“이 제도 나오면 이제 서울은 현금부자들만 집 살 수 있는 거야?” 요즘 이런 얘기 많이 들려요. 서울 전역과 수도권 핵심 지역이 토지거래허가구역으로 묶였고, 동시에 집값 구간별로 주택담보대출 한도까지 확 줄었어요. 집을 사려면 허가를 받아야 하고, 빌릴 수 있는 돈도 줄었고, 전세 끼는 방식도 막혔죠. 불편한 것만 한꺼번에 나온 느낌이에요. 이번 글에서는 토지거래허가구역이 뭔지, 이 지역에서 집을 사려면 어떤 조건을 채워야 하는지, 실제로 대출은 얼마나 나오는지, 그리고 그게 실수요자(지금 살 집을 진짜로 구하려는 사람)에게 어떤 의미인지까지 정리해볼게요.
토지거래허가구역이 뭐고 왜 이렇게까지 묶였나
우선 토지거래허가구역은 말 그대로 “허가 받아야 살 수 있는 구역”이에요. 그냥 사고팔면 되는 게 아니라 구청 등 지자체에 ‘나 이 집 살 건데 이런 목적이고 이렇게 살겠다’라고 신청하고 허가를 얻어야 해요. 이번에 서울은 25개 전 자치구가 다 들어갔고, 경기도에서도 과천, 광명, 분당·수정·중원(성남), 수원 일부(영통·장안·팔달), 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남 같은 인기 구역이 같이 묶였어요. 이 지역들 특징은 직장 밀집·교통 프리미엄·이미 가격대가 높은 곳이라는 점이에요. 정부 입장에서는 “투기성 매수 들어오는 데부터 먼저 틀어막겠다”라는 의도가 깔려 있는 거죠.
핵심은 ‘실거주만 허용하고 투자성 매수는 틀어막는다’는 방향입니다. 예전엔 전세를 끼고 먼저 사두는 방식, 이른바 갭투자라고 부르는 방식이 가능했죠. 그런데 지금은 그 루트가 거의 봉인됐다고 보면 돼요.
허가받아 산 뒤엔 ‘전입+실거주 의무’가 따라붙는다
토지거래허가구역 안에서 주택을 사면 조건이 붙어요. 그냥 사서 비워두는 것도 안 되고, 전세 놓는 것도 사실상 막혔어요. 구조는 이래요. 잔금을 치른 뒤 바로 전입해야 하고, 일정 기간 안(보통 수개월 단위로 조건을 못 맞추면 취소 사유가 돼요) 실제로 입주해서 최소 2년은 직접 살아야 해요. 임대를 주면 안 돼요. 전월세 돌리는 순간 약속 위반이 되는 거예요.
이 조건이 왜 무섭냐면, 시장에서 가장 흔했던 ‘전세 끼고 매수’ 전략이 통째로 막히기 때문이에요. 예를 들어 집값이 6억이면 세입자에게 전세 4억을 끼우고 본인은 2억 정도만 들여서 집을 확보하는 방식이 있었어요. 매수자 본인 자본이 적어도 레버리지로 진입이 가능했죠. 그런데 이제는 그게 금지에요. 전세 세입자를 들여서 매입가를 낮추는 시나리오 자체가 허용되지 않아요. 결국 “내가 직접 들어가서 살 돈이 되느냐 아니냐”가 유일한 기준이 돼버린 셈이죠.
그럼 대출로 버티면 되나? LTV·DSR이 동시에 조여버렸다
옛날에는 “대출만 잘 뽑으면 되지”라는 마인드가 가능했어요. 지금은 그게 많이 깨졌어요. 가장 먼저 보는 게 LTV에요. LTV는 집값 대비 몇 퍼센트까지 대출이 나오는지 정하는 비율이에요. 이 비율이 떨어지면 같은 가격 집을 살 때 내가 직접 들여야 하는 자기자본이 훨씬 커져요.
지금 구조는 이렇게 나뉩니다. 생애 최초로 자기 집을 사는 사람은 여전히 비교적 유리해요. LTV 70%까지 열려 있고 최대 한도 6억이라는 기존 틀은 유지돼요. 그래서 정말 첫 집을 사는 무주택자라면 “극단적으로 막혔다”고까지 느끼진 않을 수도 있어요.
