집을 여러 채 가진 분들이 가장 두려워하는 단어가 있어요. 바로 ‘중과’입니다. 매도 타이밍을 놓치면 세금이 훅 불어나는 경험, 한 번쯤 들어보셨을 거예요. 지금은 예외적으로 한숨 돌릴 수 있는 시기입니다. 다주택자 양도세 중과가 유예되어 기본세율만 적용되거든요. 이 글에서는 유예의 핵심 내용, 실제로 무엇이 달라지는지, 언제까지 어떻게 매도해야 안전한지까지 한 번에 정리합니다.
핵심 요약: 무엇이, 언제까지 달라지나
기본 구조는 단순합니다. 조정대상지역에서 다주택자가 집을 팔면 원래는 양도세에 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p를 얹는 ‘중과’를 매깁니다. 지금은 이 추가분을 일시적으로 떼고, 기본세율(6~45%)만 적용해요. 장기보유특별공제도 함께 쓸 수 있습니다. 유예는 2026년 5월 9일까지로 이해하시면 실무에 도움이 됩니다. 중요한 포인트는 ‘언제 계약했느냐’가 아니라 잔금과 소유권 이전까지 유예 기간 내에 끝나야 안전하다는 점이에요.
기본세율과 중과의 차이, 숫자로 체감하기
양도세는 보유기간이 짧을수록 가파릅니다. 1년 미만 50%, 1~2년 40%, 2년 이상은 과세표준 구간별로 6~45% 누진세율이에요. 여기에 중과가 붙으면 세부담이 급격히 커집니다. 지금은 이 ‘추가분’을 뺄 수 있는 드문 구간이어서, 같은 매도라도 순세금이 크게 달라질 수 있습니다.
| 구분 | 적용 세율/공제 | 실무 체감 포인트 |
|---|---|---|
| 유예 전/후(중과 재개) | 기본세율 + (2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p), 장특공제 배제 가능 | 세액 급증, 보유기간 길어도 이득 축소 |
| 유예 중(현재) | 기본세율만 적용(6~45%), 장기보유특별공제 가능 | 순세금 완화, 매도 전략 수립 여지 확대 |
표처럼 ‘중과 추가분’이 빠지는 것만으로도 체감세율이 완전히 달라집니다. 특히 장기보유특별공제(보유·거주 기간에 따라 양도차익 일부 공제)를 함께 쓰면 최종 세금은 더 내려갑니다.
누가 대상이고, 어떤 집에 해당하나
유예의 출발점은 ‘조정대상지역 내 다주택자’입니다. 양도일 현재 주택 수와 매도 주택의 위치가 기준이에요. 1주택자, 비조정대상지역 주택은 중과 자체가 적용되지 않습니다. 다만 다주택자라도 상속으로 인한 일시적 2주택, 요건을 갖춘 등록 임대주택 등은 원래도 중과 예외가 있었고, 현재 유예로 기본세율 적용 범위가 넓어진 상태라고 이해하시면 됩니다.
실무 체크리스트: 타이밍·절차·예외
첫째, 잔금·등기 시점을 유예 종료 이전으로 확정하세요. 계약만 먼저 해두고 잔금이 미뤄지면 유예 혜택에서 벗어날 수 있습니다. 분양권 전매나 지연 인수 등 특수한 일정도 동일합니다.
둘째, 보유기간 규칙을 따져보세요. 2년 미만 보유는 유예 중이라도 기본세율 자체가 높습니다(1년 미만 50%, 1~2년 40%). 보유 2년을 채우는 편익과 시장 상황(가격·금리·거래량)을 같이 비교해야 합니다.
셋째, 장기보유특별공제를 끝까지 챙기세요. 장특공제를 쓰려면 보유·거주 요건이 필요합니다. 다주택 상태라도 이번 유예 구간에서는 장특공제 적용이 가능해 전략 수립의 핵심 변수가 됩니다.
넷째, 증여·임대 등록의 함정을 확인하세요. 증여 후 5년 내 매도 시 ‘이월과세’로 양도세가 다시 커질 수 있습니다. 과거 등록 임대주택은 중과 배제·공제 혜택이 있었지만, 신규 등록분은 사후 혜택이 제한적일 수 있어 과거·현재 제도 차이를 구분해야 합니다.
| 용어 | 짧은 정의 |
|---|---|
| 조정대상지역 | 과열 억제를 위해 지정된 지역. 다주택자·단기거래에 불리한 세제·대출 규제가 적용되는 구역 |
| 중과 | 기본세율에 추가세율(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p)을 덧붙여 과세하는 것 |
| 장기보유특별공제 | 보유·거주 기간에 따라 양도차익 일부를 빼주는 공제. 유예 기간에는 다주택자도 적용 가능 |
정의만 보면 추상적이지만, 실무에서는 세액이 바로 달라집니다. 특히 잔금일 기준과 장특공제 요건 충족 여부는 계산기의 출력값을 완전히 바꿔요.
전략 수립: 언제 팔고, 무엇을 먼저 팔까
첫째, 세액 민감도가 높은 주택부터 검토하세요. 취득가 대비 시세차익이 큰 집, 보유기간이 짧아 기본세율이 높은 집, 장특공제를 못 받는 구조의 집이 우선순위입니다. 유예가 끝나면 같은 주택이라도 세금이 계단식으로 올라갈 수 있어요.
둘째, 시장·금리·거래량을 동시에 보세요. 금리가 높은 국면에서는 매수자 대출 여력이 줄어 잔금 리스크가 생깁니다. 잔금 지연은 유예 혜택 상실로 바로 연결될 수 있어 계약 조건(연장 시 위약·대체 매수자 확보 등)을 촘촘하게 쓰세요.
셋째, 세전·세후 손익을 분리해 계산하세요. 단순 호가가 아니라, 취득 부대비용(취득세·중개수수료·리모델링), 보유세(재산세·종부세), 금융비용, 양도세까지 반영한 ‘세후 현금흐름’을 기초로 의사결정해야 합니다.
넷째, 가족 간 이전은 신중하게
증여는 상속·증여세와 이월과세가 얽혀 있습니다. 단기 매각 계획이 있다면 증여보다는 유예 활용이 효율적일 수 있어요. 장기 보유·승계 전략이라도 자금출처 조사, 취득자 대출 규제까지 함께 검토해야 합니다.
마지막 체크: 일정표와 계산기
유예 종료일을 중심으로 역산한 ‘계약–중도–잔금–등기’ 일정표를 만드세요. 준공 지연, 대출 승인 지연, 매수자 갈아타기 실패 등 변수를 붙여 ‘플랜 B’를 동시에 준비하는 게 안전합니다. 계산은 국세청 양도세 모의계산, 세무대리인 시뮬레이션을 병행하면 오류를 줄일 수 있어요. 작은 수치 하나가 수백만~수천만 원을 바꿉니다.
결론은 간단합니다. 지금은 다주택자에게 드문 ‘완충 구간’입니다. 유예가 끝나면 중과가 되살아나고, 같은 집도 다른 세금이 됩니다. 잔금일·등기일까지 시계를 맞추고, 장특공제를 챙기며, 세후 기준으로 매도 순서를 정하세요. 이 네 가지만 지키면 유예의 의미는 분명해집니다.
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