“강남3구 최초 공공재개발.” 이 한 줄만으로도 마음이 흔들리죠. 거여새마을은 이미 조건부 확정 단계를 넘어 시공사까지 정해진 상황이에요. 바로 옆 마천1~5구역도 단계별로 속도를 내고 있어서, 송파 동남권이 한꺼번에 바뀌는 전환점에 서 있습니다. 오늘은 복잡한 용어를 최대한 빼고, 숫자와 지도로 이해하는 방식으로 ‘어디가, 무엇이, 얼마나’ 바뀌는지 쉽게 정리해봤어요.
거여·마천, 왜 지금 주목받나
거여·마천은 위로 하남(감일), 아래로 위례신도시와 맞닿아 있어요. 아직 낙후 이미지가 남아있지만, 새 아파트가 순차 입주하며 분위기가 달라졌습니다. 신호탄은 거여 2-1구역 송파 시그니처 롯데캐슬과 2-2구역 e편한세상 송파 파크센트럴이 쐈죠. 이 둘이 사실상 ‘가격 기준점’ 역할을 하고 있어요.
| 단지/타입 | 매매 호가·실거래(최근 구간) | 전세(대략) |
|---|---|---|
| 시그니처 롯데캐슬 59 | 호가 13.4~15억 / 실거래 13억 후반 | 7억대 |
| 시그니처 롯데캐슬 84 | 호가 15.5~20억 / 실거래 16억 중반 | 7~8억대 |
| 파크센트럴 59 | 호가 12.5~16억 / 실거래 13억 중반 | 6.5억 내외 |
| 파크센트럴 84 | 호가 14.5~18억 / 실거래 14.5~16억 | 6.7~8억 |
| 송파파크데일 84 | 호가 9억 중반~12억 / 실거래 9~10억 | – |
교통도 서서히 좋아집니다. 위례트램선(위례선)이 거여새마을 배후를 지난다는 점이 크고, 위례과천선·위례신사선 연장 논의도 장기적으로 호재예요. 교통망과 신축 공급이 동시에 붙으면서, ‘낙후 이미지 → 신축 벨트’로 체질 개선이 진행 중입니다.
거여새마을: 강남3구 최초 공공재개발의 실체
거여새마을은 공공재개발 방식으로 추진돼요. 쉽게 말하면, 조합 대신 LH 등 공공이 사업을 끌고 가는 구조라 속도와 공공성(임대·기부채납 등)을 함께 챙기는 모델입니다. 정비계획은 이미 통과됐고, 시공사는 삼성물산·GS 컨소시엄으로 확정됐어요.
| 핵심 항목 | 내용 | 비고 |
|---|---|---|
| 위치/범위 | 송파구 거여동 일대(거여역세권) | 위례·감일 인접 |
| 규모 | 최고 35층, 약 1,654~1,678세대 | 12개동 제시 사례 |
| 용적률(상한) | 약 282% 이하 | 고시 기준 |
| 추정 비례율 | 약 112% | 고시 문구상의 추정 |
| 권리산정기준일 | 2020.9.21 / 추가편입 2022.6.23 | 거래·지위 판정 핵심 |
| 브랜드/특화 | 레미안·자이 컨셉, 판상형·테라스·펜트 | 커뮤니티 면적 확대 |
재정비촉진계획 고시에는 총수입·총지출·종전자산 추정치 같은 숫자도 담겨요. 이런 수치는 사업 단계가 바뀔 때마다 변동될 수 있으니, 최신 버전을 기준으로 확인하는 습관이 중요합니다. 과거 자료에는 84㎡ 조합원 분양가 ‘약 10.3억’ 같은 계획 숫자가 보이지만, 착공 전까지는 바뀔 여지가 있어요.
타임라인: 지금 어디까지 왔나
거여새마을은 2011년 촉진지구 편입 → 2014년 존치관리 → 2021년 공공재개발 후보지 선정 → 2023년 정비계획 결정고시 → 2024년 시공사 선정까지 왔습니다. 현재는 통합심의 준비로 알려져 있고, 이후 사업시행계획인가, 관리처분, 착공·분양 순으로 넘어가요. 공공재개발은 민간 재개발 대비 ‘절차의 표준화’가 장점이지만, 보완 요구에 따라 일정이 조정될 수 있다는 점은 감안해야 합니다.
