집을 사려는 사람이나 기존 대출을 갈아타려는 사람 모두에게 가장 신경 쓰이는 건 금리입니다. 특히 요즘처럼 “주택담보대출 고정금리 3%대 가능하다더라” 같은 말이 돌면 혹하게 돼요. 한편으로는 ‘저게 진짜일까, 나도 받을 수 있을까’ 하는 불안도 따라옵니다. 이번 글에서는 3.58% 고정금리가 실제로 어떻게 나왔는지, 지금 시장에서 일반적으로 기대할 수 있는 수준은 어느 정도인지, 한도가 왜 생각보다 적게 나오는지까지 정리합니다. 마지막에는 갈아타기 제한 지역 얘기까지 짚어볼게요.
3.58% 고정금리, 진짜 실행된 사례였나
9월에 한 차주가 30년 만기 조건으로 주택담보대출을 알아보는 과정에서 처음 은행이 내놓은 조건은 고정금리 약 3.80%였습니다. 전자계약(부동산 계약서를 종이 대신 온라인으로 작성하는 방식)을 전제로 한 우대가 포함된 수치였어요. 그런데 문제가 생깁니다. 상환기간을 30년까지만 잡아주면서 총부채원리금상환비율, 즉 DSR이 높게 계산됐고, 그 결과 예상보다 한도가 약 4천만 원이나 줄어든 겁니다. 차주는 모자라는 금액을 신용대출로 메우려고 했지만 은행은 불가하다고 했어요.
그러다 다른 금융권 제안을 통해 반전이 나옵니다. DSR을 50%까지 허용하는 2금융권 특판 상품에서 고정금리 3.58% 수준으로 심사가 통과된 거예요. 일반적으로 은행이 4%대 초반을 말하는 상황에서 3% 중반대가 나왔다는 건, 매우 제한적인 조건을 충족했기 때문에 가능한 케이스였습니다. 다시 말해 누구나 자동으로 받을 수 있는 건 아니고, 시점·상품·담당자 세팅이 기가 막히게 맞아떨어진 상황에 가까웠다는 뜻입니다.
반면 은행권에서 비교적 널리 제시되는 수치는 고정금리 기준 약 4.0% 안팎입니다. 변동형은 이보다 약간 낮게(3%대 후반~3.9%대) 언급되는 경우도 있었어요. 다만 변동형은 이름 그대로 앞으로 올라갈 수도 있다는 점을 은행도 강조합니다. 결국 현재 시장을 한 줄로 요약하면 이렇습니다. “3% 중반 고정은 존재하긴 했지만 매우 한정적, 일반적으로는 고정 4% 근처, 변동은 그보다 약간 낮은 구간”입니다.
고정금리 vs 변동금리, 뭐가 다른가
고정금리냐 변동금리냐는 월 상환액의 안정성과 직결돼요. 이해를 돕기 위해 핵심 차이를 정리해봤습니다. 아래 내용은 처음 상담 받을 때 꼭 확인하게 되는 질문들이기도 합니다.
| 구분 | 고정금리 | 변동금리 |
|---|---|---|
| 금리 움직임 | 처음 약정한 금리가 일정하게 유지됩니다. | 시장금리에 맞춰 주기적으로 바뀝니다. |
| 월 상환액 예측 | 변동이 거의 없어 가계 계획 세우기 편합니다. | 오를 때는 월 납부액이 갑자기 커질 수 있어요. |
| 초기 금리 수준 | 대체로 변동형보다 약간 높은 선에서 시작합니다. | 출발선은 낮은 편이지만 이후 인상 위험이 있습니다. |
| DSR 산정 | 일부 금융사에서는 우호적으로 반영되는 경우도 있습니다. | 향후 인상 여지가 있어 리스크로 볼 때도 있습니다. |
간단히 말하면 고정금리는 “앞으로의 불확실성 방어”, 변동금리는 “지금 눈앞의 월 부담 축소”에 초점이 맞춰진 선택지입니다. 금리 하락 국면이라고 믿는 사람은 변동형을 선호하고, 지금이 저점이라고 보는 사람은 고정을 잠그려는 경향이 있어요. 어느 쪽이 정답이라고 단정할 수는 없습니다. 본인 가계 흐름, 특히 앞으로 3년 안에 월 상환액이 조금이라도 늘어나면 위험해지는지 아닌지가 핵심입니다.
LTV·DSR이 왜 한도를 막을까
대출을 상담받다 보면 “집값이 이 정도인데 왜 이만큼밖에 안 나와요?”라는 말이 진짜 많이 나옵니다. 여기엔 LTV와 DSR이라는 두 숫자가 얽혀 있어요. LTV(담보인정비율)는 집값 대비 얼마까지 빌려줄지 정하는 한도 비율이고, DSR(총부채원리금상환비율)은 연 소득 대비 1년 동안 갚아야 할 원리금 총액 비율입니다.
예를 들어 규제지역에서는 LTV를 40% 수준까지 줄이는 식으로 조이기도 합니다. 실제로 “이제 규제지역 가계자금 주담대 LTV가 40%까지만 가능하다더라”라는 말이 현장에서 나왔고, 수도권 내 매매에 대해 사업자대출을 우회적으로 쓰는 것도 막히는 분위기가 강화되고 있다는 얘기가 있었습니다. 이 말은 무슨 뜻이냐면, 집을 담보로 해서 ‘사업자금 명목’으로 비교적 넉넉하게 받는 편법 통로도 점점 좁아지고 있다는 겁니다.
