주택도시보증공사(HUG)가 드디어 3년 만에 적자 늪에서 벗어나 흑자 전환에 성공했습니다. 2022년부터 이어진 전세사기와 깡통전세 여파로 막대한 적자를 떠안았던 HUG가 올해 1조 원이 넘는 순이익을 기록할 것으로 전망되면서 공기업의 재무 건전성은 회복 국면에 들어섰습니다. 하지만 현장의 분위기는 다소 다른데요. 흑자와 동시에 강화된 전세보증 규제, 이른바 ‘126% 룰’이 세입자와 집주인 모두에게 새로운 부담으로 다가오고 있기 때문입니다.
HUG의 재무 상황, 어떻게 흑자로 돌아섰나
| 연도 | 당기순이익(손실) | 특징 |
|---|---|---|
| 2021년 | +3,620억 원 | 정상 영업흑자 |
| 2022년 | -4,087억 원 | 전세사기 본격화 |
| 2023년 | -3조 8,598억 원 | 역대 최대 적자 |
| 2024년 | -2조 5,198억 원 | 적자 지속 |
| 2025년 | +1조 2,770억 원(예상) | 흑자 전환 |
흑자 전환의 배경에는 몇 가지 요인이 있습니다. 보증비율 축소로 무분별한 보증을 줄였고, 채권 회수율이 높아지면서 손해율도 개선됐습니다. 여기에 정부의 자금 지원이 더해지면서 숨통이 트였습니다. 단순히 경영 정상화 이상의 의미가 있는데, 제도 지속 가능성에 대한 신뢰 회복이라는 점에서 긍정적 평가가 나옵니다.
126% 룰이 불러온 현장 혼란
그러나 같은 시기, 한국주택금융공사(HF)가 도입한 ‘126% 룰’은 시장에 또 다른 충격을 주고 있습니다. 기존에는 공시가격의 135%까지 보증이 가능했지만, 이제는 126%로 낮아졌습니다. 공시가격이 시세보다 낮게 잡히는 빌라·다가구 주택에서는 보증 승인 자체가 어려운 상황이 빈번하게 발생하고 있습니다.
| 구분 | 기존(135% 룰) | 변경(126% 룰) |
|---|---|---|
| 보증 산식 | 공시가 × 150% × LTV 90% | 공시가 × 140% × LTV 90% |
| 보증 가능액(공시가 3억 가정) | 4억 500만 원 | 3억 7,800만 원 |
| 시장 영향 | 보증 승인 비교적 수월 | 보증 거절 다수 발생 |
세입자들은 이제 “보증보험 가입이 가능한 집인가요?”라는 질문을 가장 먼저 던집니다. 반대로 집주인들은 “새로운 세입자가 대출을 못 받으니 보증금을 돌려줄 방법이 막막하다”며 하소연합니다. 결국 전세 매물은 줄고, 반전세·월세 전환 상담은 증가하는 추세입니다.
흑자와 불안이 공존하는 현실
HUG의 흑자 전환은 분명 제도 안정성과 신뢰 회복 측면에서 의미가 큽니다. 하지만 현장에서는 전세보증 사각지대가 여전하고, 세입자가 보증 가입을 거부당하는 사례가 속출하고 있습니다. 흑자가 났다고 해서 피해자 보호 문제가 곧바로 해결되는 것은 아니라는 점에서 구조적 한계가 드러납니다.
더욱이 HUG의 중장기 전망을 보면 2027년과 2028년에는 다시 적자가 예상됩니다. 이는 구상채권 회수액이 줄고, 보증 손해율이 여전히 높기 때문입니다. 결국 재무 안정과 사회적 책임 사이의 균형이 중요한 과제가 될 수밖에 없습니다.
앞으로 필요한 과제
- 보증 사각지대 해소: 빌라·다가구 등 취약 주거 유형에도 보증이 폭넓게 적용돼야 합니다.
- 피해자 보호 강화: 흑자로 얻은 여력을 피해자 지원 확대에 사용해야 합니다.
- 제도 신뢰 회복: 보증 가입 요건 완화, 절차 간소화 등을 통해 국민 신뢰를 높여야 합니다.
- 중장기 대책: 전세사기 구조적 위험을 줄이기 위한 제도 개혁 병행이 필요합니다.
정리
HUG의 흑자 전환은 단순한 숫자 이상의 의미를 갖습니다. 하지만 그 이면에는 여전히 전세보증 사각지대, 강화된 규제로 인한 현장 불안, 다시 찾아올 수 있는 적자 위험이 존재합니다. 공기업의 성과는 장부상의 흑자가 아니라, 국민이 체감하는 안전망에서 증명돼야 합니다. 따라서 이제는 흑자 성과를 피해자 보호와 신뢰 회복으로 연결하는 것이 무엇보다 중요합니다.
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