경매·공매 시 다른 채권자보다 먼저 보증금 배당 |
대항력과 확정일자는 각각 역할이 달라요. 대항력은 권리 ‘존재’를 알리는 장치, 확정일자는 ‘순서’를 정리하는 장치예요. 둘 다 갖춰야 실질적인 방패가 됩니다.
계약갱신청구권: 최소 4년 거주 안전장치
갱신청구권은 세입자가 1회 행사해 계약을 2년 더 연장할 수 있는 권리예요. 집주인은 법정 거절 사유(직계가족 실거주 등)가 아니면 거절하기 어렵습니다. 포인트는 ‘언제, 어떻게’ 통지하느냐예요. 만료 6개월 전~2개월 전 사이에 문자·내용증명 등 기록이 남는 방식으로 의사표시를 하세요. 이 기간을 벗어나면 법적 힘이 약해지고, ‘묵시적 갱신’으로 넘어갈 가능성이 커집니다.
임대료 인상 한도: 갱신 시 보통 5% 이내
갱신청구권을 쓰는 갱신이라면 임대료는 원칙적으로 5% 이내에서만 올릴 수 있어요(지자체 조례로 더 낮아질 수 있음). 즉, 전세 2억이면 최대 1,000만원, 월세 100만원이면 최대 5만원 인상 한도라는 식으로 바로 계산됩니다. 반대로 신규계약(세입자 교체)이나 법정 예외가 있으면 5% 한도가 동일하게 적용되지 않을 수 있으니, 계약 형태를 먼저 확인하세요.
묵시적 갱신: 조용히 연장되면 ‘해지 통지 3개월’
만료 무렵에 서로 아무 말이 없으면 동일 조건으로 1회 자동 연장되는 것이 묵시적 갱신이에요. 이때 세입자는 언제든지 해지 통지할 수 있지만, 통지 후 3개월은 임대료를 부담합니다. 이사 날짜가 확정돼 있다면, 괜히 3개월 추가 비용이 발생하지 않도록 ‘갱신/해지 의사 통지’ 타이밍을 반드시 역산하세요.
| 상황 | 실무 타임라인 요령 |
|---|---|
| 갱신청구권 행사 | 만료 D-180~D-60 사이, 문자·이메일·내용증명으로 기록 남기기 |
| 묵시적 갱신 피하기 | 만료 D-70 전후에 상호 의사 확인(통지 지연 시 자동연장 위험) |
| 해지 예정 | 묵시적 갱신 상태라면 ‘통지 후 3개월’ 비용 감안해 역산 |
표는 기준점을 잡으라는 뜻이에요. 실제로는 등기부 근저당, 특약, 집주인의 거주계획 등 변수가 있으니, 각 날짜를 달력에 표시해두고 체크하는 습관이 중요합니다.
보증금 반환: 나가는 날에 ‘서류와 열쇠’ 맞교환
보증금은 임차권이 소멸(명도)돼야 반환됩니다. 관행적으로 퇴거일에 열쇠 인도↔보증금 수령을 동시에 진행해요. 만약 집주인 사정으로 지연되면 ‘임차권등기명령’을 활용하면 이사(전입)와 보증금 회수를 분리할 수 있어요. 이때도 계약서, 확정일자, 전입일, 잔금일 등 타임라인 증빙이 단단할수록 유리합니다.
분쟁을 줄이는 계약서 체크리스트
첫째, 등기부등본의 근저당·가압류를 확인해 보증금이 안전한지 계산하세요. 둘째, 잔금일=전입일=열쇠인수일을 가급적 같은 날로 묶어 대항력을 즉시 확보하세요. 셋째, 특약에 ‘수리 범위·원상복구 기준·장기수선 항목 부담 주체’를 명시하세요. 넷째, 갱신·해지 의사표시는 만료 6~2개월 사이에 서면·메시지로 남기세요. 다섯째, 갱신 시 임대료 인상률과 보증금·월세 전환 기준을 명확히 적으세요. 마지막으로, 전화 통화보다 문자·이메일·내용증명·수령 확인서처럼 ‘나중에 보여줄 수 있는 증거’ 위주로 움직이는 게 안전합니다.
임대차는 ‘서류 타임라인 게임’에 가까워요. 오늘 체크리스트대로 전입·확정일자부터 챙기고, 만료 6~2개월 전에 갱신/해지 의사를 통지하세요. 이 다섯 줄만 지켜도, 보증금과 일정은 대부분 지킬 수 있습니다.
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