요즘 서울 ‘한강벨트’ 중심으로 고가 아파트 거래가 다시 살아나고 있어요. 동시에 “그 돈, 어디서 났나?”를 끝까지 확인하겠다는 전수조사가 본격화됐습니다. 불안하죠. 이 글을 끝까지 읽으면 누가, 무엇을, 어떻게 준비해야 하는지 실무 수준으로 정리해 드립니다.
전수조사, 무엇을 보나
핵심은 거래 자체가 아니라 ‘자금의 출처’입니다. 특히 30억 원 이상 초고가 주택, 30대 이하(미성년·사회초년 포함) 고가 매수, 소득 없이 고액 전·월세 거주, 가족·특수관계인과의 편법 거래 등이 초점이에요. 조사기관은 거래가액, 대출, 계좌 흐름, 가족 간 자금이동, 법인·사업체 자금 전용 여부를 폭넓게 대조합니다.
왜 지금 강화됐나
가격 변동기에는 ‘부모 찬스’나 가장매매, 차명투자 같은 편법이 시장 신호를 왜곡합니다. 전수조사는 이런 왜곡을 진단하고 세원을 바로잡는 장치예요. 한마디로 “투명하지 않으면 비용이 커진다”는 메시지입니다.
조사 흐름, 간단히 이해하기
통상적으로는 (1) 거래·보유 현황 파악 → (2) 소명요구 통지 → (3) 자료제출·면담 → (4) 사실관계 확정 → (5) 추징·가산세 부과(해당 시) 순서로 진행돼요. 문서는 “모자라면 다시 요구”가 반복될 수 있습니다. 처음부터 정교하게 준비하는 게 비용·시간을 줄이는 지름길입니다.
자금소명, 무엇을 내야 하나
소명은 ‘숫자’와 ‘흐름’이 전부예요. 내 돈(현금성 자산·주식 매각·청약통장 해지 등), 남의 돈(부모 증여·금전대차), 외부 돈(대출)을 한 장의 지도처럼 연결해 보여주면 됩니다. 아래 표는 기본 뼈대입니다.
먼저, 각 항목별로 대표 증빙을 준비하세요. 사소해 보여도 합치면 신뢰도가 높아집니다.
| 항목 | 대표 증빙(예시) |
|---|---|
| 자기자금 | 계좌거래내역, 예·적금 해지증, 유가증권 매각내역, 퇴직금·성과급 입금내역 |
| 기존 자산 처분 | 부동산·차량 매매계약서, 잔금수령 영수증, 등기·말소서류 |
| 대출 | 대출약정서, 실행내역, 상환스케줄, 금리조건 |
| 부모 등 가족자금 | 증여세 신고서(납부영수증), 송금내역, 가족관계증명 |
| 금전대차(차용) | 차용증, 이자 지급내역(정기이체), 상환계획표 |
| 생활자금·기타 | 장학금·보험금 수령내역, 해외자금 송금신고, 환전내역 |
표에 없는 자료라도 ‘돈의 출발–경유–도착’이 선명하면 도움이 됩니다. 날짜를 기준으로 타임라인을 그려두면 면담에서 흔들리지 않아요.
부모자금, 합법 루트 3가지
부모가 자녀의 집자금을 돕는 건 가능합니다. 다만 형태에 따라 요건과 리스크가 크게 달라요. 아래 비교를 보고 우리 집에 맞는 방식을 미리 정하세요.
| 방식 | 핵심 포인트 | 주의점 |
|---|---|---|
| 증여 | 증여세 신고·납부, 계좌이체로 자금흐름 투명화 | 신고 지연·누락 시 가산세 부담, 거래 직전 ‘뭉칫돈’ 이체는 의심 요인 |
| 금전대차(차용) | 시장성 있는 이자율, 정기적 이자지급, 원금상환 계획 | 형식만 차용이면 편법 증여로 보일 수 있음. 이자 미지급·현금왕복은 위험 |
| 생활비·교육비 지원 | 통상적 범위의 생활·교육 목적은 비과세 취지 | 주택 취득자금은 ‘생활비’로 보기 어려움. 목적과 규모 입증 필요 |
선택의 기준은 간단해요. 내가 내는 세금·이자 비용 < 적발 시 리스크 비용이면 정식 루트를 택하는 게 이익입니다.
자주 적발되는 패턴
첫째, 계약 직전 부모 계좌에서 자녀 계좌로 대규모 이체 후 즉시 잔금 납부. 둘째, 차용증은 있으나 이자 이체가 없거나 현금으로 오갔던 경우. 셋째, 법인·사업체 비용을 사실상 개인 주택에 쓴 흔적. 넷째, 소득이 낮은데 고액 전·월세를 장기간 유지하며 소비지출이 큰 경우. 이런 패턴은 ‘설명 가능성’보다 ‘설명 필요성’이 더 큽니다.
페널티, 얼마나 클까
편법 증여나 허위 소명으로 판정되면 추징세와 가산세가 붙습니다. 금액이 크거나 반복·고의성이 짙으면 형사절차로도 번질 수 있어요. 반대로 선제 신고·정상 이체·일관된 자료는 감면·불복 시에도 유리하게 작용합니다.
거래 단계별 실무 체크
거래 전에는 자기자금과 외부자금 구성을 확정하고, 부모자금이 필요하면 증여·차용 중 방식을 먼저 결정하세요. 필요 서류 목록과 타임라인을 만듭니다. 거래 중에는 계약·중도·잔금의 자금이동을 계좌이체 위주로 처리하고, 입·출금 메모를 상세히 남기세요. 거래 후에는 등기·세금 납부증, 대출 실행·상환 스케줄, 증여·차용 관련 영수증을 한 폴더로 묶어 보관합니다.
연소자·외국인·사업소득자의 포인트
연소자는 소득 대비 과도한 매수에 더 촘촘한 질문을 받기 쉬워요. 장기 저축·주식 매각 등 ‘축적의 흔적’을 보여주는 자료가 중요합니다. 외국인은 송금경로·환전·원천소득 증빙을 정교하게 맞춰야 해요. 사업자는 법인·개인계좌의 경계를 흐리지 않는 게 최우선입니다.
마지막 정리: 5줄 요약
① 초점은 ‘가격’이 아니라 ‘자금 출처’입니다. ② 30억 이상, 연소자 고가 매수, 소득 대비 과도한 전·월세가 촘촘히 봅니다. ③ 돈의 출발–경유–도착을 한 줄로 그리세요. ④ 부모자금은 증여·차용 중 요건을 갖추고 일관되게 실행하세요. ⑤ 의심받을 만한 흐름을 만들지 않는 것이 최선의 절세입니다.
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