종부세 공제 12억 vs 9억… 나는 어느 쪽일까?

집 가진 사람이라면 한 번쯤 들어본 세금이 종합부동산세예요. “나도 종부세 내야 하나?” “언제까지 팔면 안 물릴까?” 같은 걱정은 대부분 타이밍 때문에 생깁니다. 종부세는 단순히 집이 몇 채냐보다 ‘언제 어떤 상태로 가지고 있었냐’를 따지는 세금이라서요. 이번 글에서는 종부세가 언제, 누구에게, 어떻게 부과되는지부터 합산배제(과세 대상에서 빼주는 제도) 신청, 분납까지 실제 돈이 빠져나가는 흐름을 한 번에 짚어볼게요.

종부세는 누구한테 매기는가

종부세 대상은 “집을 많이 가진 사람”이라고만 알고 넘어가기 쉽지만 실제로는 숫자보다 금액 기준이 우선이에요. 기준일은 매년 6월 1일, 이 날짜에 내가 갖고 있는 주택과 토지의 공시가격을 합산해서 판단합니다. 즉 6월 1일에 소유자로 찍힌 사람이 그해 납세 의무자가 되는 구조예요. 6월 2일에 집을 팔았다면 이미 늦은 거고, 6월 2일에 샀다면 그 해 종부세는 직전 주인이 내는 겁니다.

이 금액에서 일정 부분은 아예 빼주는데, 그걸 ‘기본공제’라고 생각하면 편해요. 1세대 1주택자는 공시가격 합계에서 12억 원까지는 빼주고 나머지 금액에 대해 종부세를 매깁니다. 반면 집이 둘 이상이면 기준선이 더 낮아져서 9억 원을 넘는 부분부터 과세 대상이 될 수 있어요.

부부 공동명의 1주택 같은 예외도 존재합니다. 이런 경우에는 부부가 각각 9억 원씩, 합계 18억 원 공제를 선택할 수도 있고, 일반 1주택처럼 12억 원 공제를 선택할 수도 있어요. 유리한 쪽을 고르면 됩니다.

아래 표는 보유 형태에 따라 어디까지 ‘안 낸다’로 볼 수 있는지 한눈에 정리한 거예요. 공시가격이라는 말은 정부에서 정한 기준가격이라고 보면 됩니다.

보유 형태	공제 기준선	설명
1세대 1주택	12억 원	공시가격 합계가 12억 원 이하면 종부세 과세대상 아님
다주택(2채 이상)	9억 원	합산 공시가격이 9억 원을 넘는 부분부터 계산
부부 공동명의 1주택	12억 vs 18억 중 선택	둘이 합쳐 한 채일 때 12억 공제 또는 9억+9억 선택 가능

즉 “집 두 채면 무조건 종부세 폭탄”은 아니에요. 합산한 공시가격이 어느 선을 넘는지가 핵심입니다.

합산배제: 특정 집은 ‘종부세 계산에서 빼준다’

합산배제는 말 그대로 어떤 주택·토지를 종부세 계산식에서 아예 빼주는 장치예요. 쉽게 말하면 “이건 과세용 자산으로 보지 마라”라고 신청하는 절차라고 보면 됩니다. 임대주택, 사원용 주택, 미분양 주택, 주택 신축용 토지 등 일정 요건을 충족하면 합산배제를 신청할 수 있고, 승인되면 그 부동산은 종부세 산정에서 빠집니다. 그래서 세 부담이 크게 낮아질 수 있어요.

중요한 건 시기예요. 합산배제는 매년 9월 16일부터 9월 30일 사이에 신고합니다. 홈택스(국세청 온라인 서비스)나 세무서 방문으로 접수할 수 있고, 이때 인정받으면 11월에 나오는 종부세 고지 계산에서 제외돼요. 신고를 놓치면 그 해 혜택이 날아간다고 보면 됩니다.

많이 쓰이는 사례는 임대주택입니다. 실제로 임대를 주고 있고, 지자체와 세무서에 임대사업자로 등록돼 있으며, 임대료를 과도하게(통상 5%를 넘게) 올리지 않는 등 조건을 맞춘 주택은 합산배제 대상에 넣을 수 있어요. 사원용 주택도 가능하지만 조건이 좀 까다롭습니다. 해당 주택의 공시가격이 6억 원 이하이거나 전용면적이 85㎡ 이하여야 하고, 근로자에게 받는 보증금도 공시가격의 10% 이하여야 합니다. 이런 요건을 충족한 사원용 주택, 기숙사, 미분양 주택 등은 종부세에서 빠질 수 있어요.

