서울 부동산 시장이 다시 뜨겁게 요동치고 있어요. 불과 몇 달 전까지만 해도 ‘이제 좀 안정세에 접어드는 걸까?’ 하는 분위기가 있었지만, 최근 들어 상황이 달라졌습니다. 정부의 9·7 부동산 대책이 오히려 불안감을 자극하면서 시장의 방향이 ‘기다림’보다 ‘움직임’ 쪽으로 기울고 있습니다. 오늘은 서울 집값이 왜 다시 오르고 있는지, 그리고 지금 어디를 주목해야 하는지 차근히 풀어볼게요.
공급 절벽, 시장을 자극하다
서울 부동산의 가장 큰 문제는 단연 공급 부족이에요. 정부가 9.7 대책을 통해 5년간 수도권에 135만 가구를 공급하겠다고 발표했지만, 서울에 실제로 공급 가능한 부지는 많지 않습니다. 대표적으로 도봉구 성균관대 야구장 부지가 언급됐지만, 이곳은 서울시 소유가 아닌 학교 재단 소유 땅이죠. 말 그대로 ‘남의 땅에 집 짓겠다’는 셈이에요.
이런 현실 때문에 시장에서는 “결국 서울은 공급이 불가능하다”는 인식이 퍼졌습니다. 오히려 이런 정책 발표가 ‘서울 집값은 앞으로 더 오를 것’이라는 신호로 받아들여졌다는 점이 흥미로워요. 즉, 공급 대책이 오히려 집값 상승 기대감을 부추긴 역설적 결과를 낳은 겁니다.
정부 정책의 역설: 규제가 불안감을 키우다
정부가 내놓은 또 다른 카드인 대출 규제 강화도 시장을 진정시키지는 못했습니다. 6·27 대책 이후 매수세가 잠시 주춤했지만, 8월부터 다시 회복세로 돌아섰어요. 이유는 단순합니다. 금리 인하 기대와 공급 절벽이 맞물리면서 “지금이 저점일 수 있다”는 심리가 강하게 작용한 것이죠.
특히 토지거래허가구역 확대 방침이 발표되자, 투자자들은 이를 ‘이 지역이 뜬다는 신호’로 받아들였어요. 마포, 성동, 용산 등 핵심 지역의 호가가 잇따라 오르며 신고가 거래가 이어졌습니다. 정부의 의도와 달리 규제가 오히려 ‘지금이 마지막 기회’라는 불안심리를 자극한 셈이에요.
전문가들은 왜 ‘한강벨트’를 말할까?
서울 부동산 전문가들이 공통으로 꼽는 핵심 키워드는 바로 ‘한강벨트’입니다. 강남 3구(강남·서초·송파)는 이미 가격이 천정부지로 올라 부담스럽다는 의견이 많아요. 대신 강남 접근성이 좋고 개발 호재가 풍부한 용산, 마포, 성동, 광진 등이 새로운 대안으로 떠오르고 있습니다.
| 지역 | 특징 | 전망 |
|---|---|---|
| 강남구 | 재건축 대단지 중심, 높은 호가 유지 | 단기 상승 후 조정 가능성 |
| 용산구 | 국제업무지구 개발, 한강 조망 희소성 | 지속적 수요 유입 예상 |
| 마포·성동 | 역세권·신축 중심, 전세 수요 집중 | 강세 지속 |
| 광진구 | 성수동 인접, 상대적으로 낮은 진입가 | 가성비 투자지로 부상 |
신축보다 ‘시간이 돈이 되는 구축’
최근 흐름을 보면 신축 아파트보다 20년 내외의 준신축이나 구축 아파트가 주목받고 있습니다. 재건축 기대 시점이 다가오면 자연스럽게 인근 지역과의 가격 격차를 좁히는 ‘키 맞추기’ 현상이 나타나기 때문이에요. 특히 강남권 주변의 구축 단지는 향후 정비사업 진척에 따라 가치가 빠르게 상승할 가능성이 큽니다.
전문가 46%가 ‘기존 주택 매수가 가장 합리적’이라고 답한 이유도 여기에 있습니다. 금리가 조금 높더라도 향후 3~5년 사이 재건축 추진이나 기반 시설 개선이 예상되는 단지를 중심으로 매수하면, 단기 시세보다 중장기 자산가치 상승을 기대할 수 있습니다.
전세 시장도 상승 중… 매매 전환 압력 커져
서울 전세 시장은 이미 6개월 이상 꾸준히 상승세를 이어가고 있습니다. 입주 물량이 급감하면서 전세 물건이 부족해졌고, 전세대출 규제 강화로 월세 전환이 늘고 있어요. 이런 흐름은 결국 전세 → 매매 전환 수요를 자극하게 됩니다.
2025년 3분기 서울의 아파트 입주 물량은 전분기 대비 53%나 줄었고, 내년에도 올해의 절반 수준으로 예상됩니다. 공급이 줄면 전세값이 오르고, 전세값 상승은 매매가를 끌어올리는 순환 구조가 만들어지는 셈이에요.
2025년 하반기, 변수는 ‘금리와 심리’
현재 국내 기준금리는 2.5% 수준으로 유지되고 있지만, 하반기에는 추가 인하 가능성이 점쳐지고 있습니다. 금리가 내리면 자금 여력이 커지고, 부동산 시장은 곧바로 반응해요. 다만 미국 연준의 정책 방향과 환율, 해외 자본 유입 등 외부 요인도 무시할 수 없습니다.
또 하나 중요한 것은 심리적 요인이에요. 시장에서는 “이제 더 떨어질 곳이 없다”는 인식이 퍼지고 있어요. 실제로 한국은행의 9월 소비자동향조사에서도 주택가격전망지수가 전달보다 상승했죠. 이런 기대감이 매수세를 다시 끌어올리고 있습니다.
현 시점의 현실적 전략
지금 시장에서 가장 중요한 건 타이밍보다 판단력이에요. 단기 시세차익보다는 3~5년 후의 지역 가치, 재건축 가능성, 학군과 교통망 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 자금 계획이 여유롭다면 한강벨트 구축 단지나 정비사업 예정지에 주목해보세요. 반면 자금 여력이 크지 않다면 외곽의 실수요 지역(노원·도봉 등)을 장기 보유 전략으로 접근하는 것도 괜찮습니다.
| 전략 유형 | 추천 지역 | 포인트 |
|---|---|---|
| 실수요형 | 노원, 도봉, 강북 | 전세 안정, 실거주 위주로 안전한 선택 |
| 투자형 | 용산, 성동, 마포 | 정비사업·역세권 중심, 변동성 감수 필요 |
| 장기보유형 | 강동, 광진 | 강남 접근성 + 중저가 진입 가능 |
결론: 지금 필요한 건 ‘기다림’이 아닌 ‘현실적 판단’
서울 집값을 두고는 늘 논란이 많아요. 하지만 확실한 건, 공급 절벽과 불안 심리가 동시에 작용하는 시장에서는 가격이 쉽게 내려가지 않는다는 점입니다. 강남은 이미 너무 멀리 갔고, 한강벨트와 준신축 구축이 ‘현실적인 대안’으로 부상하고 있어요. 무조건 하락만을 기대하기보다, 내가 감당 가능한 범위 안에서 기회를 찾는 게 현명한 전략이에요.
결국 서울 부동산의 핵심은 “언제 살까”가 아니라 “어디를 살까”입니다. 시장의 변화를 냉정하게 바라보고, 정책보다 현실을 먼저 읽는 눈이 필요합니다.
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