서울 입주물량 문제는 앞으로의 집값 흐름을 가늠할 핵심 변수 중 하나에요. 공급이 늘면 가격은 안정되고, 공급이 줄면 가격이 오르는 건 경제의 기본 원리이지만, 실제 데이터를 들여다보면 그리 단순하지는 않습니다. 최근 한국부동산원, 부동산 R114, 민간 플랫폼들이 발표한 수치를 보면 제각각 달라 혼란스러운데요. 오늘은 서울의 입주물량을 둘러싼 현실과 논란, 그리고 향후 집값 전망까지 차근차근 풀어보겠습니다.
서울 입주물량, 왜 이렇게 수치가 다를까?
2026년 서울의 입주물량을 두고 기관별 발표가 크게 엇갈리고 있습니다. 한국부동산원은 2만 8천 가구라고 했지만, 부동산 지인에서는 1.3만 가구, 아실에서는 4천여 가구 수준으로 집계했어요. 이렇게 큰 차이가 나는 이유는 무엇일까요?
한국부동산원 수치에는 공공임대주택과 소규모 단지도 포함되어 있습니다. 예를 들어 청년안심주택 같은 임대 물량만 1만 1천 가구가 넘고, 300세대 이하 소규모 단지도 2,500가구가 포함되어 있어요. 실제 아파트 가격에 직접적인 영향을 주는 ‘일반 분양 아파트’ 물량만 따져보면 1만 4천 가구 수준이어서 민간 플랫폼 통계와 비슷해집니다.
| 구분 | 가구 수 |
|---|---|
| 총 입주 예정 물량 (부동산원) | 28,885가구 |
| 임대주택 (청년안심 등) | 11,722가구 |
| 300가구 이하 단지 | 2,547가구 |
| 실질적 시장 영향 물량 | 14,616가구 |
결국 “서울 입주물량이 많다 vs 적다”는 단순한 문제가 아니고, 어떤 기준으로 보느냐에 따라 결과가 달라진다고 볼 수 있습니다.
입주물량과 집값, 직접적인 연관이 있을까?
일반적으로 공급이 부족하면 전세가격이 먼저 뛰고, 이어서 매매가격이 오릅니다. 그런데 최근 서울의 경우 전세지수보다 매매지수가 더 민감하게 움직이고 있어요. 이는 단순히 입주물량 부족 때문이 아니라, 세금 제도나 대출 규제, ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상 같은 제도적·심리적 요인이 더 크게 작용하고 있다는 분석도 있습니다.
즉, 입주물량은 분명 중요한 변수이지만 전세와 매매의 괴리를 설명하기에는 한계가 있어요. 단기적으로는 공급보다 정책과 심리가 집값 변동에 더 큰 영향을 미친다고 볼 수 있습니다.
2025~2026년 서울 입주물량 전망
단기적으로는 2025년까지는 공급이 유지되지만, 2026년부터는 급격히 줄어드는 ‘공급절벽’ 우려가 큽니다. 전문가들은 2025년 입주물량을 3만 7천~4만 8천 가구로 보지만, 2026년에는 8천~2만 가구 수준으로 뚝 떨어질 것이라고 예측하고 있습니다.
| 연도 | 입주물량(가구) | 특징 |
|---|---|---|
| 2025년 | 약 37,000~48,000 | 아직 공급 유지 |
| 2026년 | 약 8,500~24,000 | 역대 최저 수준, 공급절벽 |
2026년 공급량은 2025년 대비 최대 77% 줄어드는 수치로, 필요한 공급량의 15%에도 못 미칠 것이라는 전망이 나옵니다. 이는 서울 아파트 시장의 불안 요인으로 작용할 가능성이 큽니다.
전문가들이 보는 집값 전망
대부분의 전문가들은 2025년 하반기 이후 서울 집값 상승 가능성을 높게 보고 있습니다. 공급 감소가 가장 큰 이유고, 여기에 신정부의 규제 완화, 금리 인하 기대감까지 더해져 매수심리가 살아날 수 있다는 분석이에요. 상승폭은 1~5% 정도로 전망되지만, 강남3구 같은 핵심 지역은 더 큰 폭의 상승도 가능하다고 합니다.
다만, 변수도 있습니다. 경기 침체, 금리 인하 지연, 대출 규제 강화 등이 복합적으로 작용하면 단기적으로는 보합세를 보일 수도 있어요. 즉, 전반적 흐름은 상승 쪽이 우세하지만 지역별·상품별 양극화가 더 심해질 것이라는 게 전문가들의 공통된 견해입니다.
정리
서울 입주물량은 발표 주체와 기준에 따라 큰 차이가 있습니다. 단순히 숫자만 보고 많다 적다를 판단하기보다, 실제 시장에 영향을 미칠 수 있는 물량이 얼마인지 따져봐야 해요. 또, 집값은 공급만이 아니라 정책·금리·심리 등 복합적 요인의 영향을 받습니다. 2026년부터 본격화될 공급절벽은 분명 시장 불안을 자극할 수 있지만, 정부 정책과 경제 상황에 따라 그 영향력은 달라질 수 있습니다.
따라서 앞으로의 시장을 볼 때는 단순히 입주물량 수치만이 아니라, 전세시장 흐름, 정책 변화, 금리 동향까지 함께 살펴보는 게 필요합니다.
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