이사 날짜가 다가오면 마음이 급해져요. 집은 마음에 드는데 서류가 복잡하고, 중개사 설명에 자연스럽게 고개가 끄덕여질 때가 있죠. 그 빈틈을 파고드는 게 전세사기에요. 저는 이번에 실제 계약 과정을 끝까지 따라가며, “언제 무엇을 확인해야 안전한가”를 단계별로 정리했어요. 결론부터 말하면, 서류 3종과 돈 흐름만 정확히 보면 대부분의 위험은 초기에 걸러집니다.
전세사기, 왜 생기나요? (갭투자 원리로 이해)
‘갭투자’는 매매가와 전세금의 차이가 작을 때 소액으로 여러 채를 보유하는 방식이에요. 예를 들어 매매 2억, 전세 1억 8천이면 집주인 실제투입은 2천만 원이죠. 이 구조에서 집값이 떨어지면 전세금을 돌려줄 돈이 사라지기 쉬워요. 그래서 전세가율(전세금/매매가)이 과하게 높은 물건은 애초에 피하는 게 안전합니다.
| 점검 포인트 | 핵심 기준 |
|---|---|
| 전세가율 | 가능하면 80% 이하 유지 |
| 지역 시세 흐름 | 최근 하락 지역은 보수적으로 |
| 전세금 회수 경로 | 매매가-선순위채권-보증금 = 양수여야 안전 |
계약 전: 등기·시세·세금 3종 확인
계약을 서두르지 마세요. 등기사항증명서, 시세, 임대인 세금 체납은 기본 중 기본이에요. 오래된 등기부 사본을 보여주거나, 시세와 동떨어진 전세금이면 멈추고 다시 살펴봐야 합니다.
| 서류/정보 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 등기사항증명서 | 소유자 일치, 근저당/가압류/압류 여부, 발급일자 최신 |
| 시세 | 매매·전세 실거래와 비교, 전세금 과다 여부 |
| 세금 체납 | 국세/지방세 완납증명, 필요 시 미납국세열람 |
계약서 작성: 신분 확인과 특약이 승부
공인중개사 자격증·개설등록증·공제증서, 임대인 신분증 진위 확인은 필수에요. 대리인 계약이면 위임장, 인감증명, 위임 범위를 꼼꼼히 봐야 합니다. 그리고 계약서에는 “전입·확정일자 전까지 담보권 신규 설정 금지” 같은 특약을 넣어 위험을 사전에 차단하세요.
| 필수 확인 | 권장 특약 예시 |
|---|---|
| 임대인 신분·소유 일치 | 확정일자·전입신고 전 담보권 설정 금지 |
| 중개사 공제증서 | 위반 시 계약해지·위약금(이사·임시거주비 포함) 명시 |
| 대리인 서류 | 대출·보수·체납 관련 사실 고지 및 책임 조항 |
잔금·입주 당일: 순서가 안전을 만든다
잔금 전에 등기부를 다시 발급해 변동이 없는지 확인하세요. 이상 없을 때만 잔금을 보내고, 그 즉시 열쇠 인도 → 전입신고 → 확정일자 순서로 진행합니다. 이 순서가 뒤바뀌면 대항력·우선변제권에 불리해질 수 있어요.
| 단계 | 해야 할 일 |
|---|---|
| 잔금 직전 | 등기부 재확인(새 근저당/압류 유무) |
| 잔금 송금 | 잔금-열쇠 인도 동시 진행 |
| 입주 즉시 | 전입신고, 확정일자(가능하면 즉시) |
보증장치: HUG·보증보험·리포트 병행
서류 점검에 더해 보증장치를 겹겹이 두면 마음이 놓여요. HUG 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부부터 사전 점검하고, 리스크가 의심되면 가입을 적극 검토하세요. 또 주소만으로 위험도를 진단해주는 보증금 리포트 같은 서비스로 임대인 신용·선순위채권·등기 변경 알림까지 한 번에 확인하면 효율적입니다.
| 도구 | 활용 포인트 |
|---|---|
| HUG 반환보증 | 가입요건·보장범위 확인, 사전 적합성 테스트 |
| 보증보험(민간) | HUG 대안 또는 보완, 보장 조건 비교 |
| 보증금 리포트 | 위험 점수, 선순위채권, 소유·용도, 등기변경 알림 |
이런 신호가 보이면 바로 멈추세요
가격이 싸고 절차가 빠르면 유혹적이에요. 하지만 아래 신호가 보이면 일단 중단하고 재확인하세요. 작은 위화감이 큰 피해를 막습니다. ‘급해요, 오늘 안에’라는 말에 서두를 필요는 없어요.
| 위험 신호 | 대응 |
|---|---|
| 전세가가 시세 대비 과도하게 높음 | 전세가율 재계산, 다른 단지·동일평형 비교 |
| 등기부 근저당 급증/압류 | 원인·시점 확인, 조건 악화 시 철회 |
| 임대인 신분·대리권 불명확 | 위임장·인감 등 원본 재확인 |
| 세금 체납 의심 | 완납증명 요구, 필요 시 열람 |
| 잔금일에 서류 갱신 회피 | 최신 등기부 없으면 잔금 보류 |
상황별 대처: 만기 임박·집주인 교체·중도 매각
만기가 다가오는데 집주인이 시간을 끌거나, 소유자가 갑자기 바뀌는 경우가 있어요. 이때는 통화 내역·문자·내용증명을 남겨두세요. 연장·해지 의사는 서면으로 명확히 하고, 보증 가입자라면 기한 내 청구 요건을 점검하세요.
| 상황 | 우선 조치 |
|---|---|
| 만기 임박, 반환 지연 | 증빙 확보, 내용증명 발송, 보증 청구 준비 |
| 집주인 교체 통보 | 새 소유자 등기 확인, 조건 재검토 |
| 매각 진행 중 | 선순위·배당표 가정 계산, 특약 확인 |
핵심만 챙기는 1장 요약
복잡해 보여도 흐름은 단순해요. 계약 전 3종 점검, 계약서 특약, 잔금-전입-확정일자 순서, 보증장치 병행. 이 네 가지만 몸에 익히면 안전지대에 가까워집니다. 서류는 최신, 숫자는 보수적, 절차는 순서대로가 원칙이에요.
| 단계 | 핵심 행동 |
|---|---|
| 사전조사 | 등기·시세·세금 확인, 전세가율 80% 이하 |
| 계약서 | 신분·자격·공제증서 확인, 담보권 금지 특약 |
| 잔금/입주 | 등기 재확인 → 잔금 → 전입 → 확정일자 |
| 사후안전 | HUG/보증보험, 보증금 리포트 알림 설정 |
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