아파트를 마련하려고 하거나 기존 주택담보대출을 갈아타려는 분들에게 요즘 가장 큰 고민은 바로 금리와 대출 한도예요. “얼마나 빌릴 수 있을까?”, “이자가 얼마나 늘어날까?”가 핵심이죠. 그런데 최근 몇 달 사이 제도가 크게 바뀌면서 대출 여건이 예전과는 확 달라졌습니다.
정부의 6·27 부동산 대책과 7월부터 적용된 스트레스 DSR 3단계가 겹치면서, 주택담보대출(주담대)의 금리와 한도는 물론 시장 분위기까지 변화가 뚜렷해졌습니다. 여기에 시중은행의 심사 강화, 새마을금고 같은 제2금융권의 대안적 역할, 그리고 영끌 대출자들의 어려움까지 맞물리면서, 주담대는 더 이상 단순히 “집 살 때 돈 빌리는 방법” 정도로 볼 수 없는 상황이 되었어요.
오늘은 최근 주담대 시장의 핵심 변화부터 금리·한도 계산법, 그리고 실수요자가 활용할 수 있는 대응 전략까지 정리해드립니다.
주담대 금리, 왜 다시 오르고 있을까?
지난 6월 기준 주담대 평균 금리는 3.93%로, 전월 대비 0.06%p 올랐습니다. 5개월 만에 다시 상승세로 돌아선 거예요. 고정금리 선택 비중도 소폭 줄어들면서(90.6%), 시장이 변동성에 다시 노출되고 있습니다.
여기에 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 제도가 추가됐습니다. 쉽게 말해, 대출 심사를 할 때 실제 금리보다 1.5%p 높은 가상의 금리를 적용해 “미래에도 이자를 감당할 수 있는가”를 보는 방식이에요. 예를 들어 실제 대출 금리가 4%라면 심사에서는 5.5%로 계산하는 셈이죠. 당연히 같은 소득이라도 대출 가능 금액이 줄어듭니다.
한도는 얼마나 줄었나?
6·27 대책의 핵심은 ‘과도한 레버리지(빚내서 투자) 억제’입니다. 따라서 대출 한도는 전보다 확 줄어들었어요.
| 구분 | 기존 | 변경(2025년 기준) |
|---|---|---|
| 수도권·규제지역 주담대 한도 | 시세·소득 따라 달랐음 | 최대 6억 원 |
| 생활안정자금대출 | 상대적으로 유연 | 최대 1억 원 |
| 전세대출 보증비율 | 90% | 80% |
이렇게 되면서 특히 서울·경기·인천에서 아파트를 사려는 사람들은 체감상 대출이 “덜 나오는” 상황을 겪고 있습니다.
시장 반응, 중저가 아파트 거래 늘다
규제 직후 시장에서는 눈에 띄는 변화가 나타났습니다. 서울의 경우 9억 원 이하 아파트 거래 비중이 37.7%에서 49.5%로 급증했어요. 반대로 고가 아파트 거래는 확 줄었습니다. 실수요자 중심의 매매가 시장의 주류로 자리 잡은 셈입니다.
대출 신청량도 급감했어요. 규제 직전까지는 “막차 타자”는 분위기로 대출 신청이 몰렸지만, 7월부터는 신규 주담대 신청액이 무려 56.5% 감소했습니다. 은행 창구에서는 “생각보다 대출이 안 나온다”는 하소연이 많아졌고, 실제 승인 사례도 줄었어요.
은행만 답일까?…새마을금고 같은 대안도 있다
주담대 규제가 강화되면서 일부 실수요자들은 새마을금고 같은 제2금융권을 찾고 있습니다.
- 지점별로 LTV(담보인정비율) 기준이 달라서, 어떤 곳은 은행보다 더 유연하게 대출을 내줍니다.
- 고정금리·혼합금리 선택이 가능하고, 초기 이자 부담을 줄여주는 구조도 있어요.
- 소득 증빙이 까다로운 자영업자, 프리랜서도 비교적 문이 열려 있습니다.
- 진행 속도도 빨라서, 조건만 맞으면 3~5일 내 승인이 나오는 경우도 있어요.
물론 금리는 은행 대비 조금 높을 수 있고, 지점별 조건 차이가 크기 때문에 상담은 필수입니다. 하지만 “은행에서 막혔다면 다른 길도 있다”는 점은 꼭 알아둘 필요가 있습니다.
영끌족의 경고, 금리 재산정의 덫
문제는 이미 주담대를 받은 사람들에게도 찾아왔습니다. 많은 ‘영끌족(영혼까지 끌어모아 대출받은 사람들)’은 혼합형 상품을 선택했는데요, 일정 기간 고정금리였다가 이후 변동금리로 전환되는 구조입니다.
예를 들어, 2019년에 연 2.45% 금리로 5억 원을 대출받았다면 월 상환액은 약 196만 원이었어요. 하지만 지금처럼 금리가 3.98%로 오르면 월 상환액이 238만 원으로 뛰게 됩니다. 단순히 매달 40만 원 이상이 더 나가는 거예요.
이 때문에 대출 연체율도 급등했습니다. 서울 0.34%, 경기 0.30%, 인천 0.24%로 사상 최고치 수준입니다. “집은 지켰지만 생활이 무너지는” 사람들이 늘고 있는 것이죠. 실제로 법원 경매 건수도 2만 건을 넘어 지난해보다 20% 이상 늘었습니다.
실수요자가 챙겨야 할 대응 전략
이런 상황에서 집을 사거나 대출을 계획한다면, 몇 가지 준비가 필요합니다.
- 사전 한도 조회: 매물 보기 전에 내가 실제로 얼마까지 가능한지 은행·앱에서 미리 확인해야 해요.
- DSR 점검: 내 기존 대출까지 합산해 심사한다는 점을 감안해야 합니다. 신용카드 할부 같은 것도 영향을 줄 수 있어요.
- 금리 선택 전략: 지금처럼 불확실할 땐, 초기 몇 년은 고정금리로 두고 이후 변동으로 바뀌는 혼합형 상품을 고려할 만합니다.
- 여유 자금 확보: 이자 변동이 있을 때 버틸 수 있는 여유 자금이 없다면, 대출 규모를 줄이는 것도 방법입니다.
마무리
지금의 주담대 시장은 단순히 금리가 몇 퍼센트냐, 한도가 얼마냐의 문제가 아니에요. 정부 대책, 은행 심사 강화, 제2금융권 대안, 영끌족의 위기까지 모두 맞물려 큰 전환점을 맞이한 상태입니다.
정리하자면,
- 대출 한도는 줄고
- 금리 부담은 커지고
- 시장은 실수요 중심으로 재편되고 있습니다.
따라서 내 집 마련을 준비한다면 무엇보다 철저한 계산과 대비가 필요합니다. 지금은 “집을 사야 할까?”보다 “내가 감당할 수 있을까?”를 먼저 물어야 할 때예요.
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