계약갱신청구권은 세입자가 최소한의 주거 안정을 보장받기 위해 법적으로 행사할 수 있는 권리입니다. 2020년 주택임대차보호법 개정을 통해 도입되었고, 흔히 ‘임대차 3법’ 중 하나로 불립니다. 하지만 실제 현장에서는 임대인과 임차인 모두에게 헷갈리는 부분이 많아요. 오늘은 이 제도의 개념부터 거부할 수 있는 사유, 그리고 분쟁이 생겼을 때 어떻게 대처하면 좋은지까지 차근차근 정리해드리겠습니다.
계약갱신청구권이란?
간단히 말해 임차인이 계약 만료가 다가올 때 “계속 살고 싶다”라고 요구하면 임대인이 특별한 사유 없이 거절할 수 없도록 보장한 권리에요. 법적으로는 주택임대차보호법 제6조의 3에 근거합니다.
임차인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 의사를 표시하면, 1회에 한해 계약이 2년 연장됩니다. 즉, 최소 4년 동안은 한 집에서 안정적으로 거주할 수 있는 구조인 셈이에요. 요구 방식은 구두, 문자, 이메일, 내용증명 등 자유롭지만, 추후 분쟁을 대비해 증거가 남는 방법을 쓰는 게 안전합니다.
묵시적 갱신과의 차이
많은 분들이 헷갈리는 개념이 바로 ‘묵시적 갱신’입니다. 이는 임대차 기간이 끝나기 전에 양쪽 모두 별도의 의사 표시를 하지 않으면 자동으로 계약이 연장되는 제도를 뜻해요. 하지만 묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 엄연히 다릅니다.
| 구분 | 계약갱신청구권 | 묵시적 갱신 |
|---|---|---|
| 의사표시 필요 여부 | 임차인이 반드시 요구해야 함 | 양측 모두 별도 표시 없을 때 자동 연장 |
| 임대료 인상 제한 | 최대 5% 이내 | 제한 없음(협의 가능) |
| 권리 행사 횟수 | 1회에 한정 | 제한 없음 |
거절할 수 있는 9가지 사유
임대인 입장에서도 무조건 갱신을 허용해야 하는 것은 아닙니다. 법에서는 임차인의 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 사유를 구체적으로 정해두었어요.
| 번호 | 거부 사유 | 설명 |
|---|---|---|
| 1 | 차임 2기 이상 연체 | 월세 또는 전세금 일부를 두 달 이상 못 냈을 때 |
| 2 | 부정한 방법으로 계약 | 거짓이나 불법적 수단으로 임차한 경우 |
| 3 | 합의 후 보상 | 임차인과 합의해 금전적 보상을 제공한 경우 |
| 4 | 무단 전대 | 임대인의 동의 없이 집을 다시 빌려준 경우 |
| 5 | 주택 파손 | 임차인이 고의나 중대한 과실로 집을 망가뜨린 경우 |
| 6 | 주택 멸실 | 집 일부 또는 전부가 사라져 목적 달성이 불가능한 경우 |
| 7 | 임대인 실거주 | 임대인 또는 직계존비속이 실제로 2년 이상 거주하려는 경우 |
| 8 | 노후·안전사고 우려 | 건물이 너무 낡아 안전에 문제가 생길 수 있는 경우 |
| 9 | 철거·재건축 | 계약 당시 구체적으로 고지한 철거 또는 재건축 계획이 있을 경우 |
실거주 사유는 어떻게 입증할까?
실제 분쟁에서 가장 자주 등장하는 사유가 바로 ‘임대인의 실거주’입니다. 하지만 단순히 “살겠다”고 말만 해서는 입증이 되지 않아요. 전입신고, 관리비와 공과금 납부, 실제 생활 흔적 등이 뒷받침되어야 합니다. 만약 이를 위반해 임차인을 내보내고 다른 사람에게 임대하면 손해배상 소송으로 이어질 수 있습니다.
임차인이 행사할 때 주의할 점
임차인은 반드시 법이 정한 기간, 즉 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 요구를 해야 합니다. 이 시기를 놓치면 권리 행사가 불가능해요. 또한 한 번 행사하면 다시 쓸 수 없기 때문에 신중히 결정해야 합니다. 문자, 메일, 내용증명처럼 객관적 증거를 남기는 것이 좋습니다.
분쟁이 생겼을 때 해결 방법
계약갱신청구권을 둘러싼 다툼은 적지 않게 발생합니다. 가장 먼저는 당사자 간 협의를 시도하는 것이 바람직합니다. 하지만 합의가 안 된다면 다음 단계가 있습니다.
- 임대차분쟁조정위원회나 각 지자체 임대차신고센터를 통한 조정
- 조정 실패 시 민사소송으로 해결
소송 단계까지 가면 변호사나 법무사 조력을 받는 것이 유리합니다.
가계약금과 관련된 대처
계약갱신청구권 거절 상황에서 ‘가계약금 환불’ 문제가 발생하기도 합니다. 임차인이 먼저 철회하면 가계약금을 돌려받기 어렵지만, 임대인이 정당한 사유 없이 거절한다면 반환 또는 배상 문제가 생길 수 있어요. 따라서 계약 과정에서 조건과 환불 여부를 서면으로 명확히 남겨두는 것이 안전합니다.
정리하며
계약갱신청구권은 임차인의 권리를 지키기 위한 장치이지만, 임대인에게도 법적으로 보장된 거절 사유가 있습니다. 따라서 임대인과 임차인 모두 제도의 내용을 제대로 이해하고, 행사 및 거절 요건을 충족해야 불필요한 분쟁을 줄일 수 있습니다. 무엇보다 중요한 건 상호 간의 신뢰와 투명한 소통이라는 점을 기억하는 게 좋습니다.
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