여름이 되면 아파트를 보유한 사람이라면 누구나 ‘세금 고지서’를 받게 됩니다. 하지만 막상 고지서를 받아들면 헷갈리기 마련이에요. ‘재산세’와 ‘종합부동산세(종부세)’라는 이름은 비슷하고, 납부 시기도 겹치다 보니 정확히 무엇이 다른지 모르는 경우가 많습니다.
이번 글에서는 아파트 보유자라면 반드시 알아야 할 재산세와 종부세의 차이, 부과 기준과 절세 방법을 쉽게 풀어드리겠습니다.
보유세란 무엇일까?
먼저 ‘보유세’라는 용어부터 짚어야 해요. 보유세는 특정 세목(세금의 항목)이 아니라, 부동산을 소유했다는 이유로 부과되는 세금을 통틀어 부르는 개념입니다. 여기에 포함되는 대표적인 세금이 바로 재산세와 종부세예요.
- 재산세: 모든 부동산 소유자가 내는 지방세. 주택, 건물, 토지 등에 따라 과세 기준이 달라집니다. 아파트 소유자는 매년 7월과 9월에 나눠 내게 돼요.
- 종합부동산세(종부세): 일정 금액 이상의 고가 주택이나 다주택자에게만 추가로 부과되는 국세. 매년 12월 고지서가 따로 날아옵니다.
즉, 모든 아파트 소유자는 재산세를 반드시 내야 하고, 일정 기준을 넘으면 종부세까지 더 내는 구조라고 이해하면 됩니다.
재산세와 종부세, 어떻게 다를까?
쉽게 비교할 수 있도록 표로 정리해봤습니다.
| 구분 | 재산세 | 종부세 |
|---|---|---|
| 세금 성격 | 지방세 | 국세 |
| 부과 대상 | 모든 부동산 소유자 | 일정 기준 초과 주택·토지 보유자 |
| 기준일 | 매년 6월 1일 | 매년 6월 1일 |
| 납부 시기 | 7월, 9월 | 12월 |
| 주요 특징 | 기본 세금, 누구나 납부 | 고가·다주택자만 추가 부담 |
예를 들어, 공시가격 11억 원짜리 아파트 한 채만 가지고 있다면 재산세만 내면 됩니다. 하지만 동일한 금액대 아파트를 두 채 이상 보유하면 종부세까지 발생해요.
2025년 기준, 재산세 계산 방식
재산세는 공시가격 × 공정시장가액비율 × 세율로 계산됩니다.
- 공시가격: 정부가 매년 4월 말 발표하는 부동산 기준가
- 공정시장가액비율: 공시가격에서 일정 비율만큼만 과세표준으로 인정하는 비율 (2025년 기준 60%)
- 세율: 과세표준 구간에 따라 0.1%~0.4%
예를 들어, 공시가격이 3억 원인 아파트라면
3억 × 60% = 1억 8천만 원이 과세표준이에요.
세율 구간에 따라 27만 원 정도의 재산세가 산출됩니다.
다만, 1세대 1주택자라면 특례 세율이 적용됩니다. 공정시장가액비율도 43~45%까지 낮춰주기 때문에, 같은 조건이라도 세 부담이 확 줄어듭니다.
종부세는 언제 내야 할까?
종부세는 공시가격 합산액이 1세대 1주택자는 12억 원, 일반 다주택자는 6억 원을 초과할 때 부과됩니다.
예를 들어 1세대 1주택자가 공시가격 10억 원짜리 아파트를 소유한다면 종부세 대상이 아니지만, 같은 금액의 아파트를 두 채 가진 다주택자는 종부세 대상이 되는 거예요.
납부 시기는 매년 12월이고, 세금이 250만 원을 넘으면 분납도 가능합니다.
납부 기간과 방법
재산세와 종부세 모두 기준일은 매년 6월 1일입니다. 이 날짜에 누가 소유자인지가 세금 납부 의무를 결정합니다. 예를 들어 6월 1일에 아파트를 갖고 있다면, 6월 2일에 팔더라도 세금은 전 소유자가 내야 해요.
재산세는 보통 다음과 같이 납부합니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 20만 원 이하 | 7월에 한 번에 납부 |
| 20만 원 초과 | 7월(1기분)과 9월(2기분) 분할 납부 |
납부는 위택스(WeTax), 서울시 ETAX, 정부24, 은행 앱, 카카오페이·토스 같은 간편결제 앱에서도 가능합니다. 카드사별 무이자 할부나 포인트 활용도 가능하니 소소한 절세 전략이 되기도 합니다.
절세를 위한 핵심 전략
아파트 세금은 피할 수 없지만, 줄일 수 있는 방법은 분명히 있습니다.
- 1세대 1주택자 특례: 세율과 과세표준이 낮아져 부담이 크게 줄어듭니다.
- 고령자·장기보유 공제: 만 60세 이상이면 최대 40%, 장기 보유 시 최대 50%까지 공제 가능하며, 두 공제를 중복 적용할 수도 있습니다. (단, 1세대 1주택자만 해당)
- 공시가격 이의신청: 정부가 발표한 공시가격이 지나치게 높다고 생각되면 정정 요청 가능. 과세표준 자체를 낮출 수 있습니다.
- 6월 1일 이전 매도·매입 일정 조율: 소유 기준일을 의식하면 불필요한 세금 부담을 피할 수 있습니다.
꼭 기억해야 할 포인트
재산세와 종부세는 이름은 비슷하지만, 성격과 부과 대상이 다릅니다.
- 재산세는 모든 아파트 보유자가 내는 기본세금
- 종부세는 고가 주택이나 다주택자만 추가 부담하는 세금
- 기준일은 매년 6월 1일, 재산세는 7월·9월, 종부세는 12월 납부
- 1세대 1주택자는 특례와 공제를 적극 활용해야 절세 가능
마무리
아파트를 보유하는 이상 재산세와 종부세는 매년 찾아오는 손님과도 같아요. 하지만 구조와 기준만 제대로 이해하면 당황할 필요가 없습니다.
‘세금은 모르면 비용이고, 알면 전략이 된다’는 말처럼, 본인이 어떤 세금 대상자인지 정확히 알고, 활용 가능한 절세 방안을 챙긴다면 충분히 관리할 수 있는 영역입니다.
내년 여름 고지서를 받기 전, 미리 조회하고 준비한다면 세금 때문에 머리 아픈 일은 줄어들 거예요.
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