서울 집값이 다시 흔들리는 시기예요. 공급은 줄고, 금리는 내려가고, 대출 규제는 여전히 까다롭죠. 이런 시장에서 핵심 입지의 신축은 늘 고민거리가 됩니다. 오늘은 ‘비싸다’는 말이 먼저 나오는 힐스테이트 이수역센트럴을 실제 생활 기준으로 풀어볼게요. 결론부터 말하면, 가격은 높아요. 하지만 통근 시간, 학군, 생활 인프라, 향후 수요까지 합쳐 보면 “지금 고민할 만한 카드”였어요.
어디에, 얼마나 짓나
주소는 동작구 사당동 155-4 일원이에요. 지하 4층~지상 25층, 11개 동, 총 931세대 대단지예요. 이 중 일반분양은 170세대예요. 모두 전용 85㎡ 이하 중소형이라 실거주 수요가 많을 타입들이에요. 시공은 현대건설이고, 입주는 2028년 4월 예정이에요.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 규모 | 총 931세대(일반 170세대) |
| 층/동 | 지하4~지상25층 / 11개동 |
| 타입 | 44·49·59·74·84㎡ |
| 시공 | 현대건설 |
| 입주예정 | 2028년 4월 |
교통·생활 인프라
핵심은 이수역이에요. 4호선·7호선 환승이라 강남, 여의도, 종로로 이동 시간이 짧아요. 강남권 접근성은 체감이 큽니다. 차량은 남부순환로·강남순환도로·올림픽대로 진입이 편해요. 주변에 신세계백화점 강남점, 예술의전당, 서울성모병원, 반포한강시민공원 등 생활·문화·의료 인프라가 촘촘해요. 교육은 남성초·삼일초 등 초품아 입지에, 방배 학원가 접근도 좋아 학부모 수요가 탄탄해요.
분양가, 정말 비싼가
체감은 “비싸다”가 맞아요. 다만 ‘왜 비싼가’를 구조적으로 보면 이해가 됩니다. 강남 인접, 더블역세권, 대단지 신축, 2028년 이후 희소성까지 가격에 이미 반영된 셈이에요. 바로 옆권역 2018년식 준신축과 단순 비교하면 당장 안전마진은 크지 않지만, 연식·커뮤니티·입지 미세 차이와 입주 시점 시장 환경이 변수예요.
| 타입 | 분양가(최고가) | 비고 |
|---|---|---|
| 44㎡ | ~ 11.276억 | 투룸 실수요 |
| 49㎡ | ~ 13.560억 | 맞벌이 2인 |
| 59㎡ | ~ 17.430억 | 3인 가족 |
| 74㎡ | ~ 19.420억 | 방·수납 균형 |
| 84㎡ | ~ 22.785억 | 수요 가장 넓음 |
청약 조건 한눈에
동작구는 비규제지역이에요. 세대주·세대원 모두 가능, 유주택자도 가능, 실거주의무·재당첨제한 없음, 전매제한 1년이에요. 다만 1순위는 서울 거주자 우선이라 사실상 서울에서 마감될 가능성이 커요. 당첨 방식은 가점 40% + 추첨 60% 혼합이라 무주택 고가점 + 유주택 추첨 모두 기회가 있어요.
| 항목 | 조건 |
|---|---|
| 지역 | 비규제(동작구) |
| 1순위 | 수도권 19세↑, 청약통장 12개월↑, 예치금 충족 |
| 우선 | 서울 거주자 |
| 당첨방식 | 가점 40% + 추첨 60% |
| 전매제한 | 1년 |
일정·계약 구조
일정은 빠듯해요. 특별공급 10/14, 1순위 10/15, 2순위 10/16, 당첨 발표 10/22, 서류 10/25~26, 계약 11/2~4 예정이에요. 계약은 통상 계약금 10%(1차 5천만+2차 나머지), 중도금 60%(15%×4회), 잔금 30% 구조예요.
| 구분 | 날짜/내용 |
|---|---|
| 특별공급 | 10월 14일 |
| 1순위 | 10월 15일 |
| 2순위 | 10월 16일 |
| 당첨발표 | 10월 22일 |
| 서류제출 | 10월 25~26일 |
| 계약 | 11월 2~4일 |
자금 계획 체크포인트
주담대 한도, 중도금 대출 가능 여부, 본인 현금 비중을 꼭 점검하세요. 전용 84㎡ 22억대 기준으로는 자기자본 비중이 커요. 월 상환액 스트레스 테스트를 해보세요. 금리가 조금 올라도 버틸 수 있는지, 육아·교육비가 늘어도 여유가 있는지, 이사비·옵션·취득세까지 합산했는지 체크가 필요해요.
| 항목 | 체크 내용 |
|---|---|
| 대출 | 주담대 한도·조건, 중도금 가능 여부 |
| 현금 | 계약금+옵션+취득세+이사비 |
| 상환 | 금리↑ 가정 시 월 상환 버팀 여부 |
누가 고민해볼 만한가
강남·서초권으로 출퇴근하고, 지하철 환승 편익을 크게 쓰는 2~3인 가구. 초등 자녀가 있거나 계획이 있고, 방배 학원가를 활용하려는 학부모. 입주까지 2~3년을 기다릴 수 있고, 이사 한 번으로 10년 살 주거를 찾는 분들이에요. 반대로 교통·학군 메리트를 크게 쓰지 않거나, 대출 여력이 낮다면 다른 선택지가 편할 수 있어요.
정리: ‘비싼 게 맞다’ vs ‘그래도 찾는다’
가격만 보면 비싸요. 하지만 서울 신축의 희소성과 더블역세권, 강남 인접 프리미엄은 꾸준히 수요를 부르는 요소예요. 중요한 건 내 삶의 사용가치예요. 출퇴근 시간 20분 절감, 학원가 접근, 병원·백화점·공원 동선이 매일의 시간을 바꿔줄 수 있어요. 내 10년의 생활을 가격표 옆에 나란히 놓고 비교하면 답이 보일 거예요. 이번 분양은 그 판단을 차분히 해볼 만한 케이스였어요.
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