문제는 갈아타기 수요에요. 이미 집이 있거나, 집을 한 번이라도 가져본 적이 있는 사람은 LTV가 40%로 떨어지는 경우가 일반적이에요. 숫자로 예를 들어볼게요. 8억 5천만 원짜리 아파트를 본다고 하면 예전에는 대출을 더 적극적으로 받을 수 있었기 때문에 본인 현금 2억 중반대만 있으면 접근이 가능하다는 계산이 나왔어요. 그런데 지금은 LTV 40%라고 하면 은행에서 빌려주는 건 집값의 40% 선이에요. 남은 60%는 본인이 들고 와야 해요. 8억 5천만 원의 60%는 약 5억 1천만 원 수준이에요. 즉 “5억 조금 넘는 현금을 일단 내 돈으로 준비해 와라”가 된 거예요. 이건 사실상 웬만한 중산층에게는 장벽이에요.
여기에 DSR도 같이 걸려요. DSR은 내가 갖고 있는 모든 빚(주택담보대출 포함)에서 1년 동안 갚아야 하는 원리금 총액이 내 연 소득의 일정 비율을 넘지 못하게 막는 장치에요. 쉽게 말하면, “당신 연봉으로 그 상환을 감당할 수 있습니까?”를 숫자로 검사하는 제도예요. 예전보다 더 빡세게 들여다본다고 보면 돼요. 특히 1억 넘는 신용대출(예: 마이너스통장 등)을 최근에 받았다면 아예 집 매수가 금지되는 경우까지 나와요. 그러니까 ‘일단 급한 돈은 신용대출로 땡기고, 집은 주담대로 조달하고…’ 같은 레버리지 콤보도 막혔어요.
“15억 넘어가면 사실상 현금 게임”이라는 말의 뜻
또 하나 꼭 봐야 하는 부분이 고가 주택 구간별 상한이에요. 예전엔 주택담보대출 6억이라는 상한이 비교적 단일하게 적용되는 분위기였는데, 이제는 집값에 따라 상한 자체가 달라졌어요. 단순히 비싼 집이라고 해서 비싼 만큼 많이 빌려주지 않아요. 오히려 반대로 가요. 구간을 단순화하면 이런 느낌이에요: 15억 이하인 주택은 최대 6억까지 대출이 가능할 수 있지만, 15억을 넘고 25억 이하라면 최대 4억, 25억이 넘는 초고가라면 2억까지로 한도를 낮춰버린 구조에요. 즉 집값이 20억인데 4억만 빌려주겠다고 하면 나머지는 순수하게 자기 돈으로 맞춰야 한다는 얘기죠.
이건 시장에 어떤 메시지를 주냐면 “고가 아파트는 이제 레버리지로 못 사게 하겠다”예요. 결국 고가 아파트로 갈아타려는 수요층은 ‘현금이 얼마나 준비돼 있나’가 거의 전부가 돼요. 그래서 강남·용산 같은 이른바 한강벨트 핵심지는 거래량이 얼어붙더라도 가격은 쉽게 안 내려올 거라는 전망이 나와요. 왜냐면 팔 사람도 버틸 능력이 있고, 살 사람도 이미 현금 많은 쪽이 남아 있기 때문이에요. 반대로 외곽이나 중저가 지역은 거래 자체가 확 줄어들며 사실상 “사고 싶어도 못 사는 시장”처럼 얼어붙을 위험이 커요. 즉 한쪽은 버티고 한쪽은 멈추는, 양극화 구조가 심해지는 거예요.
실수요자는 어떻게 움직여야 하나
첫 집을 준비 중인 무주택자는 아직 기회가 완전히 닫힌 건 아니에요. 본인 명의로 들어가서 2년 이상 살 각오가 되어 있고, 대출 구조가 LTV 70% 안으로 정리된다면 허가 절차는 번거롭더라도 길은 남아있어요. 다만 그 ‘2년 실거주’는 그냥 종이에 적힌 문구가 아니라 실제로 감시가 들어오는 조건이에요. “일단 사고, 전세 주고 나중에 들어갈게요” 같은 편법은 사실상 봉쇄라고 봐야 안전해요.
문제는 갈아타기 수요에요. 예를 들어 기존 집을 팔고 더 나은 곳으로 이사하고 싶은 사람. 이 사람들 상당수는 기존 주택 매각 → 새 집 계약 → 전세 놓고 LTV·DSR 맞춰서 대출 끌어오고… 이런 흐름으로 이동하곤 했어요. 근데 지금은 전세 레버리지가 막히고 LTV 비율이 낮아져서 “새 집으로의 점프”가 엄청 어려워졌어요. 결국 이 구간에서 거래가 끊기면 매물 자체가 잠기는 부작용이 생겨요. 집주인 입장에서는 ‘어차피 내가 원하는 금액 아래로는 안 팔래, 어차피 급할 것도 없거든’ 하고 버티게 되고요. 시장에 나와야 할 정상적인 매물이 돌지 못하면 체감 매물 부족이 더 심해지고, 가격이 쉽게 무너지지 않는 쪽으로 작용할 수 있어요.
