갑자기 대출이 막히는 느낌, 드셨나요? 10월 16일 접수분부터 규제지역의 주택담보대출 심사 잣대가 달라졌어요. 핵심은 구간별 절대한도(6억·4억·2억)와 스트레스금리 3%p 상향이에요. 끝까지 읽으면 내 상황에서 얼마까지 가능한지, 무엇부터 정리할지 실무 체크리스트를 얻을 수 있습니다.
무엇이 바뀌었나: ‘비율’에서 ‘상한’으로
이제 규제지역에서는 LTV 비율만 높다고 해서 많이 나오는 구조가 아니에요. 집값 구간에 따라 대출 자체의 상한이 딱 정해집니다. 아래 표처럼요.
구간별 상한을 한눈에 정리했어요. 이 표는 잔금 계획을 짜는 출발점이 됩니다.
| 시가 구간 | 최대 주담대 한도 |
|---|---|
| 15억원 이하 | 최대 6억원 |
| 15억 초과 ~ 25억원 이하 | 최대 4억원 |
| 25억원 초과 | 최대 2억원 |
시행 시점은 2025년 10월 16일(접수분)이에요. 이 상한 때문에 고가주택일수록 자기자금 비중을 크게 잡아야 합니다.
스트레스금리 3%: 한도가 줄어드는 계산의 논리
스트레스금리는 “금리가 지금보다 오를 것을 가정하고 상환능력을 본다”는 장치예요. 규제지역 주담대는 실제금리 + 3%p로 DSR을 계산합니다. 예를 들어 적용금리가 4%면 심사에서는 7%로 월 상환액을 가정해요. 월소득이 같다면 상환 가능액은 그대로라서 대출 가능액이 감소합니다.
숫자를 한 줄로 요약하면 이래요. 4%→5.5%(종전) vs 4%→7.0%(변경). 심사 금리가 1.5%p 더 높아진 만큼 체감 한도는 눈에 띄게 줄어들어요.
규제지역 LTV·전세대출 DSR 반영: 놓치기 쉬운 두 가지
첫째, 규제지역에선 LTV가 40%여도 위 표의 절대한도에 막힐 수 있어요. 즉, 비율보다 상한이 우선 동작합니다. 둘째, 전세대출 이자가 DSR에 들어와요. 전세를 유지한 채 신규 주담대를 받으면 총부채 상환여력이 빡빡해집니다. 그래서 잔금 전까지 전세 만기·상환 스케줄을 갈아타기 일정과 정확히 맞춰야 해요.
실전 전략: 금리 유형 선택과 리스크 관리
금리 경로를 확신하기 어렵다면 월 상환 변동폭을 낮추는 쪽이 기본이에요. 아래 표는 유형별 체감 포인트를 비교한 거예요. 상품을 고를 때 “한도”만 보지 말고 “월납 리스크”와 “조기상환 비용”까지 함께 보세요.
| 금리 유형 | 체감 포인트(심사·상환·리스크) |
|---|---|
| 고정형 | 심사 시 금리 가정이 보수적이지만 월 상환 변동폭이 작아요. 금리 상승기 방어력 높음. 조기상환수수료 기간 확인 필수. |
| 혼합형 | 초기 고정 후 변동 전환. 초기 안정성과 향후 변동 리스크가 공존. 전환 시점의 금리 수준이 관건. |
| 변동형 | 초기 한도는 유리할 수 있어도 상환액 변동성이 큼. 금리 상승 국면에서 DSR 여유가 빠르게 줄 수 있어요. |
정답은 없지만, 불확실성이 큰 시기에는 월 현금흐름의 예측 가능성을 우선하세요. 특히 잔금 직후 1~2년은 가계 고정비가 많아지는 구간이라 보수적인 선택이 유리합니다.
자금 계획 체크리스트: ‘언제·얼마·어디서’가 핵심
1) 잔금일까지 들어올 현금(매도대금·중도금·예금)을 날짜별로 매칭했는지요? 2) 금리 1%p 상승 가정에서 월 상환액을 다시 계산해도 버틸 수 있는지요? 3) 기존주택 매각 지연에 대비한 단기 브릿지 라인을 확보했는지요? 4) 카드론·마통·학자금 등 모든 부채의 월 상환액을 DSR 관점으로 정리했는지요? 5) 전세 만기와 잔금일이 엇갈리면 이자 중복 구간이 생겨요. 전세 축소·상환 타이밍을 미리 조정하세요.
케이스별 포인트를 짧게 짚어요. 무주택 실수요는 생애최초·신혼부부 등 정책금융 트랙을 먼저 탐색하고, LTV 40%와 절대한도 중 더 낮은 값을 기준으로 자금 설계를 시작하세요. 1주택 갈아타기는 기존 주담대 유지/상환 선택에 따라 DSR 여유가 크게 달라져요. 잔금 이전 불필요 부채를 줄여 여유 DSR을 확보하세요. 15억 초과 고가주택은 사실상 현금 60~90%를 준비하는 게임이에요. 계약금·중도금·잔금의 T+일자를 촘촘히 맞추지 않으면 한 번의 지연이 연쇄 지연으로 번집니다.
결론은 단순해요. 이번 변화는 “돈줄 죄기”라기보다 무리한 레버리지의 브레이크에 가깝습니다. 실수요자는 서류·스케줄·현금흐름만 정리하면 충분히 통과해요. 반대로 상한에 막힌 자금은 협상력의 문제가 아니라 규정의 문제예요. 계획을 바꾸면 됩니다.
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