“이번 대책 나오면 내 대출이 줄어드는 걸까요?” 이런 질문이 쏟아지고 있어요. 핵심은 ‘규칙이 바뀌면 돈의 길도 바뀐다’는 점이에요. 규제지역 확대, DSR 35% 강화, 전세대출 DSR 편입 같은 카드가 동시에 거론되고 있죠. 오늘은 어려운 말 최소화해서, 무엇이 바뀌는지, 나한테 어떤 영향이 오는지, 지금 당장 무엇을 확인해야 하는지 순서대로 풀어드릴게요.
핵심 변화 3가지 한눈에
| 항목 | 무엇이 바뀌나 | 체감 영향 |
|---|---|---|
| 규제지역 확대 | LTV 하향(완화 70% → 지정 40% 등), 청약·전매 규정 강화 | 같은 집도 현금 더 필요, 당첨·전매 제한 강화 |
| DSR 35% | 소득 대비 연간 원리금 상한 40% → 35% | 총대출 가능액 축소, 한도 재산정 필수 |
| 전세대출 편입 | 전세대출이 DSR 계산에 포함 | 보증금 인상=매매대출 여력 감소 |
LTV·DSR을 쉬운 말로
LTV는 ‘집값 대비 은행이 빌려주는 비율’이에요. 예를 들어 10억 원 집에서 LTV 40%면 최대 4억까지, 70%면 7억까지 가능이었죠. 규제지역으로 묶이면 이 비율이 내려가요. 그래서 같은 집이라도 현금이 더 들어가요.
DSR은 ‘내 연봉에서 1년 동안 원리금 상환으로 쓸 수 있는 최대 비율’이에요. 35%면 연 소득 1억일 때 3,500만 원을 넘기기 어려운 구조예요. 여기에는 주담대, 신용대출, 자동차할부, 그리고 전세대출까지 다 들어올 수 있어요. 숫자 하나가 바뀌면 한도가 연쇄적으로 달라지는 이유가 여기에 있어요.
민감 지역: 한강벨트와 1기 신도시
최근 거래가 빠르고 호가가 끌어올려진 축이 있어요. 광진·성동·강동·마포 같은 한강벨트, 그리고 경기의 과천·분당 등 1기 신도시가 대표적이었어요. 이런 곳은 지정 가능성에 민감해요. 지정되면 대출·청약 규정이 공고 즉시 바뀌기 때문에, 발표 전후 하루 이틀 사이 체감 변화가 크게 나타나곤 했어요.
이번 주 행동 체크리스트
| 대상 | 지금 할 일 | 주의 포인트 |
|---|---|---|
| 매수 예정자 | 한도 사전승인을 DSR 35%·전세편입 가정으로 다시 받기 | 금리·만기·거치조건 바뀌면 월상환액 재계산 |
| 전세 재계약 | 보증금 증액 시 DSR 여력 차감 시뮬레이션 | 보증금↑=매매 여력↓, 월세 전환비율 비교 |
| 갈아타기 | 기존 대출 상환 스케줄과 새 대출 동시 반영 | 중도상환수수료·이사시기 겹침 리스크 |
전세 재계약이 왜 핵심이냐면
전세대출이 DSR에 들어오면 보증금 5천만 원만 올려도 연 상환 한도에서 꽤 큰 공간을 차지해요. 보증금 증액이 그대로 ‘매매대출 가능액 감소’로 연결될 수 있어요. 그래서 전세 재계약 앞둔 가구는 보증금 인상과 월세 전환을 숫자로 비교해야 해요. 월세 전환 시 고정지출은 늘지만, 매수 타이밍을 빨리 당길 수 있는 경우도 있어요. 관건은 ‘내가 1~2년 안에 매수할지’예요.
매수 전략: 속도전에서 확률전으로
규제 강도가 올라가면 거래가 잠시 식어요. 이때는 현금흐름이 버티는 상품이 유리해요. 실거주 적합 신축, 임대수요가 확실한 소형, 리모델링 실익이 명확한 중대형처럼 ‘보유하면서 스트레스가 적은 자산’이죠. 반대로 얇은 수요층, 특수 수요 의존 단지는 조정 폭이 커질 수 있어요. 외곽·중저가로 수요가 이동하는 ‘풍선효과’는 반복됐지만, 전세가 DSR에 묶이면 과거처럼 단순 갭으로 속도 내기 어렵다는 점을 기억해야 해요.
정책 의도·한계·보완 포인트
의도는 명확해요. 과열 축의 레버리지를 동시에 낮춰 속도를 줄이려는 것이에요. 단기 효과는 있을 가능성이 커요. 다만 거래절벽, 주변부 풍선효과, 전세시장 경색 같은 부작용이 따라올 수 있어요. 그래서 무주택·청년·신혼 가구에 대한 핀셋 DSR 우대(상환 안전상품 위주), 전세→월세 전환 가구의 완충장치, 그리고 공급 로드맵의 ‘착공·준공 시기·구체 지역’ 공개가 함께 가야 시장의 불확실성이 줄어요.
숫자로 보는 ‘내 대출 박스’ 줄어들기
연 소득 1억 원인 A씨를 가정해볼게요. DSR 35%면 연간 원리금 상환 상한은 3,500만 원이에요. 여기에 신용대출, 자동차할부, 전세대출까지 모두 들어와요. 규제지역으로 묶여 LTV가 40%로 내려가면 ‘가능 대출액’ 자체가 줄죠. 결론은 세 가지 중 하나예요. 현금을 늘리거나, 지역을 바꾸거나, 시점을 미루거나. 그래서 ‘희망 지역 2곳 + 대체 지역 2곳’을 미리 정해 데이터(주간 가격, 매수우위지수, 실거래량)를 함께 보길 권해요.
마무리: 이번 주, 순서대로 준비하기
첫째, 은행 앱이나 영업점에서 사전승인 재조회를 하세요. 조건을 DSR 35%·전세편입으로 잡고요. 둘째, 전세 재계약 달력을 확인하고 보증금·월세 전환을 숫자로 비교하세요. 셋째, 내 관심 권역이 지정 후보인지, 인접 대체지의 리스크·기회가 무엇인지 지도로 정리하세요. 넷째, 금리·만기·거치기간 조합을 바꿔 월 상환액을 낮추는 경우의 수를 만들어 두세요. 다섯째, ‘지금 살 이유’가 분명한 집을 1순위에 두세요. 결국 다음 구간은 속도전이 아니라 확률전이에요. 준비된 사람에게는 기회도 같이 바뀝니다.
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