앞으로 우리가 봐야 할 포인트
단기적으로는 거래량이 줄어드는 건 거의 확정적이에요. 허가 받아야 하죠, 전입해야 하죠, 2년은 살아야 하죠, 대출은 줄었죠. 이 조건을 한 번에 충족할 수 있는 가구 수 자체가 많지 않아요. 그래서 단기적으로는 상승세가 꺾이거나 적어도 속도가 늦춰지는 구간이 나올 가능성이 높아요.
근데 중장기 그림은 좀 달라요. 서울과 수도권 인기 지역의 공급은 늘 부족하다는 얘기가 반복돼 왔고, 일자리·교육·교통 인프라는 그대로에요. 결국 수요 그 자체가 사라진 게 아니라, “지금은 못 산다. 나중에라도 살 거다.” 하고 줄 서 있는 사람이 많은 상태라고 보면 돼요. 그 사이 전세 시장은 더 불안해질 수 있어요. 사서 월세 돌리는 것도 막히고, 전세대출도 더 깐깐해지면 월세 비중이 점점 커지죠. 월세 수요가 늘면 월세는 오른다는 게 일반적인 흐름이에요. 전세 씨가 마르면 결국 거주비 부담은 월세 쪽으로 전가돼요. 즉 실수요자 입장에서는 “집을 사서 고정비를 잠그느냐 vs 월세 시장에서 계속 비용을 낼 것이냐”라는 압박이 점점 강해질 수 있어요.
결국 이 제도는 투기성 매수를 막겠다는 명분보다도, 살 사람과 못 살 사람을 가르는 기준을 아주 노골적으로 드러낸 셈이에요. ‘당장 쓸 집인지? 자기 돈 어느 정도 있나?’ 이 두 가지 질문이 앞으로 집값보다 먼저 나올 거예요.
| 용어 | 뜻 / 이번 상황에서의 의미 |
|---|---|
| 토지거래허가구역 | 집을 사려면 지자체 허가가 필요한 지역. 허가받고 사면 바로 전입하고 최소 2년은 직접 살아야 해서 전세 끼고 사두는 방식(갭투자)을 사실상 차단 |
| LTV | 집값 대비 대출 가능한 비율. 생애 최초는 최대 70%까지 열려 있지만, 그 외엔 40% 수준까지 떨어져서 자기자본 부담이 크게 늘어남 |
| DSR | 연 소득 대비 연간 원리금 상환 한도를 관리하는 규제. 이미 큰 신용대출이 있으면 추가로 집을 사실상 못 사게 막는 장치 역할 |
정리하자면 이건 단순히 “집 사기 어렵다” 정도의 이야기가 아니에요. 예전엔 ‘전세를 활용한 레버리지’가 사실상의 계단 역할이었어요. 지금은 그 계단이 아예 뽑혔어요. 그래서 중산층, 신혼부부, 아이 키우는 가구처럼 이사 수요가 실제로 있는 사람들이 “갈 데가 없다”는 말을 하기 시작해요. 반면 이미 한강변 핵심지 아파트를 들고 있던 집주인들은 굳이 급하게 안 팔아도 돼요. 서로 상반된 두 상황이 동시에 굳어지면 시장은 얼어붙어 보이지만 가격은 쉽게 무너지지 않는 모양새로 갈 수 있어요.
지금 단계에서 할 수 있는 최소한의 방어는 이거예요. 내가 무주택인지, 생애 최초인지, LTV 몇 퍼센트 구간에 해당하는지, DSR이 막히는 다른 빚은 없는지, 그리고 정말로 2년을 그 집에서 살 수 있는지. 이 네 가지를 본인 케이스로 숫자까지 찍어서 확인하는 거예요. 이걸 먼저 체크하지 않고 “일단 보면 기회 나오겠지” 하고 돌아다니면, 계약 직전에 허가 요건·대출 한도에서 막히는 상황이 지금은 너무 흔하게 나올 수 있어요.
결국 앞으로 집을 사는 일은 돈의 총량 문제가 아니라 조건 싸움이 돼요. 허가, 전입, 실거주, 자기자본. 이 네 가지를 맞출 수 있는 사람만 들어갈 수 있는 필터가 생겼다는 점에서 시장은 한 번 걸러졌다고 볼 수 있어요. 그리고 그 필터는 생각보다 오래 갈 수 있어요.
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