전세나 월세 계약을 맺고 살다 보면, 계약 기간이 끝난 뒤에도 계속 거주하고 싶을 때가 많습니다. 하지만 임대인이 갑작스럽게 퇴거를 요구하거나 일방적으로 조건을 바꾸려 한다면 어떻게 해야 할까요? 이런 상황에서 세입자의 권리를 보호하기 위해 마련된 제도가 바로 계약갱신청구권입니다.
계약갱신청구권의 기본 개념
계약갱신청구권이란 임차인이 임대인에게 “계속 살고 싶다”는 의사를 밝히면, 특별한 사유가 없는 한 임대인이 이를 거절하지 못하도록 보장하는 권리를 말합니다. 2020년 7월 개정된 주택임대차보호법에 따라 세입자는 1회에 한해 계약갱신을 요구할 수 있고, 최대 2년간 추가 거주가 가능합니다. 즉, 기존 2년 계약에 더해 총 4년까지 안정적으로 거주할 수 있는 것이죠.
행사 시기와 절차
권리를 행사하려면 반드시 법에서 정한 기간 안에 의사를 표시해야 합니다. 구두로만 “계속 살겠다”라고 말하면 나중에 입증이 어려우니, 문자, 이메일, 내용증명 우편처럼 증거가 남는 방식을 활용하는 것이 안전합니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 행사 시기 | 계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전까지 |
| 의사 표시 방법 | 문자, 이메일, 내용증명 등 증거 남는 방식 |
| 임대료 인상 한도 | 5% 이내 증액 가능 |
| 임대인 거절 가능 사유 | 직접 거주, 임차인의 차임 연체(2회 이상), 불법 전대, 심각한 파손 등 |
임대인이 거절할 수 있는 경우
모든 상황에서 무조건 거절이 불가능한 것은 아닙니다. 예를 들어 임대인이 직접 살겠다고 하거나, 직계존속·비속이 실제로 거주할 계획이라면 거절할 수 있습니다. 또 임차인이 2회 이상 월세를 연체했거나, 불법 전대, 고의·중대한 파손 등 계약 위반이 있다면 거절이 정당화됩니다. 하지만 그 외의 사유로는 임대인이 일방적으로 거절할 수 없습니다.
실제 사례
경기도에 사는 한 임차인 L씨는 전세계약 만료를 앞두고 임대인으로부터 “자녀가 들어와 살아야 한다”는 이유로 퇴거를 요구받았습니다. 하지만 자녀가 이미 다른 주택을 보유하고 실제로 거주할 의사가 없다는 사실이 드러났습니다. 결국 L씨는 내용증명을 통해 계약갱신청구권을 행사했고, 추가로 2년간 거주할 수 있었습니다. 이 과정에서 보증금 일부가 증액되긴 했지만 법이 정한 5% 범위를 넘지 않아 큰 부담은 없었죠.
중도해지와 분쟁 예방
계약을 연장한 뒤라도 중도해지가 불가피한 경우가 있습니다. 임차인의 개인 사정이 바뀌거나, 임대인에게 정당한 사유가 발생했을 때가 그렇습니다. 이럴 때는 합의 해지를 통해 위약금 정산이나 대체 임차인 주선 같은 조건을 명확히 문서화하는 것이 중요합니다. 구두 약속에만 의존하면 분쟁으로 이어질 수 있으니, 반드시 문서와 증빙을 남겨야 합니다.
계약갱신청구권 거절 시 대안
만약 임대인이 정당한 사유로 거절한다면, 임차인은 새로운 주거지를 찾아야 합니다. 이때 흔히 가계약금을 걸어 두는 경우가 있는데, 가계약 단계에서 철회할 경우 환불 여부가 분쟁의 원인이 되기도 합니다. 임차인이 스스로 철회하면 반환이 어렵지만, 임대인 사유로 무산될 경우에는 환불을 받을 수 있습니다. 따라서 가계약 시점부터 조건과 환불 기준을 서면으로 남겨두는 것이 안전합니다.
권리 행사 시 주의사항
계약갱신청구권을 제대로 지키려면 다음 사항에 유의해야 합니다.
| 주의사항 | 설명 |
|---|---|
| 법정 기간 준수 | 6개월~2개월 사이에만 행사 가능 |
| 증거 남기기 | 구두 통보는 분쟁 시 무효 가능성 큼 |
| 거절 사유 확인 | 임대인의 직접 거주 여부, 실제성 확인 필요 |
| 전문가 상담 | 분쟁 예상 시 변호사 상담 후 내용증명 발송 |
정리하며
계약갱신청구권은 세입자의 주거 안정을 위한 중요한 제도입니다. 하지만 법에서 정한 절차와 기간, 임대인의 거절 사유 등을 충분히 이해하지 못하면 오히려 불리한 상황에 놓일 수 있습니다. 따라서 감정적으로 대응하기보다 차분히 증거를 남기고, 필요할 경우 전문가 도움을 받아 진행하는 것이 바람직합니다. 기록과 증빙을 꼼꼼히 관리하면 불필요한 분쟁을 예방하고 안정적인 거주 환경을 지킬 수 있습니다.
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