서울 아파트 거래량이 최근 큰 폭으로 줄어들면서 시장에 대한 불안감이 커지고 있습니다. 단순히 거래가 줄었다는 사실만으로 집값이 곧 하락할 것이라 단정할 수는 없어요. 하지만 거래량, 매수·매도 심리, 매물 흐름 등 주요 지표를 함께 살펴보면 앞으로의 방향을 가늠할 수 있습니다. 이번 글에서는 서울 아파트 거래량 급감 현상을 중심으로 하반기 집값 전망과 실수요자 전략을 정리해드릴게요.
서울 아파트 거래량 66% 급감
서울 아파트 거래량은 불과 한 달 만에 65~66% 줄었습니다. 6월에는 약 1만 2천 건 수준이었지만 7월에는 4천 건대에 그쳤습니다. 이 정도면 단순한 변동이 아니라 시장의 흐름을 보여주는 신호로 볼 수 있습니다.
흥미로운 점은 지역별 차이가 뚜렷했다는 겁니다. 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산은 약 40% 감소에 그쳐 상대적으로 선방했지만, 성동·마포·동작 등은 80% 이상 급감했습니다. 즉, 아파트 가격대와 대출 규제의 영향력이 맞물리며 거래절벽 현상이 지역마다 다르게 나타난 것이에요.
매수·매도 심리: 팽팽한 줄다리기
규제 직전에는 매수세가 강했고 매도세는 약했습니다. 하지만 규제 시행 후 매수세가 급격히 줄고 매도세가 늘면서 거래가 위축됐습니다. 최근 들어서는 매수자와 매도자의 심리가 팽팽히 맞서며 관망세가 이어지고 있습니다.
보통 이런 상황에서는 호가(매도자가 부르는 가격)가 먼저 흔들리기 시작합니다. 과거 사례를 보면 거래 절벽이 6개월쯤 지속되면 호가가 떨어지기 시작했고, 1년 가까이 이어지면 실거래가도 하락으로 이어졌습니다.
매물 흐름의 변화
규제 발표 직전에는 매물이 빠르게 줄었지만, 규제 이후 두 달이 지나면서 다시 늘기 시작했습니다. 현재는 약 7만 5천~7만 7천 건 사이에서 유지되고 있는데, 이는 아직 ‘공포 국면’은 아니지만 매물이 서서히 쌓이고 있다는 신호입니다. 시장 참여자들이 새로운 규제 환경에 적응하고 있는 과정으로도 볼 수 있습니다.
거래량 감소와 집값의 관계
그렇다면 거래량이 줄었는데 왜 집값은 크게 떨어지지 않을까요? 중요한 포인트는 ‘거래량 감소’와 ‘상승률 둔화’의 차이입니다. 실제로 거래는 줄었지만, 집값이 하락했다기보다 상승폭이 줄어든 경우가 많습니다.
이유는 간단합니다. 매수자들이 줄어든 만큼 매도자도 집을 내놓지 않는 경우가 많기 때문입니다. 특히 똘똘한 한 채로 불리는 핵심 지역은 여전히 신고가 거래가 나오고 있고, 대출 규제 영향을 덜 받는 중저가나 초고가 아파트도 크게 흔들리지 않았습니다.
2025 하반기 집값 전망, 변수는 네 가지
앞으로 집값 향방은 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 정리하면 아래와 같습니다.
| 변수 | 영향 |
|---|---|
| 공급 대책 | 정부의 공급 신호가 강할수록 매수세 위축 가능성 ↑ |
| 추가 규제 여부 | 세금·대출 규제 강화 시 시장 위축, 완화 시 반등 가능 |
| 임대차 시장 | 전세 부족 시 매매 수요로 이어져 집값 방어 |
| 대출 환경 | 은행권의 대출 완화 여부에 따라 수요 회복 가능 |
실수요자 전략: 무주택자 vs 갈아타기
시장에 참여하는 실수요자는 크게 두 그룹으로 나눌 수 있습니다.
| 구분 | 전략 |
|---|---|
| 무주택자 | 거래절벽이 심한 중상급지(마포·성동·동작)는 가격 조정을 기다려볼 만합니다. 다만 규제 영향이 적은 강남, 노원, 도봉 등은 거주 목적이라면 시기를 너무 재지 않고 접근하는 게 좋습니다. |
| 1주택 갈아타기 | 현재는 위축된 상황이지만 거래절벽이 장기화되면서 호가가 꺾이면 기회가 올 수 있습니다. 원하는 입지의 가격 변화를 꾸준히 체크하는 게 핵심입니다. |
결론: 지금은 관망의 시간
서울 아파트 거래량은 단기간에 66% 급감했고, 매수·매도 심리는 팽팽히 맞서며 시장은 관망세에 들어섰습니다. 매물은 서서히 늘고 있지만 아직 본격적인 하락 국면은 아닙니다. 하반기에는 공급 정책, 추가 규제, 전세 시장, 대출 환경 변화 등이 집값을 좌우할 것으로 보입니다.
따라서 지금은 성급히 매수나 매도를 결정하기보다는 시장의 추이를 지켜보는 것이 현명합니다. 최소한 연말까지는 거래량과 호가 흐름을 확인하면서 접근하는 전략이 필요합니다.
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