강남권 재건축은 언제 움직이느냐가 핵심이에요. 방배15구역이 서울시 통합심의 ‘조건부 의결’을 받으면서 14년간 멈칫하던 판이 드디어 돌아가기 시작했어요. 통합심의는 건축·교통·경관·교육·공원 등을 한 번에 묶어 보는 절차라 이후 인허가 단계가 비교적 빠르게 이어질 가능성이 큽니다. 지금은 “관심만 두자”에서 “체크리스트를 만들자”로 바꿔야 할 타이밍입니다.
기본 계획 한눈에
| 항목 | 내용 | 메모 |
|---|---|---|
| 위치 | 서울 서초구 방배동 528-3 일대 | 방배·사당 생활권 |
| 규모 | 지하 5층~지상 25층, 19개 동 | 대단지 구성 |
| 세대수 | 총 1,691가구 | 공공주택 248가구 포함 |
| 시공 | 포스코이앤씨(총회 의결) | 하이엔드 라인업 적용 전망 |
| 특징 | 중앙대규모 공원, 녹지축 연계 | 도구머리공원 연결 |
| 설계 포인트 | 가변형 평면 | 생활변화 맞춘 구조 |
| 용적률 | 약 240% 내외(심의안) | 세부는 인허가 과정 조정 |
입지 포인트: 역세권·숲세권·학세권
교통은 4·7호선 이수역 인접, 2·4호선 사당역도 도보권이에요. 2호선 방배역 접근성도 무난합니다. 단지 중앙에 공원을 두고 인근 공원과 녹지축을 잇는 계획이라 ‘숲세권’ 장점이 살아나요. 학군은 방배권 전통 학군지와 접해 일상 동선이 단순해질 가능성이 커요. 교통·생활·교육이 삼박자라는 점이 투자와 실거주의 공통 분모입니다.
상품 설계: ‘살면서 바꾸기 쉬운 집’
가변형 평면은 말 그대로 벽체 이동이나 공간 재구성이 쉬운 구조예요. 가족 수가 늘거나 줄어도 큰 공사 없이 방 개수나 수납을 조정하기 편해요. 여기에 태양광, 고효율 설비, 녹색건축 인증 같은 친환경 요소가 더해지면 관리비와 유지비 측면에서도 이점이 생깁니다. 대단지 커뮤니티와 중앙공원 결합은 수요층을 넓히는 무기죠.
일정 로드맵(가이드)
| 단계 | 예상 시점 | 체크포인트 |
|---|---|---|
| 건축심의 | 2025 | 심의 보완 조건 이행 |
| 사업시행인가 | 2025 연말 목표 | 계획·세대구성 구체화 |
| 관리처분인가 | 2026 | 분양·이주·분담금 윤곽 |
| 착공 | 2027~2028 | 공사비·브랜드 스펙 확정 |
| 준공 | 2032 목표 | 실입주 시점 계산 |
청약·자격 체크리스트(예상)
| 항목 | 내용 | 중요 포인트 |
|---|---|---|
| 규제지역 | 서초구: 투기과열지구 | 요건·제한 강화 |
| 1순위 | 통장 2년+예치금+세대주 | 모집공고 최종 확인 |
| 우선공급 | 수도권 거주기간 2년 | 주소 이전 시기 유의 |
| 특별공급 | 신혼·다자녀·생애최초 등 | 소득·무주택 요건 |
| 전매·거주의무 | 상한제 여부에 좌우 | 공고문 기준이 최종 |
위 기준은 현재 제도에 맞춘 가이드예요. 실제로는 입주자모집공고가 모든 판단의 기준입니다. 공고문 공개 시 조항을 행간까지 꼼꼼히 확인하세요.
가격 판단 기준선: ‘근접 신축’이 힌트
| 단지 | 규모/시기 | 레퍼런스 포인트 |
|---|---|---|
| 방배그랑자이 | 758가구 / 2021 입주 | 전용 72㎡ 실거래 약 21~22.5억(예) |
| 래미안 원페를라 | 1,097가구 / 2025.11 예정 | 분양가: 59㎡ 최고 17.96억, 84㎡ 최고 24.51억 |
| 디에이치 방배 | 3,000가구대 / 분양 | 59㎡ 17억대, 84㎡ 22억대 분양가 |
방배15 일반분양가는 아직 미정이에요. 다만 같은 생활권의 최신 분양가·실거래가 합리적 기준선이 됩니다. 최종가는 원가·시황·정책에 따라 공고 시 확정돼요. 분담금과 옵션 비용까지 합산해 총투자액을 계산하는 습관이 필요합니다.
리스크와 변수: 뭘 조심할까
첫째, 금리. 인하 속도가 예상보다 느리면 청약 경쟁과 잔금부담에 영향이 있어요. 둘째, 정책. 규제지역·전매제한·거주의무는 분양가상한제 적용 여부에 따라 달라져요. 셋째, 공사비. 원자재·인건비가 오르면 총사업비와 분담금에 파급이 큽니다. 마지막으로 일정 지연 가능성도 열어둬야 해요. 계약 전에는 공고문, 계약 후에는 조합 공지·시공사 공지와 인허가 공문을 주기적으로 확인하세요.
한줄 결론: ‘대단지+공원+가변형’의 정석
방배15구역은 교통·생활·학군의 기본기를 갖춘 데다, 중앙공원과 가변형 평면 같은 상품성이 좋아요. 강남권에서도 수요가 가장 두터운 포지션입니다. 지금 할 일은 간단해요. 거주 요건과 통장 조건을 정리하고, 인근 신축 시세를 기준선으로 예산표를 만들고, 공고문이 뜨는 즉시 세대 타입과 경쟁도에 맞춰 지원 전략을 세우는 것. 준비된 사람에게 기회가 먼저 옵니다.
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