규제지역 LTV 40% 하향은 이번 9·7 부동산 대책에서 가장 주목받는 내용이에요. 그동안 무주택자나 처분 조건부 1주택자라면 규제지역에서 집값의 절반까지 대출을 받을 수 있었지만, 이제는 40%까지만 허용됩니다. 단순히 숫자만 줄어든 것 같지만, 실수요자 입장에서는 자금 마련의 부담이 확 늘어나는 변화입니다.
LTV란 무엇이고, 왜 중요한가?
LTV(Loan To Value ratio)는 집값 대비 대출 가능 비율을 뜻합니다. 예를 들어 집값이 10억 원인 아파트를 산다면, LTV 50%일 경우 최대 5억 원을 대출받을 수 있고, 나머지 5억 원은 자기자본으로 마련해야 합니다. 그런데 이번 대책으로 규제지역은 40%로 줄어들어 같은 아파트를 살 때 대출은 4억 원까지만 가능해졌습니다. 그만큼 현금 여력이 부족한 사람들의 진입 장벽이 높아진 셈이에요.
이 조치가 특히 뼈아프게 다가오는 계층은 30~40대 무주택자입니다. 수도권에서 첫 집 마련을 준비하는 이들에게 필요한 초기 자금은 더욱 커졌고, 사실상 “현금 여력 있는 사람만 들어올 수 있는 구조”가 강화되었다는 비판도 나오고 있습니다.
전세대출 2억 원 제한
이번 대책에서는 전세대출 규제도 포함됐습니다. 기존에는 보증기관마다 차이가 있었는데요.
| 보증기관 | 종전 한도 | 변경 한도 |
|---|---|---|
| SGI (서울보증) | 3억 원 | 2억 원 |
| HF (주택금융공사) | 2억 2천만 원 | 2억 원 |
| HUG (주택도시보증공사) | 2억 원 | 2억 원 |
결국 수도권과 규제지역 내 1주택자의 전세대출은 모두 2억 원으로 일원화됐습니다. 기존보다 1억 원 가까이 줄어든 경우도 있어, 서울 전세 시장에서는 사실상 월세 전환을 더 가속화할 것이라는 전망이 나옵니다. 정부가 전세사기 문제의 원인 중 하나로 전세대출 과잉을 지목한 만큼, 정책 철학 자체가 “전세에서 월세로” 흐름을 유도하는 쪽으로 옮겨간 것이죠.
주택매매·임대사업자 대출 전면 금지
이번 대책의 또 다른 핵심은 사업자 대출 규제 강화입니다. 수도권과 규제지역 내에서 주택매매·임대사업자는 더 이상 주택담보대출을 받을 수 없습니다. 기존에는 규제지역은 30%, 비규제지역은 60%까지 가능했는데 이제는 사실상 0%로 막아버린 거예요. 다만 예외적으로 신규 건설 후 최초 취급 대출이나 임차인 보증금 반환 목적 대출은 허용됩니다.
이 규제는 그동안 다주택자나 법인이 사업자 대출을 우회 통로로 활용해 갭투자를 이어온 것을 원천 차단하겠다는 의도입니다. 시장에서는 이 조치로 매물 증가 압력이 커지고, ‘똘똘한 한 채’ 수요가 더 집중될 것이라는 전망이 나옵니다.
토지거래허가구역, 국토부 직접 지정
토지거래허가구역 지정 권한도 바뀌었습니다. 원래는 시·도지사가 같은 지역 내에서만 지정할 수 있었는데, 이제는 국토부 장관이 직접 지정할 수 있게 됐습니다. 사실상 서울시장 같은 지자체장을 건너뛰고 중앙정부가 빠르게 개입할 수 있게 된 겁니다. 이로 인해 서울 주요 지역이나 수도권 과열지구는 국토부 판단만으로도 즉각 규제를 받을 수 있습니다.
마포, 양천, 동작, 영등포 등 한강벨트 지역은 물론, 과천·성남·용인 같은 수도권 핵심지까지 언제든지 규제지역으로 묶일 수 있다는 점에서 진입 문턱은 더 높아졌습니다.
정책 배경과 정부 의도
정부는 단기적으로 급증하는 가계부채를 잡기 위해 수요 억제책을 강화했습니다. 실제로 최근 몇 달간 주택담보대출과 전세대출이 급격히 늘어났고, 금리 인하 기대감까지 더해지면서 투자 심리가 살아나던 시점이었거든요. 이번 대책은 그 흐름에 제동을 거는 성격이 강합니다.
이재명 대통령은 전세대출 규제와 관련해 “전세자금 보증 100%는 금융기관엔 안전했지만, 세입자 피해로 이어졌다. 전세사기의 원인이 되기도 했다”고 밝히기도 했습니다. 단순한 숫자 조정이 아니라, 정책 철학의 전환임을 알 수 있는 대목입니다.
시장에 미칠 영향
- 무주택자의 수도권 내 주택 구입은 더욱 힘들어져 ‘현금 부자’ 위주의 시장이 될 가능성
- 1주택자의 전세대출 축소로 월세 전환 가속화
- 다주택자와 임대사업자의 대출 차단으로 매물 증가 압력 발생
- 수도권 핵심지로의 수요 집중으로 특정 지역 집값 상승 가능성
결국 이번 규제는 “공급은 중장기, 수요 억제는 즉각”이라는 정부의 의도가 반영된 조치입니다. 공급 대책은 착공과 입주까지 시간이 걸리기 때문에, 당장은 대출 규제를 통해 시장 과열을 막겠다는 전략으로 볼 수 있어요.
정리하며
규제지역 LTV 40% 하향은 단순한 숫자 조정이 아니라, 수도권 내 무주택자와 1주택자 모두에게 자금 계획을 다시 짜야 하는 상황을 의미합니다. 여기에 전세대출 2억 제한, 사업자 대출 차단, 토지거래허가구역 확대까지 겹치면서 주택 시장은 단기적으로 위축될 수밖에 없어요. 그러나 동시에 ‘똘똘한 한 채’ 선호는 더 강해질 가능성이 높습니다. 앞으로의 시장은 자금 여력과 입지 경쟁력이 무엇보다 중요한 변수로 작용할 것입니다.
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