다만 합산배제를 한 번 받았다고 끝나는 건 아니에요. 임대의무기간을 어기거나, 임대료 인상 한도를 넘기거나, 등록이 말소되는 등 요건을 깨면 나중에 세무서가 다시 세금을 추징할 수 있습니다. 단순히 “작년에 냈던 서류 그대로겠지” 하고 방치하면 위험해요.

일시적 1가구 2주택은 어떻게 취급될까

이사 때문에 잠깐 집이 두 채가 되는 상황은 다주택 투기랑 다르게 봅니다. 예를 들어 새 집을 먼저 계약하고 들어갔는데, 기존 집을 아직 못 판 상태라서 잠깐 2주택이 되는 경우죠. 이런 경우엔 일정 기간 안에 기존 집을 처분하면 세법상 ‘실수요자’로 인정해 1주택자로 계산해 주는 특례를 신청할 수 있어요. 그러면 기본공제 12억 원 등 1주택자 방식으로 종부세가 계산될 수 있기 때문에 부담이 확 줄어듭니다.

하지만 이건 시간 싸움이에요. 새 집을 산 뒤 일정 기간 안에 예전 집을 실제로 파는지, 전입은 언제 했는지 등 조건을 놓치면 그냥 일반적인 다주택자로 분류될 수 있습니다. 그러면 공제 기준선이 9억 원으로 내려앉고, 세율도 더 불리하게 갈 수 있어요. 결국 “언제 샀고 언제 팔았는지”가 그대로 세금으로 연결되는 셈입니다.

돈 실제로 언제 나가나: 고지서, 납부, 분납

흐름은 이렇게 갑니다. 6월 1일에 소유자 체크 → 9월 말까지 합산배제·특례를 신청 → 11월 말~12월 초에 세금 고지서가 나옴 → 12월에 납부. 국세청은 매년 12월 1일부터 12월 15일까지를 종부세 납부 기간으로 정해요. 고지서에 찍힌 금액을 그 안에 내라는 뜻입니다.

문제는 한 번에 내기 벅찰 정도로 금액이 크게 나오는 경우죠. 납부할 세액이 250만 원을 넘으면 ‘분납’을 신청할 수 있습니다. 분납은 쉽게 말해 일부만 먼저 내고 나머지는 최장 6개월 뒤에 내는 방식이에요. 일정 기준에 맞춰 금액을 쪼갤 수 있고, 이 연기된 몫은 6개월 안에만 내면 이자 가산 없이 처리돼요. 사실상 무이자 할부 같은 구조라 생각하면 이해가 빠릅니다.

아래 표는 종부세 일정과 내가 할 행동을 정리한 거예요. 특히 9월 말 신고는 매년 반복 확인이 필요하다는 점이 눈에 띄죠.

언제	무슨 일	내가 할 일
6월 1일	소유자 확정 (과세기준일)	누가 소유자로 찍히는지, 공시가격 합계가 얼마인지 체크
9월 16~30일	합산배제·특례 신청	임대주택, 사원용 주택 등 요건 맞으면 홈택스/세무서에 신고
11월 말~12월 초	고지서 수령	세액 확인, 분납 필요 여부 계산
12월 1~15일	납부 (종부세+농어촌특별세 등)	250만 원 초과라면 분납 신청으로 6개월 유예 가능

결국 종부세는 “집이 몇 채냐”가 아니라 “6월 1일 현재 어떤 성격의 집을 갖고 있었고, 그걸 9월 말까지 제대로 신고했느냐”의 싸움입니다. 합산배제나 일시적 2주택 특례처럼 법이 열어둔 안전장치를 쓰면 세금이 수백만 원씩 줄어드는 경우도 실제로 존재해요. 반대로 임대 요건을 깼다거나 신고를 깜빡하면, 이미 받았던 혜택까지 다시 토해내야 할 수도 있습니다.

빗썸 10월 역대급 신규 이벤트, 내돈 0원으로 비트코인 7만원 받는법
유튜브 ‘공유 구독’ 괜찮을까? 겜스고 1년 써보고 느낀 장단점 솔직후기