최근 몇 년간 전세 사기 피해 사례가 크게 늘어나면서 세입자들의 불안이 커지고 있어요. 특히 계약서에 꼭 필요한 특약이 빠져 있으면 수천만 원에 이르는 보증금을 잃을 위험이 있습니다. 전세계약은 단순히 임대인과 임차인이 서명하는 절차가 아니라, 보증금을 지킬 수 있는 안전장치를 꼼꼼히 챙겨야 하는 과정이에요. 오늘은 전세계약에서 반드시 넣어야 할 특약과 실제로 주의해야 할 점들을 하나씩 정리해 드리겠습니다.
왜 전세계약 특약이 중요할까?
전세 보증금은 대부분 임차인에게 평생 모은 재산이나 다름없습니다. 그런데 계약서 작성 시 ‘특약(특수 약정 조항)’을 꼼꼼히 챙기지 않으면, 법적으로 보호받을 수 있는 권리마저 놓치게 되는 경우가 생겨요. 등기부등본을 확인했더라도 이후 집주인이 추가로 대출을 받아 근저당을 설정하면 내 보증금이 후순위로 밀릴 수 있습니다. 이런 상황을 예방하려면 계약 단계부터 특약을 정확히 기재해야 합니다.
꼭 넣어야 할 전세계약 특약
| 특약 항목 | 내용 및 효과 |
|---|---|
| 전세자금대출 불가 시 해지 | 대출 거절 시 계약 해지 및 계약금 전액 반환. 신혼부부·사회초년생에게 필수. |
| 잔금 지급일까지 권리 관계 정리 | 근저당·압류 등 권리변동을 잔금일 이전까지 모두 정리. 보증금 순위 밀림 방지. |
| 전입신고 후 추가 대출 금지 | 전입신고 다음날까지 담보대출 금지. 흔한 전세 사기 수법 차단. |
| 전세보증보험 가입 협조 | 보험 가입 불가 시 계약 해지 가능. 신축 빌라 등 불확실한 매물 안전 확보. |
| 소유권 이전 시 통지 및 해지 | 집주인 변경 시 즉시 통보, 보증금 반환 불안 시 계약 해지 가능. |
| 권리 변동 시 해지 | 계약 중 경매·압류 발생 시 즉시 계약 해지. 손실 최소화. |
| 계약 종료 시 보증금 즉시 반환 | 새 세입자 유무와 관계없이 만기 시 즉시 반환. 지연·잠적 리스크 예방. |
임차인이 챙겨야 할 필수 절차
특약 외에도 기본적인 절차를 놓치면 안 돼요. 전입신고와 확정일자를 반드시 챙겨야 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 특히 확정일자는 신청 다음 날부터 효력이 발생하므로, 잔금 지급과 전입신고를 같은 날 처리하는 것이 안전합니다. 또 계약 직전에 등기부등본을 확인하는 것만으로는 부족하고, 잔금일에도 다시 권리관계 변동 여부를 확인해야 합니다.
임대인 입장에서 필요한 특약
세입자만 특약을 두는 건 아니에요. 임대인 입장에서도 피해를 막기 위한 특약이 필요합니다. 예를 들어 세입자가 월세를 연체하거나 집을 훼손하고 떠날 수 있기 때문에, 원상복구 의무나 청소 상태에 대한 조항을 넣어두면 분쟁을 줄일 수 있습니다. 또 불법 전대차(무단으로 다른 사람에게 다시 빌려주는 행위)를 금지하는 조항도 필수적이에요.
효력이 없는 특약도 있다
모든 특약이 법적 효력을 갖는 것은 아닙니다. 예를 들어, 법률로 보장된 권리를 제한하거나 약자를 과도하게 불리하게 만드는 조항은 무효가 될 수 있어요. 따라서 계약서를 작성할 때는 변호사나 공인중개사와 상의해서, 실제로 효력이 인정될 수 있는 조항만 넣는 것이 중요합니다.
전세계약 안전하게 진행하는 팁
- 공인중개사를 통해 계약할 경우 공제증서 발급 여부 확인.
- 계약 전·후 모두 등기부등본 확인으로 권리관계 최신 상태 점검.
- HUG(주택도시보증공사) 전세보증보험 가입으로 추가 안전장치 확보.
- 계약금 송금 시 반드시 임대인 명의 계좌로 이체.
마무리
전세계약은 단순한 임대차 계약이 아니라 내 전 재산을 지키는 중요한 법적 절차입니다. 계약서에 특약 몇 줄만 추가해도 보증금을 잃을 가능성을 크게 줄일 수 있어요. 계약 전에는 반드시 전문가와 상의하고, 계약 중에도 꼼꼼하게 확인하는 습관을 들이시길 권합니다. 작은 주의가 큰 피해를 막아줄 수 있습니다.
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