서울과 수도권 집값이 들썩이자 정부가 10월 15일 ‘주택시장 안정화 대책’을 꺼냈어요. 급한 불을 끄겠다는 의지죠. 이 글은 “오늘부터 무엇이 막히고, 어디까지 가능한가”를 한눈에 정리합니다. 끝까지 읽으면 내 상황(무주택·1주택·다주택)에 맞는 행동 가이드와 시기를 파악할 수 있어요.
핵심: 어디가 규제되고 언제부터 적용되나
핵심은 세 가지예요. ① 규제지역 전국 최대 수준 확대 ② 고가주택 중심 대출한도 축소 ③ 전세대출까지 DSR 관리. 서울 전 자치구가 조정대상지역·투기과열지구로 동시에 묶이고, 경기도 12개 지역이 추가 편입됐습니다. 토지거래허가구역은 일부 고가지역에 지정돼 실거주 의무가 붙어요. 지정·효력은 10월 16일(목)부터, 토지거래허가구역은 10월 20일부터 단계 적용됩니다.
대출: 집값 구간별 ‘최대한도’가 달라진다
수도권·규제지역에서 주택구입 목적의 주담대 최대한도가 주택가격 구간별로 6억/4억/2억으로 바뀝니다. 또 차주의 상환능력을 더 보수적으로 보려는 취지로 ‘스트레스 금리’ 하한이 1.5%→3.0%로 상향돼요. 결과적으로 대출 가능액은 줄고 심사는 빡빡해집니다. 시행은 10월 16일부터입니다.
표로 구간을 정리하면 이래요(세부 취급은 금융회사별 내부기준에 따를 수 있음).
| 주택가격 | 주담대 최대한도 |
|---|---|
| 15억 원 이하 | 6억 원 |
| 15억~25억 원 | 4억 원 |
| 25억 원 초과 | 2억 원 |
위 구간/한도는 발표 요지이며, 세부 조건(담보인정비율, 상환방식 등)은 은행 심사에서 달라질 수 있어요.
전세대출: 1주택자도 DSR에 ‘이자 상환액’ 반영
10월 29일부터 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받으면 전세대출 이자 상환분이 DSR에 반영됩니다. 갭투자 억제 효과가 크고, 다주택 전환 속도를 늦추려는 장치예요. 생활안정자금·이주비·중도금 등 실수요성 대출은 예외로 둬 급랭을 방지합니다.
규제지역·허가구역: 실거주 의무와 전매·세제 규정 강화
서울 전역과 경기 12개 지역이 조정대상지역/투기과열지구로 지정되면서 대출비율, 청약 가점·전매, 세제(취득·양도)에서 제약이 커집니다. 고가 밀집지역의 토지거래허가구역 내 아파트·연립·다세대는 취득 후 2년 실거주 의무가 생기고 위반 시 이행강제금·허가취소가 가능해요. 적용은 10월 20일부터 순차 시작됩니다.
| 구분 | 주요 영향 |
|---|---|
| 조정대상지역 | 주담대 LTV 축소, 다주택 취득·양도세 중과, 양도세 비과세 요건 강화 등 |
| 투기과열지구 | 청약 1순위 자격·가점 엄격, 재건축 조합원 지위 양도 제한, 전매 제한 강화 |
| 토지거래허가구역 | 구청 허가 후 매입, 2년 실거주 의무, 투기성 ‘갭’ 거래 차단 |
각 항목의 세부 수치·예외는 고시·지자체 조례·금융사 지침으로 확정됩니다. 구매 전 ‘허가 필요 여부’와 실거주 조건을 반드시 확인하세요.
세제·거래질서: 보유·거래세 손질 예고, 불법행위 조사 강화
정부는 보유세·거래세 전반을 재점검해 실수요 중심 과세로 손질하겠다고 예고했습니다. 허위신고·다운계약·신고가 조작 등은 합동점검으로 강하게 단속합니다. ‘금융+세제+행정감독’ 3중 병행으로 단기 과열심리를 차단하겠다는 메시지예요.
시장에 미칠 영향: 단기 진정 vs. 거래 위축의 딜레마
단기적으로는 고가 위주 투기수요가 눌리고, 서울 전역 규제로 풍선효과가 줄 전망입니다. 동시에 대출 문턱이 높아져 거래량이 줄고, 현금 선호가 심화될 가능성도 있어요. 과도한 위축을 막기 위해 예외 규정을 두고, 시장 안정 시 단계 조정도 열어둔 모습입니다.
내가 지금 해야 할 일(상황별 체크)
무주택이라면: 규제지역 내 청약·분양은 전매·실거주 요건을 먼저 확인하고, 대출 ‘스트레스 금리 3%’를 넣어 DSR을 보수적으로 계산해보세요. 중도금·이주비 예외 여부도 분양사무소와 은행에서 이중 확인이 필요해요.
1주택(갈아타기)라면: 10/16 이후 주담대 한도 축소가 직접적 변수입니다. 잔금·대출 일정이 촘촘하면 금리·한도 변동을 감안해 대체자금(예금담보대출·신용대출 분할 등) 시뮬레이션을 미리 해두세요. 10/29부터 전세대출 이자도 DSR 반영이니 ‘전세 끼고 매수’의 계산법이 달라집니다.
다주택이라면: 취득·양도세 중과 등 세제리스크와 전매·허가요건이 동시에 커집니다. 특히 허가구역 내 매입은 2년 실거주가 핵심 제약이므로 임대전략을 원점에서 재검토해야 해요. 세법 개정 방향이 연말 확정되므로 절세 스케줄은 공표안·시행일을 기준으로 다시 짜야 합니다.
정책은 ‘빨리 막고, 세밀히 조정’ 기조예요. 지금은 과열구간의 레버리지(대출)를 줄이고 실거주 중심 거래를 유도하는 단계입니다. 내 포지션을 보수적으로 다듬되, 고시·세부지침 확정본을 수시로 확인하는 게 손실을 줄이는 지름길이에요.
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