집을 팔 때 “생각보다 세금이 왜 이렇게 많지?” 하는 순간이 있어요. 막상 계산해보면 공제 하나만 챙겨도 수백만~수천만원이 줄어들 수 있는데요. 바로 양도소득세 장기보유특별공제에요. 오늘은 집을 소유했거나 소유할 계획이라면 꼭 알아야 할 핵심만, 어렵지 않게 정리해 드릴게요.
장기보유특별공제 기본 개념
장기보유특별공제는 부동산을 오래 보유한 사람에게 양도차익(싸게 사서 비싸게 판 이익) 중 일부를 빼주는 제도에요. 단기 투기를 막고 실수요자를 보호하려는 취지라서, 오래 보유할수록 공제율이 커지는 구조에요. 다만 주택 수, 거주 여부에 따라 계산법이 달라져요.
1세대 1주택, 12억 비과세와의 관계
1세대 1주택은 매매가가 12억원 이하라면 원칙적으로 비과세에요. 하지만 12억원을 넘는 고가주택은 초과분이 과세돼요. 이때 장기보유특별공제를 제대로 적용하면 세금이 크게 줄어들어요. 핵심은 “보유 기간”과 “실거주 기간” 두 축을 함께 채우는 거예요.
공제율 한눈표(가독용 요약)
| 대상 | 핵심 조건 | 공제율 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택(고가) | 보유 3년 이상 + 거주 충족 | 보유: 3년 12% → 10년 40% 거주: 2년 8% → 10년 40% 최대 합산 80% |
| 일반 부동산/다주택 | 보유 3년 이상 | 3년 6% 시작, 매년 2% 가산 최대 30%(15년 도달) |
| 조정대상지역 다주택 | 중과 가능, 배제·축소 주의 | 공제 배제/축소 사례 다수 사전 검토 필수 |
계산 흐름, 예시로 끝내보기
세금은 “양도차익 → 각종 공제 → 과세표준 → 세율” 순서로 계산돼요. 여기서는 장기보유특별공제 적용 차이만 비교해볼게요.
예시 A) 1세대 1주택, 보유 10년·거주 10년, 과세 대상 양도차익 1억원
보유 40% + 거주 40% = 총 80% 공제 → 1억원 × 80% = 8,000만원 공제 → 과세표준 계산 기준 금액 2,000만원으로 대폭 축소돼요.
예시 B) 다주택/일반, 보유 10년, 양도차익 1억원
공제율 3년 6% + 추가 7년×2% = 20% → 1억원 × 20% = 2,000만원 공제 → 남는 금액 8,000만원. 같은 10년이라도 공제폭이 훨씬 작아요.
자주 헷갈리는 포인트 정리
| 포인트 | 핵심 요지 | 실수 방지 팁 |
|---|---|---|
| 보유 vs 거주 | 1주택은 보유+거주 둘 다 필요 | 보유만 길어도 공제 반토막, 전입일·거주증빙 챙기기 |
| 12억 비과세 | 12억 초과분만 과세 | 초과분에 장특공 적용, 자칫 과세 전체로 오해 금지 |
| 다주택/조정지역 | 공제 축소·배제 가능 | 중과/배제 체크, 매도 순서·시기 재설계 |
| 오피스텔 등 | 주택 수 산정에 영향 가능 | 준주택 포함 여부 미리 확인 |
증빙 서류 체크리스트
공제는 “증빙”이 생명이에요. 빠지면 공제 적용이 흔들려요. 기본 서류를 미리 묶음으로 준비해두면 신고가 한결 수월해요.
| 구분 | 주요 서류 | 확인 포인트 |
|---|---|---|
| 취득·보유 | 매수 계약서, 등기부등본 | 취득일·소유자, 권리관계 명확히 |
| 양도 | 매도 계약서 | 실거래가·잔금일 확인 |
| 거주 | 주민등록등본, 전입신고, 공과금 | 전입·거주 기간 일치 여부 |
| 기타 | 취득·보유 관련 세금 납부내역 | 필요경비 반영 가능성 점검 |
매도 전략: 순서·시기·대상 선정
다주택이라면 “무엇을 먼저 파느냐”가 세금의 크기를 바꿔요. 보유·거주 기간이 길고 요건을 충족한 주택부터 검토하면 공제 극대화에 유리해요. 조정대상지역 주택은 중과·공제 배제가 섞일 수 있어서, 매도 시기 조정이나 주택 수 정리 후 매도 같은 선택지가 생겨요.
체크리스트 5문장으로 마무리
① 1세대 1주택은 보유+거주를 함께 채워야 최대 80%에요. 둘 중 하나만 채우면 공제 반쪽이에요.
② 12억 비과세는 초과분만 과세에요. 초과분에 장특공을 반드시 적용해 보세요.
③ 일반/다주택은 최대 30%라서 1주택과의 격차가 커요. 매도 순서를 바꾸면 세금이 달라져요.
④ 조정대상지역 다주택은 중과·배제 이슈가 있어요. 사전 시뮬레이션이 필수에요.
⑤ 증빙이 부족하면 공제도 흔들려요. 전입·거주·계약서·공과금 내역을 묶음으로 보관해 두세요.
간단 시뮬레이션 팁
본인 상황에서 대략 계산해보면 감이 와요. 양도차익 × (장특공제율) = 공제금액이고, 그만큼 과세표준이 줄어요. 보유·거주 연수가 애매하면 전입일·실거주 증빙을 먼저 확인해요. 1주택 전환이 가능한 케이스라면 매도 순서를 바꾸는 것만으로도 세금이 구조적으로 낮아질 수 있어요.