2025년 가을, 서울 전세 시장이 그야말로 혼돈의 시기를 맞이하고 있습니다. 이사철 수요는 늘어나는데 공급은 줄어들고, 전세 가격은 최고치를 경신하고 있어요. 여기에 대출 규제 강화와 금리 부담까지 겹치면서 실수요자들의 고민은 깊어지고 있습니다. 오늘은 제가 직접 정리한 서울 전세 시장의 구조적 변화와 1주택자 전세자금대출 관련 제도, 그리고 민간임대 아파트 같은 대안까지 차근차근 살펴보겠습니다.
전세자금대출 1주택자, 80%까지 가능할까?
많은 분들이 “1주택자는 전세자금대출이 어렵다”라는 인식을 가지고 계시더라고요. 하지만 실제로는 조건만 충족하면 아파트 전세 계약에 한해 보증금의 80%까지 대출이 가능합니다. 다만 이 혜택은 아파트에만 적용되며, 단독주택이나 오피스텔은 제외된다는 점이 중요합니다.
한 사례를 보면, 기존 주택을 임대해놓고 새로운 아파트 전세 계약을 체결한 뒤, 관련 서류(임대차 계약서, 전입신고서, 가족관계 증명서 등)를 꼼꼼히 제출해 투기 목적이 아닌 실거주 목적임을 입증했어요. 결국 금융기관은 이를 인정하고 전세자금대출 80%까지 승인해주었습니다.
금리와 한도의 현실
대출을 받는다고 끝이 아니에요. 현재 적용되는 전세자금대출 금리는 연 4.3~4.7% 수준입니다. 이는 신용대출보다는 낮지만 여전히 부담스러운 수준이고, 무엇보다 변동금리라는 점이 문제입니다. 향후 금리가 오르면 상환 부담도 커질 수 있다는 거죠.
또 하나 기억해야 할 것은 동일인 대출 한도 8억 원 규정입니다. 아무리 보증금이 크더라도 개인이 받을 수 있는 대출 총액은 8억 원을 넘을 수 없습니다. 따라서 10억 원 이상 고가 아파트 전세를 고려할 경우 반드시 이 상한선을 염두에 두어야 합니다.
전세 매물 급감과 가격 폭등
대출 제도와 별개로, 지금 서울 전세 시장의 가장 큰 문제는 매물 부족입니다. 부동산 통계에 따르면 2025년 9월 현재 전세 매물은 올해 초 대비 약 18.5% 줄었습니다. 특히 성북구, 관악구, 중랑구 같은 중저가 아파트 지역은 대출 규제 이후 매물이 30~40% 가까이 줄어들었다고 해요.
반면 강남·송파 같은 고가 지역은 신규 입주 물량이 많아 매물이 늘었지만, 결국 서민들이 찾는 전세 매물은 급감해 이중고라는 평가가 나오고 있습니다.
전세에서 월세로의 전환
매물이 줄다 보니 전세 가격은 당연히 오르고, 대신 월세로 전환되는 사례가 늘고 있어요. KB부동산 통계에 따르면 서울 아파트 평균 전세 가격은 6억 5천만 원을 넘었고, 일부 단지에서는 전세 최고가를 갈아치우고 있습니다. 동시에 월세 거래 중 절반 가까이가 월 100만 원 이상 고액 월세라는 점도 주목할 만합니다.
전세자금대출 규제, 전세사기 우려, 그리고 집주인들의 직접 거주 확대 등으로 인해 앞으로는 이런 월세화 현상이 더 강해질 가능성이 큽니다.
대안으로 떠오른 민간임대 아파트
이런 상황에서 일부 수요자들은 민간임대 아파트를 대안으로 보고 있습니다. 예를 들어 서울 한남동의 ‘디애스턴 한남’은 10년 장기 임대가 가능한 민간임대 아파트로, 보유세나 취득세 부담이 없고 추후 분양전환 기회도 있다고 해요. 초기 자금 부담을 줄이고 안정적으로 거주할 수 있다는 점에서 매력적인 선택지로 평가됩니다.
특히 이런 아파트들은 교통망, 학군, 문화 인프라까지 고려해 설계되기 때문에 단순히 임대차 계약을 넘어 주거 안정성과 미래 가치까지 동시에 잡을 수 있다는 평가를 받습니다.
앞으로 전세 시장은 어떻게 될까?
전문가들은 내년 이후 전세난이 더 심각해질 수 있다고 경고합니다. 2026년 수도권 입주 물량은 올해보다 20% 줄어들 전망이라 공급 부족은 계속될 가능성이 큽니다. 반면 혼인율 반등, 세입자 계약 갱신 증가 등으로 전세 수요는 여전히 높습니다.
따라서 향후 전세 시장을 좌우할 변수는 ▲기준금리 인하 여부 ▲전세대출 규제 완화 가능성 ▲입주 물량 증가 여부 ▲임대소득 과세제도 변화 등이 될 것입니다. 금리가 내려간다고 해서 전세 수요가 줄지는 않지만, 공급이 늘지 않는다면 가격과 매물 부족 문제는 이어질 수밖에 없습니다.
정리: 전세냐 월세냐, 현명한 선택 필요
결국 실수요자 입장에서는 전세냐 월세냐의 갈림길에서 선택을 해야 합니다. 전세는 초기 보증금이 크지만 거주 안정성이 높고, 월세는 초기 부담은 적지만 장기적으로 비용이 더 들어갑니다. 어느 쪽이든 본인의 자금 상황, 대출 가능 여부, 거주 기간 등을 냉정하게 따져야 합니다.
| 구분 | 전세 | 월세 |
|---|---|---|
| 초기 부담 | 보증금 높음 | 보증금 낮음 |
| 장기 비용 | 비교적 적음 | 매월 지출 많음 |
| 거주 안정성 | 높음 | 낮음 |
| 대출 활용 | 최대 80%, 8억 한도 | 대출 불필요 |
서울 전세 시장은 지금 단순한 계절적 변동을 넘어 구조적 변화를 겪고 있습니다. 대출 규제, 금리, 매물 부족, 월세 전환, 민간임대 아파트 등 복합적인 요소가 얽혀 있기에 어느 때보다 신중한 판단이 필요한 시점입니다. 준비된 자만이 좋은 기회를 잡을 수 있다는 말, 전세 시장에서도 그대로 적용된다고 생각합니다.
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