마천 1~5구역: 각자 다른 속도로 전진
거여새마을 바로 옆 마천 구역들도 속도를 내는 중이에요. 단, 출발선과 엔진이 다릅니다. 어떤 곳은 시공사가 정해졌고, 어떤 곳은 신속통합기획(신통기획)으로 정비구역 지정 단계에 있죠.
| 구역 | 진행 단계 | 특징 |
|---|---|---|
| 마천1구역 | 조합 설립 이후 추가 진척 이슈 | 대형 구역, 의사결정 이슈 수시 점검 |
| 마천2구역 | 신통기획 확정 → 정비구역 지정 임박 | 교통·교육·친환경 밑그림 완성 |
| 마천3구역 | 건축심의 통과, 시공사 GS건설 선정 | 지상 최고 25층, 2,300가구대 규모 |
| 마천4구역 | 현대건설(디에이치 클라우드) 수의계약 | 관리처분인가 통과, 막바지 국면 |
| 마천5구역 | 신통기획 후보지 → 촉진계획 결정 | 최고 39층, 2,041가구 계획 |
이 표에서 핵심은 ‘속도의 비대칭’이에요. 4구역은 분양 레이스 직전 느낌이고, 3구역은 시공사 확정으로 궤도에 올랐어요. 2·5구역은 신통기획으로 한 단계씩 올라가고 있고, 1구역은 의사결정 과정이 변수입니다. 투자·실거주 관점에선 “언제, 어떤 리스크를 감수할지”를 구역별로 다르게 잡아야 해요.
리모델링 라인: 거여 4·5단지 체크
재개발과 별개로, 거여4·5단지 리모델링도 움직입니다. 포스코이앤씨 수주(4단지), 조합설립 변경인가(5단지) 등 단계별 진척이 있어서 ‘역세권 리모델링’ 축이 함께 형성되는 모습이에요. 반대로 거여1단지는 해산 총회로 사업이 철회됐다는 점도 참고하세요. 동일 생활권 안에서 재개발·리모델링이 섞여 진행되면, 연식 스펙트럼이 다양해져 수요 선택지가 넓어집니다.
권리·비용·리스크: 숫자 3개만 기억하기
첫째, 권리산정기준일입니다. 거여새마을은 2020.9.21, 추가편입 구역은 2022.6.23이 기준점이에요. 이 날짜 이후의 신축·거래는 지위 인정에 제약이 있을 수 있어 반드시 확인해야 해요.
둘째, 용적률입니다. 고시 기준 282% 이하가 상한 가이드예요. 용적률이 높아지면 일반분양 물량·커뮤니티 규모 등 설계가 바뀔 수 있어요.
셋째, 비례율·분담금입니다. 고시상 추정 비례율 112% 같은 숫자는 ‘그때의 추정’이므로 최종 고시는 달라질 수 있어요. 개인별 분담금도 법·설계·공사비 변화로 상시 조정됩니다. 과거 자료의 84㎡ ‘약 10.3억’ 같은 수치는 고정값이 아니에요.
실전 체크리스트: 지금 할 일
1) 구역별 단계와 내 일정 매칭 — 입주/전세 만기, 자금 계획을 표로 놓고 4·3구역(가까운 곳) vs 2·5구역(중기) vs 1구역(장기)의 ‘시간축’을 맞춰보세요.
2) 교통 계획 재확인 — 위례트램선, 위례과천선·위례신사선 연장 이슈는 ‘개통 시점’과 ‘정확한 노선’이 중요합니다. 계획→인가→착공→개통 순서로 단계별 다시 점검해요.
3) 권리산정기준일·지위 — 매수 전 등기부·건축물대장·현장 상태를 대조해 지위를 깔끔히 확인하세요. 자칫하면 분담금·배정 타입에서 오해가 생깁니다.
4) 시세 앵커 점검 — 시그니처·파크센트럴 실거래가가 ‘앵커’ 역할을 합니다. 분양가/일반분양가, 인근 분양가상한제 여부를 같이 봐야 해요.
한 줄 평가: ‘동남권 체질개선’의 바로미터
거여새마을은 강남3구 최초 공공재개발이라는 상징성과 함께, 실제 생활권의 지도가 바뀌는 현장입니다. 바로 옆 마천 3·4구역의 빠른 호흡, 2·5구역의 신통기획 진전까지 합쳐지면, 거여·마천은 ‘송파의 마지막 퍼즐’ 느낌이에요. 변수가 많은 재정비 사업이지만, 지금은 정보 격차가 수익과 직결되는 구간입니다. 표·지도·일정을 내 상황에 붙여서, 6개월 단위로 업데이트해 보세요. 결론은 분명합니다. “지금 알아두면, 나중에 빠르게 움직일 수 있어요.”
빗썸 10월 역대급 신규 이벤트, 내돈 0원으로 비트코인 7만원 받는법
유튜브 ‘공유 구독’ 괜찮을까? 겜스고 1년 써보고 느낀 장단점 솔직후기