2025년 9월, 서울 아파트 경매 시장이 다시 뜨겁게 달아오르고 있습니다. 특히 ‘마용성(마포·용산·성동)’을 중심으로 한 한강벨트 지역이 높은 낙찰가율을 기록하며 시장을 주도하고 있어요. 최근 법원 경매 정보에 따르면 9월 평균 낙찰가율이 97.3%에 달해, 대출 규제 이전 수준으로 회복했습니다. 단순히 수치만 보면 과거보다 경매 열기가 확실히 살아난 상황입니다.
서울 아파트 경매 시장의 현재 분위기
그동안 고금리와 대출 규제 등으로 잠시 위축됐던 경매 시장이 다시 움직이기 시작한 건 사실이에요. 시중 유동성이 점차 회복될 거라는 기대감, 그리고 금리 인하 가능성이 시장에 반영되면서 경매 물건에 응찰자가 몰리고 있습니다. 특히 일반 매매 시장에서 급매물이 줄고 매매가가 다시 상승하는 분위기 속에서, 상대적으로 시세보다 저렴하게 집을 살 수 있는 방법으로 경매가 주목받고 있는 거죠.
한강벨트, 왜 이렇게 과열될까?
한강 조망권 아파트의 가치는 꾸준히 높게 평가됩니다. 서울에서도 희소성이 있는 입지다 보니 투자자뿐 아니라 실수요자에게도 매력적이에요. 특히 마포, 용산, 성동뿐 아니라 광진구, 동작구까지 포함한 ‘한강벨트’ 지역은 최근 낙찰 경쟁률이 높아지고, 낙찰가율도 감정가에 근접하거나 웃도는 수준을 기록하고 있습니다.
10억 미만 아파트의 인기
반대로 10억 원 미만 아파트는 실수요자 중심으로 더욱 치열해졌습니다. 정부가 6·27 대책을 통해 경락잔금대출 한도를 6억 원으로 제한하고, 대출 후 6개월 내 전입을 의무화하면서 투자자 접근은 줄었지만, 오히려 실거주자들에게는 기회가 된 셈이에요. 강서구, 영등포 등 중저가 단지에선 여전히 응찰자가 몰리며 경쟁률이 높게 나타나고 있습니다.
실제 사례: 답십리파크자이 33평
서울 동대문구 답십리동의 답십리파크자이 33평 아파트는 최근 2차 경매가 예정되어 있습니다. 감정가는 12억7300만 원이지만, 2차 입찰가는 10억1840만 원부터 시작돼요. 시세가 12억5000만~14억 원대임을 고려하면, 시세보다 저렴하게 낙찰받을 기회가 있는 셈이죠. 이 아파트는 5호선 답십리역 도보권에 위치하고, 청량리 복합 개발, 성수·왕십리 상권 확장 등 다양한 개발 호재가 이어지고 있어 향후 가치도 긍정적으로 평가됩니다.
경매 참여 시 주의할 점
경매는 시세보다 싸게 살 수 있는 기회이지만, 동시에 예상치 못한 리스크도 존재합니다. 반드시 확인해야 할 부분은 다음과 같습니다.
| 주의할 점 | 설명 |
|---|---|
| 권리관계 분석 | 선순위 임차인이나 최우선변제 대상이 있는지 확인하지 않으면 실제 부담 금액이 커질 수 있습니다. |
| 명도 문제 | 낙찰 후 점유자가 자발적으로 나가지 않을 수 있어, 법원의 인도명령 절차가 필요합니다. |
| 입찰가 산정 | 낙찰가율이 높아지면 시세와 큰 차이가 없을 수 있으므로, 무리하지 않는 선에서 자금 계획을 세워야 합니다. |
| 전문가 동행 | 허위 채권, 유치권 등 복잡한 변수가 존재하므로 경험 많은 전문가와 함께 준비하는 것이 안전합니다. |
앞으로의 시장 전망
서울 아파트 경매 시장은 현재 실수요 중심으로 재편되는 모습입니다. 고가 지역은 현금 여력이 큰 일부 투자자만 접근하는 분위기이고, 중저가 단지는 실수요자들 간의 경쟁이 치열해졌어요. 따라서 단순히 ‘싸다’라는 이유로 입찰하기보다는, 권리관계 분석, 명도 가능성, 지역 개발 호재 등을 종합적으로 따져야 성공적인 낙찰로 이어질 수 있습니다.
2025년 하반기 서울 아파트 경매 시장은 한강벨트 과열과 10억 미만 아파트 경쟁 심화라는 두 가지 흐름으로 요약할 수 있습니다. 시장의 흐름을 잘 읽고 나에게 맞는 가격대와 입지를 선택하는 것이 무엇보다 중요합니다.
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