집을 팔때 타이밍을 놓치면 세금이 훅 늘어날 수 있어요. 지금은 ‘중과 유예’라는 일시적 완충지대가 열려 있지만, 끝나는 날짜가 정해져 있기 때문에 계획 없는 대기는 위험합니다. 이 글에서 핵심만 쉽게 정리했어요. 읽고 나면 “언제·어떻게 팔지” 윤곽이 잡힐 거예요.
핵심 요약: 지금은 ‘기본세율+장특공 가능’
다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일까지입니다. 이 기간에 파는 다주택자는 조정대상지역이라도 원래 붙던 추가세율(2주택 +20%p, 3주택 +30%p)이 붙지 않아요. 장기보유특별공제(이하 장특공)도 적용할 수 있어 세 부담이 크게 줄어요. 다만 유예 종료 후엔 다시 중과 체계가 재가동될 수 있으니, 시계는 계속 돌고 있다고 이해하면 됩니다.
양도세 기본 구조부터 이해
양도소득세는 집을 팔아 생긴 차익에 매겨요. 보유기간이 짧을수록 세율이 높고, 2년 이상 보유 시엔 구간별 누진세율이 적용됩니다. 유예기간엔 다주택자라도 이 ‘기본틀’대로 계산된다는 점이 핵심이에요.
| 보유기간 | 적용 세율 | 비고 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 50% | 단기 고세율 |
| 1~2년 | 40% | 단기 고세율 |
| 2년 이상 | 누진 6~45% | 장특공 적용 가능 |
참고로 1주택자는 요건 충족 시 12억원까지 비과세가 가능하지만, 다주택자는 비과세가 아니며 유예기간 동안 ‘중과만 잠시 쉬는 것’이라 생각하면 정확해요.
누가 혜택을 받나
판단 기준은 ‘양도일 현재’의 주택 수와 지역이에요. 조정대상지역 내 주택을 다주택자가 파는 상황이더라도, 유예기간에는 중과가 배제됩니다. 여기에 장특공까지 살아 있어 절세 효과가 큽니다. 반대로 비조정대상지역만 가진 사람은 원래도 중과 대상이 아니니 변화가 작죠.
사례로 보는 절세 포인트
예) 조정대상지역 A아파트, 2주택자, 보유 8년, 양도차익 3억원. 유예 전에는 기본세율 + 20%p 중과라 세금이 급증했어요. 유예 중에는 기본세율 구간대로 계산하고, 장특공(장기 보유 공제)도 적용됩니다. 즉, 같은 집을 팔아도 유예 중 매도 시 세액이 크게 낮아질 수 있어요. 실제 금액은 취득가액·필요경비·장특공률 등 변수에 따라 달라지므로 홈택스 계산기나 세무 상담으로 최종 수치를 확인하세요.
주의사항: ‘잔금·등기’ 타이밍
가장 많이 놓치는 부분이 이거예요. 세법상 양도일은 통상 잔금지급일(또는 등기접수일)로 보므로, 계약만 유예기간에 했다고 끝이 아닙니다. 잔금일까지 유예기간 내에 마쳐야 혜택을 온전히 누려요. 유예 마감이 임박하면 은행 대출 실행·이사 일정 등 변수로 잔금이 밀릴 수 있으니, 역산해서 일정을 잡는 게 안전합니다.
| 시점 | 해야 할 일 | 체크 포인트 |
|---|---|---|
| 매도 계획 수립 | 보유 현황·지역 확인 | 조정대상지역 여부 |
| 가격·시점 가늠 | 시세·거래량 점검 | 단기 vs 장기 세율 비교 |
| 계약 단계 | 특약에 ‘잔금일 준수’ 명시 | 유예 내 잔금 확정 |
| 잔금 직전 | 자금계획·대출 일정 확정 | 등기·이사 동선 점검 |
증여·임대 선택지, 이건 꼭 기억
증여: 가족에게 넘기면 보유 주택 수가 줄어 중과 리스크를 낮출 수 있지만, 증여받은 사람이 5년 내 매도하면 이전 취득가를 기준으로 과세되는 ‘이월과세’에 걸릴 수 있어요. 실수요·보유 기간을 함께 설계해야 합니다.
장기임대: 과거 등록한 장기임대주택은 요건 충족 시 중과 배제 등 혜택이 있었어요. 다만 최근에는 신규 등록의 혜택 적용이 제한적이니, 이미 등록된 물건 중심으로 ‘요건 충족 여부’를 재확인하세요. 지금 유예의 본질은 “팔 때 중과를 일시 해제했다”는 점이니, 임대 전략은 개별 요건 검토가 필수입니다.
체크리스트: 내 상황에 맞는 로드맵
① 보유 기간: 2년 이상이면 기본 누진세율+장특공 조합이 유리합니다. 단기 보유는 높은 세율이니 가격·시점 판단을 신중히 하세요.
② 지역·주택 수: 조정대상지역 주택이 핵심 변수예요. 현 시점 주택 수로 판단되는 만큼, 순서(어떤 집을 먼저 파는지)도 영향을 줍니다.
③ 잔금 일정: 유예 마감 전에 잔금·등기까지 끝낼 수 있는가. 계약서에 일정 지연 시 책임·대책을 명시하면 분쟁을 줄일 수 있어요.
④ 비교 계산: ‘유예 중 매도 vs 유예 후 보유’로 세액·보유세·시장 흐름을 비교해 총비용을 보세요. 숫자로 놓고 보면 답이 또렷해집니다.
정리: 지금은 ‘결정의 시간’
유예는 영구 대책이 아니에요. 끝나는 날짜(2026년 5월 9일)가 확정되어 있어, 매도 타이밍을 뒤로만 미루면 선택지가 오히려 좁아질 수 있습니다. 반대로 지금은 기본세율과 장특공을 활용해 합리적인 세금으로 정리할 ‘창구’가 열려 있어요. 내 집 포트폴리오를 점검하고, 팔 집·남길 집·보유 전략을 수치로 비교해 보세요. 마지막으로 계약·잔금 일정만 놓치지 않으면, 불필요한 세금은 충분히 줄일 수 있습니다.
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