7월·9월마다 찾아오는 재산세 고지서, 특히 올해(2025년)는 더 헷갈렸어요. 공시가격과 공정시장가액비율, 주택 구간별 세율이 바뀌면서 납부액이 들쑥날쑥이었기 때문입니다. 이 글은 “나는 얼마를 왜 내는지”를 처음부터 끝까지 스스로 확인하려는 분을 위한 가장 단순한 안내서예요. 핵심은 과세표준을 스스로 계산해보고, 감면 가능성까지 체크한 뒤, 온라인으로 바로 조회·납부하는 것입니다.
재산세의 뼈대: 기준일·과세대상·납부시기
재산세는 ‘소유’에 부과되는 지방세입니다. 매년 6월 1일 0시 현재 소유자가 납세의무자예요. 계약일이 아니라 잔금·등기 접수 중 빠른 날짜가 실제 소유 변동 기준으로 취급됩니다. 주택은 7월·9월 2회 분할 고지가 원칙(연간 20만 원 이하는 7월 일시납 가능)이고, 건축물·선박·항공기는 7월, 토지는 9월에 고지돼요. 따라서 6월 1일 전후의 소유 변동은 납세의무를 바꿉니다.
올해(2025) 계산 공식: 공정시장가액비율 60% + 구간별 세율
주택 재산세 기본 계산 흐름은 단순합니다. ① 공시가격 확인 → ② 과세표준 산출(공정시장가액비율 적용) → ③ 구간별 세율 적용 → ④ 지방교육세 등 부가세 검토 → ⑤ 감면·세액공제 반영 순서예요. 올해 주택의 공정시장가액비율은 60%로 유지됐고, 1가구 1주택 기준 세율은 공시가격 구간에 따라 0.1%·0.15%·0.4%가 적용돼요. 다주택·법인 보유는 일반보다 0.1~0.3%p 높게 책정됩니다.
표로 요약해 보면 흐름이 한눈에 들어옵니다.
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 1. 공시가격 | 국토부 ‘공시가격알리미’에서 주소로 확인 |
| 2. 과세표준 | 공시가격 × 공정시장가액비율(주택 60%) |
| 3. 세율 적용 | 1주택: 6억 이하 0.1% / 6~12억 0.15% / 12억 초과 0.4% |
| 4. 부가세 | 지방교육세 등 부가세 항목 확인 |
| 5. 감면·공제 | 1주택 저가·고령·장기보유·신축·친환경 등 요건 검토 |
표는 절차를 압축한 지도입니다. 실제 계산은 아래 예시처럼 수치로 대입하면 끝나요.
3분 실전 예시: 7억 공시가격 1주택자의 셀프 계산
가정: 공시가격 7억 원, 1가구 1주택, 올해 기준.
① 과세표준 = 7억 × 60% = 4억2천만 원. ② 세율은 구간별로 나뉩니다. 6억 이하 과표 구간에 해당하는 부분(여기서는 4억2천만 원 전액)은 0.1%가 적용돼요. ③ 산출세액 = 4억2천만 원 × 0.1% = 42만 원. ④ 지방교육세 등 부가세를 더하면 고지서의 총납부액이 됩니다. 연간 세액이 20만 원을 넘으므로 7월·9월로 나뉘어 고지돼요. 실제 고지서에서는 소수점 절사·부가세 계산으로 몇 만원 차이가 날 수 있습니다.
감면 항목, 놓치면 진짜 돈이다
감면은 ‘조건 충족 시 자동’이 아니라, 요건을 확인해야 챙길 수 있는 ‘권리’에 가깝습니다. 아래 항목을 체크해 보세요.
| 감면 항목 | 핵심 요건·효과 |
|---|---|
| 저가 1주택 | 공시가격 3억 원 이하 1주택이면 재산세 25% 감면 |
| 고령·장기보유 | 만 60세 이상 + 장기보유 시 최대 30% 추가 감면 |
| 신축주택 | 사용승인 후 5년간 일정 비율 감면 |
| 에너지절감·친환경 | 지방세특례제한법 해당 시 5~15% 감면 |
표만 보고 끝내지 마세요. 감면은 중복·배제 규정이 있어 실제 적용률이 달라질 수 있으니 고지서의 ‘감면내역’과 지자체 안내문을 함께 확인하는 게 안전합니다.
온라인 조회·납부: 위택스·정부24로 5분 컷
방법은 간단합니다. 위택스 또는 정부24에 접속해 공동인증서로 로그인 → ‘지방세–재산세 조회/납부’로 들어갑니다. 올해 과세내역과 납부기한, 분납 가능 여부, 모바일 간편결제까지 한 번에 처리돼요. 인터넷이 어렵다면 관할 시·구청 세무과 방문 발급도 가능합니다. 고지서 분실·기한 경과 시 자동 가산세가 붙으니 알림설정을 해두면 안전합니다.
이의신청은 언제·어디로?
고지 내용이 현실과 다르거나 감면 누락이 의심될 때는 ‘고지서 수령일로부터 90일 이내’에 관할 세무과로 이의신청을 하면 됩니다. 공시가격 자체가 문제라면 국토교통부 경로로 별도 이의신청을 해야 하고, 세액 산정 오류·감면 누락 등은 지자체에서 심사해 정정·환급 처리해요. 이의신청은 서류확인이 핵심이라 ‘근거자료’를 차곡차곡 준비하는 게 절반입니다.
헷갈리는 포인트, 한 번에 정리
첫째, ‘공시가격’과 ‘과세표준’을 혼동하면 안 됩니다. 과세표준은 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 값이에요. 둘째, 구간별 세율은 ‘과세표준 전체’가 아니라 ‘구간별 누진’이 원칙이라, 경계값에 걸렸다고 전액이 높은 세율로 오르지 않습니다. 셋째, 6월 1일 기준일 직전·직후의 소유권 변동은 그해 납세의무자 자체를 바꿉니다. 넷째, 연간 20만 원 이하 일시납 예외와 분납·물납 요건(고액)도 따로 존재해요. 결론은: 공시가격 확인 → 과세표준 산출 → 구간별 세율 대입 → 감면 체크 → 온라인 납부 순서만 지키면 실수할 게 거의 없습니다.
마지막 체크리스트
1) 올해 공시가격 확인했나요? 2) 주택인지 토지·건물인지 과세월을 구분했나요? 3) 과세표준(=공시가격×60%)을 먼저 구했나요? 4) 1주택자 구간별 세율을 올바르게 나눠 적용했나요? 5) ‘3억 이하·고령·장기보유·신축·친환경’ 감면 요건을 점검했나요? 6) 위택스·정부24에서 납부기한 알림을 걸어뒀나요? 이 여섯 가지만 확인하면, 올해 재산세는 더 이상 ‘깜깜이 지출’이 아니에요. 숫자를 이해하는 순간, 납부는 습관처럼 쉬워집니다.
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