DSR은 더 현실적으로 다가옵니다. 은행은 통상 DSR을 40%선에서 본다고 알려져 있고, 2금융권 쪽은 50%까지 잡아주는 특판이 실제로 있었습니다. 그런데 상환기간을 30년으로만 계산해버리면 해마다 갚아야 할 금액이 크게 잡히기 때문에 DSR이 빨리 차버려요. 이게 위 사례에서 “원하는 금액보다 4천만 원 정도 덜 나온다”로 직결된 부분입니다. 만약 40년, 50년 만기가 허용됐다면 연간 상환 부담이 낮아져서 한도가 더 넉넉하게 나왔을 가능성이 커요. 하지만 이미 계약 시점이 지나버리면 과거의 더 긴 만기 기준을 적용받지 못할 수 있습니다.
결국 LTV는 담보(집값) 관점의 벽, DSR은 소득 대비 상환 가능성의 벽입니다. 그리고 둘 다 동시에 걸리기 때문에 “집값은 7억인데 왜 5억도 못 빌려?” 같은 답답함이 생깁니다.
상환 방식도 월 부담을 바꾼다
같은 금리라도 상환 방식에 따라 체감 부담이 달라집니다. 여기서 말하는 상환 방식은 매달 어떤 형태로 갚아나가느냐입니다. 자주 쓰는 방식 세 가지를 비교해봤습니다.
| 상환 방식 | 특징 |
|---|---|
| 원리금 균등 | 매달 같은 금액을 냅니다. 가계 예산 짜기가 편해요. |
| 원금 균등 | 초기에 많이 갚아서 이자는 총액 기준으로 줄어듭니다. 대신 시작이 빡셉니다. |
| 만기 일시상환 | 일정 기간은 이자 위주로만 내다가 만기 시 한 번에 상환합니다. 단기 자금엔 유리하지만 장기로 들고 가면 위험할 수 있어요. |
은행 상담에서 “월 상환액이 이 정도면 괜찮으세요?”라고 물을 때, 사실은 이 세 가지 중 어떤 방식을 깔고 계산했는지에 따라 숫자가 달라집니다. 그러니까 금리 숫자만 보지 말고 ‘상환 구조까지 포함한 월 납입 스케줄’을 같이 받아 적는 게 안전합니다. 특히 맞벌이 소득이 끊길 수 있는 시점(출산, 이직, 폐업 등)이 예정돼 있다면 초기 부담이 너무 큰 방식은 피하는 게 낫습니다.
갈아타기(대환) 막힌 곳, 그냥 버텨야 하나
요즘 가장 억울하다는 반응이 나오는 부분이 바로 갈아타기 제한입니다. 일부 지역, 특히 수도권 서부·경인권 일대에서는 기존에 쓰고 있는 주택담보대출을 더 낮은 금리 상품으로 갈아타는 게 막혀 있다는 이야기가 많아요. 광역시는 상대적으로 덜 막혀 있다는 말도 돌고요. 쉽게 말해 “나는 지금 4.5%짜리 쓰고 있는데 더 낮은 쪽으로 바꾸고 싶어도 지역 때문에 안 된다더라”는 불만입니다. 심지어 금리 인하 요구권을 써봐도, 은행이 ‘안 된다’고 잘라버리는 경우도 있었다는 호소가 나옵니다.
정책적으로 이 갈아타기 제한을 완화하겠다는 얘기가 9월 초에 언급되긴 했습니다. 다만 언제부터 실제로 풀릴지, 어디까지 풀릴지는 시점이 딱 박혀 있지 않다는 점이 문제예요. 그래서 지금은 ‘어차피 못 옮긴다’고 체념하고 그냥 기존 금리를 버티는 가구도 적지 않습니다. 이런 상황은 기존 대출자의 불만을 키우는 동시에, 신규 수요자에게도 신호를 줍니다. “나중에 금리 떨어지면 갈아타면 되지”라고 쉽게 생각하면 안 될 수도 있다는 경계심이 생기는 거죠.
정리: 지금 당장 뭘 보면 좋을까
첫째, 본인에게 가능한 만기가 몇 년 기준인지부터 확인하세요. 만기가 짧으면 같은 금리여도 월 납부액이 커지고, 그 결과 DSR이 빨리 꽉 차 한도가 줄어듭니다. 둘째, 현재 소득으로 계산한 DSR 한계를 숫자로 직접 들으세요. “DSR이 40%라 이 이상은 안 돼요” 같은 은행 설명은 농담이 아니라 거의 최종 판결문에 가깝습니다. 셋째, 고정금리냐 변동금리냐를 결정할 때는 1년짜리 고민으로 보지 말고 최소 3년짜리 생활비 계획으로 보세요. 아이 출산, 이사, 가게 확장 같은 큰 이벤트가 예정돼 있다면 월 납부액이 갑자기 튀지 않는 구조가 결국 더 싸게 먹힐 수 있습니다.
마지막으로, 상담창구의 담당자 역량도 실제로 체감 차이를 만들었습니다. 서류 누락 없이 밀어붙여줄 사람을 만났을 때 심사 속도가 깔끔하게 나오는 반면, 초반엔 친절하다가 중간부터 소극적으로 돌변한 담당자를 만난 경우엔 필요한 금액을 끝내 채우지 못했다는 사례도 있었습니다. 금리는 숫자지만 승인까지 가는 과정은 결국 사람이었습니다. 그리고 그 사람의 해석이, 내 집 마련 타이밍을 몇 달 앞당기기도 몇 달 늦추기도 했습니다.
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