서울 부동산 시장을 이야기할 때 자주 등장하는 키워드가 바로 ‘마용성’이에요. 마포, 용산, 성동을 묶은 이 표현은 이제 단순한 지역명이 아니라 하나의 상징처럼 쓰이고 있습니다. 그렇다면 왜 이 세 지역이 특별히 주목을 받고 있을까요? 또, 최근 정부의 강력한 규제와 공급 대책에도 불구하고 오히려 상승세를 이어가는 이유는 무엇일까요? 오늘은 이 질문을 차근차근 풀어보겠습니다.
마용성이란 무엇인가?
먼저 마용성이라는 표현부터 정리할게요. 마포·용산·성동, 강북의 대표 인기 지역을 뜻합니다. 이곳들은 교통, 생활 인프라, 개발 호재가 두루 갖춰져 있다는 점에서 공통점을 가지고 있어요. 마포는 공덕·합정 일대를 중심으로 직주근접이 뛰어나고, 용산은 서울의 중심 입지와 국제업무지구 개발 기대감이 큽니다. 성동은 성수동을 중심으로 고급 아파트 브랜드 가치가 크게 상승하면서 ‘강북의 강남’이라는 별명을 얻었죠.
왜 마용성인가?
많은 사람들이 궁금해하는 부분이 바로 이거예요. 왜 마용성이 유독 다른 지역보다 주목을 받을까요? 크게 세 가지 이유가 있습니다.
- 입지적 상징성: 세 지역 모두 한강변과 가까워 서울의 대표적 입지라는 상징성을 갖습니다.
- 교통 요지: 강남과 도심을 잇는 교통망이 집중되어 있어 출퇴근 접근성이 뛰어나요.
- 희소성: 이미 대기업 사옥과 상업시설이 밀집해 배후 수요가 두텁지만, 새로 지을 땅은 거의 남지 않았습니다. 공급이 제한적이니 신축 아파트는 귀할 수밖에 없습니다.
정부 규제에도 끄떡없는 이유
정부는 그동안 여러 차례 강력한 규제를 내놨습니다. 예를 들어 6월 27일 대책에서는 대출 한도를 묶고 갭투자를 막았고, 9월 7일 대책에서는 주택담보대출비율(LTV)을 40%로 낮추는 등 자금줄을 더 조였어요. 하지만 결과는 어땠을까요? 오히려 마용성은 신고가 행진을 이어갔습니다.
실제 사례를 보면 성동구 ‘서울숲아이파크리버포레’ 전용 59㎡는 28억 5천만 원에 거래되며 직전 대비 4억 원 가까이 뛰었고, 용산 ‘한강맨션’ 전용 87㎡는 무려 42억 원에 손바뀜했어요. 마포 공덕·아현 일대 아파트들도 20억 원대에서 줄줄이 신고가를 기록했습니다.
단기 규제, 장기 상승
이런 흐름을 보면 규제는 단기적으로 거래를 위축시키는 효과는 있지만, 장기적으로는 큰 힘을 발휘하지 못하는 경우가 많습니다. 이유는 명확해요. 공급은 지지부진한데, 입지적 희소성은 여전하기 때문이에요. 게다가 세금 부담이 커지면서 수요가 ‘똘똘한 한 채’로 몰리고 있어, 자금력이 있는 수요층은 규제와 상관없이 핵심 지역을 더 선호하는 현상이 나타납니다.
공급 대책 이후 더 뛴 가격
최근 정부는 수도권에 135만 가구를 공급하겠다고 발표했어요. 하지만 이 발표 직후 서울 아파트 값은 오히려 더 뛰었습니다. 9월 둘째 주, 서울 아파트 매매가격은 0.1% 상승하며 오름폭이 확대됐습니다. 특히 마용성이 다시 주도했어요. 성동구는 0.27%, 마포구는 0.17%, 용산구는 0.14% 상승했습니다.
구체적인 사례를 보면 성동구 신금호파크자이는 열흘 만에 3천만 원, 마포구 염리삼성래미안은 같은 기간 무려 1억 7,500만 원이 올랐습니다. 공급 대책만으로는 시장을 안정시키기 어렵다는 지적이 나오는 이유입니다.
마용성 외의 지역과 비교
서울 부동산은 지역별로 ‘계급도’가 존재한다고도 말해요. 강남 3구가 최상위, 그 다음이 마용성, 그리고 상대적으로 저렴한 노도강(노원·도봉·강북)과 금관구(금천·관악·구로)가 뒤따릅니다. 노도강과 금관구는 실수요자와 투자자들이 눈여겨보는 ‘저가 매수처’로 꼽히지만, 현재 상승세를 주도하는 건 여전히 마용성입니다.
앞으로의 전망
그렇다면 앞으로는 어떻게 될까요? 단기적으로는 정부 대책 여파로 거래 위축이나 호가 조정이 나타날 수 있습니다. 하지만 중장기적으로는 유동성과 공급 부족이 결합해 다시금 가격을 끌어올릴 가능성이 크다는 전망이 우세합니다. 실제로 투자자들은 수차례의 규제와 반등을 겪으며 “결국 서울 핵심지는 오른다”는 학습 효과를 체득했다고 해요.
정리
| 포인트 | 내용 |
|---|---|
| 마용성의 의미 | 마포·용산·성동, 강북 대표 인기 지역 |
| 핵심 이유 | 입지 상징성, 교통 요지, 공급 희소성 |
| 정부 규제 | 대출 제한, 세금 강화에도 신고가 경신 |
| 공급 대책 | 135만 가구 발표 이후에도 상승폭 확대 |
| 전망 | 단기 위축 가능, 장기적으로는 상승 가능성 큼 |
결국 마용성이 계속 오르는 이유는 단순히 투기 때문만이 아니라, 입지와 희소성이 결합된 구조적인 문제라는 점을 알 수 있습니다. 규제가 시장을 잠시 멈출 수는 있지만, 근본적인 공급 확대와 지역 균형 발전이 동반되지 않는 이상 같은 패턴은 반복될 가능성이 큽니다.
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