10월 20일 이후 수도권 주요 지역에서 주택을 사면 2년 실거주가 기본이에요. “전세 끼고 일단 등기부터” 하던 방식이 막히면서 매수·매도 타임라인, 자금 계획, 임대 전략이 모두 재설계가 필요합니다. 오늘 글에서는 실수요자와 투자자가 꼭 알아야 할 핵심만, 사례와 함께 정리했어요.
무엇이 달라졌나: 핵심 한 줄 요약
허가구역에서 아파트(같은 단지의 연립·다세대 포함)를 취득하면, 취득일로부터 2년간 실제 거주해야 합니다. 이 기간에는 세입자를 들이거나 전·월세로 돌릴 수 없어요. 10월 20일 ‘이후’ 계약부터 적용되며, 그 이전 계약은 소급되지 않습니다.
아파트 vs 다세대·다가구 vs 오피스텔
같은 ‘집’이라도 규제 적용이 다릅니다. 헷갈리기 쉬운 지점을 상황별로 풀었습니다.
| 유형 | 실거주 의무 핵심 | 비고 |
|---|---|---|
| 아파트 (+ 같은 단지 연립·다세대) | 2년 실거주 의무 적용. 허가 전제 거래. 임대 전환 불가. | 10월 20일 이후 계약부터. 갭투자 사실상 차단. |
| 다세대(빌라)·다가구 (단지 외 일반 주택) | 매수 자체에 실거주 의무는 원칙적 비적용. | 다만 주택담보대출로 매수 시 전입요건(통상 6개월 이내)이 붙을 수 있음. |
| 오피스텔 | 실거주 의무 없음. | 허가·전입 의무 제약이 약해 투자·임대 전환이 유연. |
표의 핵심은 “같은 주거시설이라도 법·제도 상 분류와 위치(허가구역 여부), 단지 포함 여부, 대출 활용 여부에 따라 실무가 갈린다”는 점이에요. 실제 계약서와 등기부, 단지 범위, 허가 조건을 하나씩 확인해야 불필요한 리스크를 피할 수 있습니다.
타임라인이 바뀐다: 계약~전입~보유의 순서
허가구역에서는 계약만으로는 소유권 이전이 되지 않아요. 관할 구청 허가가 선행되며, 거주계획서와 자금조달 내역 확인 이후에야 등기가 진행됩니다. 허가가 나면 ‘실거주’가 의무이므로 전세 세입자를 끼고 잔금·등기를 치르는 기존의 ‘갭’ 구조가 막혀요. 매수자는 잔금일에 맞춰 전입을 준비하고, 기존 임차인이 있다면 계약 만료와 퇴거 일정을 안전하게 맞물리게 해야 합니다.
실무에서 자주 생기는 5가지 질문
Q1. 10월 20일 이전에 계약했는데, 잔금은 그 이후예요.
A. 적용 기준은 ‘계약 체결일’입니다. 통상 이전 계약분은 실거주 의무가 소급되지 않아요. 다만 계약 변경(금액·기간 등 본질 변경) 시 해석이 달라질 수 있어요. 안전하게는 변경계약을 피하거나, 불가피할 땐 사전에 관할 구청에 확인하세요.
Q2. 같은 단지의 다세대도 아파트처럼 2년 거주 의무인가요?
A. ‘같은 단지’에 속하면 아파트와 동일한 잣대가 적용돼요. 반면 단지 바깥의 일반 다세대·다가구는 매수 자체에 실거주 의무가 직접 붙지 않는 것이 일반적입니다. 그러나 주담대 사용 시 전입 요건이 붙을 수 있다는 점을 반드시 고려하세요.
Q3. 오피스텔은 정말 자유로운가요?
A. 실거주 의무는 없지만, 대출 한도 축소·금리·취득세 등 비용 변수는 있어요. 그래서 단타 차익보다는 임대수익·현금흐름 중심의 중장기 전략이 현실적입니다.
Q4. 실거주 중 불가피한 사유로 이사해야 하면?
A. 근무지 이동, 질병 치료, 가족 돌봄 등 공익적 사유가 명확하면 ‘허가 변경’으로 예외 인정이 가능해요. 단, 임의로 비워두거나 무단 임대 전환은 위반으로 간주됩니다.
Q5. 규제가 나중에 해제되면 거주 의무도 없어지나요?
A. 일반적으로 계약 당시의 제도가 기준입니다. 이후 해제가 되더라도 기존 의무가 면제된다고 보장할 수 없어요. 처음 계약할 때부터 ‘거주 2년’ 시나리오로 계획을 짜는 게 안전합니다.
실수요자·투자자 체크리스트: 리스크를 줄이는 순서
첫째, 물건의 법적 성격과 ‘단지’ 범위를 먼저 확인하세요. 같은 주소·이름이라도 관리주체·단지 경계에 따라 적용이 달라질 수 있어요. 둘째, 허가구역 여부와 허가 요건(서류, 심사기간, 거주계획)을 일정표에 반영합니다. 셋째, 대출을 쓰면 전입 의무가 붙는지 금융기관 약정서를 통해 확정하세요. 넷째, 기존 임차인이 있다면 퇴거·원상복구·보증금 반환 일정이 거주 시작일과 정확히 맞물리는지 체크합니다. 다섯째, 실거주 2년 동안의 유지비(관리·수선·이자·보험·세금)와 통근 시간, 자녀 통학 등 생활비·시간비용을 현실적으로 계산하세요.
| 포인트 | 실무 체크 |
|---|---|
| 허가·계약 | 계약일 기준 적용, 허가 심사기간 반영, 변경계약 리스크 관리 |
| 전입·거주 | 전입일·직장/학교 동선, 가구 구성 변화 가능성, 예외사유 증빙 준비 |
| 자금·대출 | 전세 활용 불가 전제의 자금계획, 대출 전입 요건·만기 구조 확인 |
| 퇴로 설계 | 2년 후 매도·임대 전환 시점의 시장·세제·금융 환경 가정 |
표는 최소한의 점검 항목이에요. 특히 ‘퇴로 설계’는 지금부터 준비해야 할 부분입니다. 의무 기간 종료 직후에 매물이 몰릴 가능성, 임대전환 규정과 세제, 금리 변동이 한꺼번에 겹칠 수 있거든요.
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최근 입주·공사 물량이 몰린 구역은 실거주 전환 속도가 빨라져 생활권의 임대 수급이 흔들릴 수 있어요. 기존 전세 세입자의 재계약 수요가 늘면 일시적 전셋값 불안이 생기고, 반대로 2년 후 ‘임대 전환’ 물량이 한꺼번에 나오면 임대료 조정이 나타날 수 있습니다. 투자자 입장에서는 임대 공실 위험과 초기 공실비용, 옵션·수선비 부담을 냉정히 반영해야 해요. 실수요자는 통근·교육·생활 인프라의 안정성을 우선순위에 두고, 전환 비용(이사·가전·가구)을 총비용에 포함해야 현실적인 의사결정이 가능합니다.
마무리: ‘사는 집’의 원칙으로 돌아간 시장
요지는 간단합니다. 허가→전입→2년 거주라는 새로운 표준이 자리 잡았어요. 계약서 한 장으로 시간을 벌던 전략은 통하지 않습니다. 반대로 실수요자는 경쟁이 덜한 구간에서 합리적인 매수 기회를 찾을 수 있어요. 물건의 법적 성격, 허가 조건, 전입·생활비, 2년 보유 비용까지 모두 계산된 사람에게 유리한 시장입니다. 지금 필요한 건 ‘빨리’가 아니라 ‘정확히’예요.
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