서울과 수도권 집값 과열을 식히겠다는 정부의 10·15 대책이 발표됐어요. 독자 입장에서 가장 체감되는 변화 두 가지는 ① 전세대출의 DSR 반영(1주택자, 이달 적용)과 ② 고가주택일수록 주담대 한도 축소(10/16 시행)입니다. 끝까지 읽으면 내 상황에서 대출 가능액이 어떻게 바뀌는지, 당장 무엇을 점검해야 하는지를 알 수 있어요.
핵심 한 줄: ‘전세대출도 빚’으로 본다
이달(10월)부터 수도권·규제지역의 1주택자가 받는 전세대출 이자 상환분이 DSR(총부채원리금상환비율)에 반영됩니다. 그동안은 계산에서 빠져 ‘전세 끼고 집 사기’가 쉬웠는데, 이제는 신용·주담대 한도에 직접 영향을 줘요. 정부는 이번 조치를 통해 갭투자성 수요를 제어하겠다는 입장입니다.
언제부터, 어디에 적용되나
대책의 시간표는 이렇게 나뉩니다. 규제지역 확대와 주담대 한도 축소는 10/16부터, 전세대출 DSR 반영은 이달 중 적용입니다(금융권 전산 반영 일정에 따라 10/29로 안내하는 사례가 많습니다). 서울 전역과 경기 12곳이 규제지역·토지거래허가구역으로 묶이며, 대출·청약·세제 규제가 동시에 강화돼요.
| 항목 | 내용 | 시점 |
|---|---|---|
| 규제지역 확대 | 서울 전역 + 경기 12곳 | 10/16부터 |
| 주담대 한도 | 15~25억: 4억, 25억 초과: 2억 | 10/16부터 |
| 전세대출 DSR | 수도권·규제지역 1주택자 전세대출 ‘이자’ DSR 반영 | 10월 중(은행 전산 반영 10/29 안내 다수) |
| 스트레스 금리 | DSR 산정 하한 1.5% → 3% | 순차 시행 |
누가 영향받나: 사례로 보는 ‘줄어드는 한도’
1주택+전세 거주로 이사를 앞둔 A씨는 전세대출 이자만큼 DSR 여력이 줄어 신용·추가 주담대 한도가 낮아질 수 있어요. 전세대출 원금은 반영하지 않고, 이자 상환분만 반영하는 구조라 ‘이자부담이 큰 상품’일수록 영향이 큽니다. 기존 전세대출을 동일 조건으로 단순 연장하는 경우는 예외가 가능하지만, 금액을 늘리면 신규로 간주돼 DSR이 적용될 수 있어요.
무주택+전세 거주자는 이번 ‘전세 DSR’의 1차 대상이 아닙니다. 다만 서울 전역 규제지역화로 LTV 40% 등 다른 규제의 영향을 받습니다. 고가주택 갈아타기를 계획한 1주택자는 가격 구간별 한도 축소(25억 초과 2억, 15~25억 4억)와 스트레스 금리 상향(DSR 계산 금리 가산)까지 겹쳐, 체감 한도가 더 줄 수 있어요.
숫자로 감 잡기: DSR와 스트레스 금리
DSR은 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율이에요. 예를 들어 연봉 6,000만 원인 1주택자가 전세대출로 연 이자를 600만 원 낸다면, 그만큼 DSR 여력이 차감됩니다. 여기에 ‘스트레스 금리’가 1.5%→3%로 높아져, 심사상 적용금리가 더 올라가고, 계산되는 연 원리금이 증가해 한도가 추가로 줄어드는 효과가 납니다. 결과적으로 기존보다 대출 가능액이 10~15%가량 줄 수 있다는 추정이 나옵니다.
| 구분 | 종전 | 변경 |
|---|---|---|
| 스트레스 금리(하한) | 1.5% | 3.0% |
| 전세대출 DSR 반영 | 미반영 | 1주택자 ‘이자’ 반영 |
| 주담대 한도(시가 25억 초과) | 최대 6억 | 최대 2억 |
체크리스트: 지금 해야 할 일 5가지
첫째, 내 DSR 구성표를 만드세요. 전세대출 이자, 기존 신용·할부·카드론까지 연간 상환액을 합쳐 연소득으로 나눈 뒤(은행 DSR 40% 기준 참고) 여력을 가늠해요. 둘째, 전세대출 금리 구조를 점검해요. 단기·변동 위주라면 이자부담이 커져 DSR을 더 잠식합니다. 셋째, 갈아타기·증액 계획이 있다면 규제 시행일 이후 불이익(증액 시 신규 간주)을 고려해 일정과 금액을 보수적으로 잡으세요. 넷째, 주택가격 구간을 다시 보세요. 15억/25억 경계에서 매수 전략이 크게 달라져요. 다섯째, 현금 비중을 높여 예상치 못한 한도 축소 리스크를 흡수하세요.
오해 풀기: ‘무주택 전세 DSR’은?
현 시점에서 정부는 무주택자의 전세대출 DSR 적용은 당분간 검토 대상이 아니다고 선을 그었습니다. 다만 1주택자 중심 적용을 먼저 시행하고 경과를 보며 확대 여부를 검토하겠다는 취지라, 제도 방향성은 ‘관리 강화’ 쪽에 가깝습니다. 정책이 바뀔 수 있으니 공적 발표를 수시로 확인하는 게 안전합니다.
정리: 대출 ‘총량’과 ‘금리 민감도’를 줄여라
이번 변화의 본질은 ‘전세대출도 상환능력 심사에 반영’한다는 점이에요. 따라서 한도 계산의 유리함을 찾기보다, 총부채 규모를 줄이고 금리 변동에 덜 흔들리는 포트폴리오로 전환하는 게 해법입니다. 내 대출이 DSR을 어떻게 잠식하는지 수치로 파악하고, 전세·주담대 금리 조건과 만기를 재설계해 이자비용과 한도 리스크를 동시에 낮추세요.